Charges de copropriété : admission partielle des frais de recouvrement et délais de paiement sur vingt-quatre mois

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation des copropriétaires de participer aux charges selon l’utilité des services collectifs et la valeur relative des parties privatives. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible. La juridiction retient solidairement une créance de charges de 4 229,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au vu notamment du relevé individuel, des appels de charges et des procès-verbaux d’assemblées générales.

En application de l’article 10-1 de la même loi, seuls les frais nécessaires, correspondant à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée, peuvent être imputés au copropriétaire défaillant. Les courriers non accompagnés d’un justificatif d’envoi recommandé ne constituent pas des mises en demeure, mais la relance non soumise à cette formalité est validée. Les frais de constitution et de suivi du dossier transmis à l’avocat sont admis pour 780,52 euros, tandis que les intérêts de retard sont rejetés.

Sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, un préjudice distinct du retard est réparé à hauteur de 200 euros. L’article 1343-5 du Code de procédure civile permet l’échelonnement sur vingt-quatre mois. L’article 700 du même code justifie l’allocation de 1 200 euros, tandis que le droit proportionnel sollicité est rejeté, son éventuelle prise en charge relevant du juge de l’exécution.

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Saisi du recouvrement d’un arriéré de charges, le tribunal a retenu une créance de 4 229,34 euros et 780,52 euros de frais nécessaires. Il a accordé 200 euros de dommages-intérêts et 1 200 euros au titre des frais irrépétibles. Compte tenu des difficultés financières invoquées, le paiement a été échelonné en vingt-quatre mensualités. Les copropriétaires ont été condamnés aux dépens, tandis que le droit proportionnel a été rejeté.

Un syndicat de copropriétaires a assigné deux propriétaires de plusieurs lots afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de charges, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’un des copropriétaires, présent à l’audience, a reconnu devoir les charges mais contesté certains frais et sollicité des délais en raison de difficultés financières. L’autre copropriétaire, régulièrement cité, n’a pas comparu. Le syndicat a produit le relevé de propriété, le décompte individuel, les appels de charges, plusieurs procès-verbaux d’assemblées générales et le contrat de syndic.

Le tribunal a retenu une créance de charges de 4 229,34 euros, ainsi que 780,52 euros de frais nécessaires de recouvrement et 200 euros de dommages et intérêts. Il a accordé un paiement échelonné en vingt-quatre mensualités, condamné les copropriétaires aux dépens et alloué 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le droit proportionnel de recouvrement a été rejeté.

• Créance de charges justifiée par des comptes approuvés
• Qualité de copropriétaire établie par un relevé officiel
• Frais correspondant à des diligences réelles et inhabituelles
• Frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée
• Préjudice distinct du simple retard de paiement
• Situation du débiteur compatible avec un échelonnement
• Absence d’opposition du créancier aux délais sollicités

• Relevé de la fiche propriétaire du bureau des hypothèques
• Relevé individuel de charges arrêté au 19 janvier 2026
• Appels de charges et de fonds travaux
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes
• Contrat de syndic prévoyant les frais facturés
• Courriers de relance et absence de preuve d’envoi recommandé

Le syndicat obtient le paiement des charges, d’une partie des frais de recouvrement, d’une indemnité pour préjudice distinct et des frais irrépétibles. Les copropriétaires bénéficient d’un échelonnement de vingt-quatre mois, mais l’intégralité de la dette redevient exigible après un impayé non régularisé.

• Paiement solidaire de 4 229,34 euros de charges
• Paiement solidaire de 780,52 euros de frais admis
• Versement de 200 euros pour préjudice distinct
• Échelonnement en vingt-quatre mensualités
• Imputation prioritaire des paiements sur le principal
• Support des dépens et de 1 200 euros au titre de l’article 700

À faire

• Conserver les procès-verbaux approuvant les comptes
• Établir un décompte individuel actualisé
• Justifier la qualité de copropriétaire
• Documenter chaque relance et mise en demeure
• Vérifier les diligences inhabituelles de recouvrement

À éviter

• Facturer des frais sans preuve d’une diligence réelle
• Qualifier un courrier de mise en demeure sans envoi recommandé
• Imputer automatiquement les intérêts de retard
• Réclamer des frais contractuels relevant de la gestion courante
• Inclure le droit proportionnel sans mesure d’exécution nécessaire

La force probante de l’approbation des comptes de copropriété

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance correspondant aux quotes-parts de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision dans les délais ne peut refuser le paiement des sommes réclamées. La qualité de copropriétaire, le décompte individuel, les appels de charges et les procès-verbaux approuvant les comptes ont permis de retenir la créance.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer que les frais nécessaires, correspondant à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée. Les courriers non accompagnés d’un justificatif d’envoi recommandé n’ont pas été qualifiés de mises en demeure. Une relance non soumise à cette formalité a été validée, ainsi que les frais contractuels de constitution et de suivi du dossier transmis à l’avocat. Les intérêts de retard ont été rejetés.

Les conditions d’un délai de grâce de vingt-quatre mois

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code de procédure civile, le juge peut échelonner le paiement dans la limite de deux années en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. L’absence d’opposition du syndicat et la situation financière exposée ont justifié vingt-quatre mensualités, avec imputation prioritaire sur le principal et exigibilité immédiate du solde après mise en demeure en cas d’impayé.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-5 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article A444-32 du Code de commerce, Article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.1331-29-1 du Code de la santé publique, Article L.1334-2 du Code de la santé publique, Article L.129-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.511-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.1331-22 du Code de la santé publique, Article L.1331-25 du Code de la santé publique, Article L.1331-28 du Code de la santé publique, Article L.129-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.511-1 du Code de la construction et de l’habitation