Recouvrement des charges de copropriété : créance approuvée, frais nécessaires et dommages-intérêts pour impayés persistants

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges selon l’utilité des services collectifs et la valeur relative des parties privatives. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible lorsque le copropriétaire n’a pas contesté la décision dans les délais. La qualité de copropriétaire, le montant réclamé et l’exigibilité étaient établis par la fiche hypothécaire, le relevé individuel, les appels de charges et les procès-verbaux d’assemblée générale. La condamnation a toutefois été limitée à la créance nette de frais effectivement justifiée.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de recouvrement ne sont imputables au copropriétaire défaillant que s’ils sont nécessaires, correspondent à des diligences réelles et inhabituelles et excèdent la gestion courante du syndic. Le contrat de syndic et l’absence de paiement depuis plusieurs années ont justifié l’allocation des frais demandés.

Sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, un préjudice distinct du retard peut être réparé lorsque la mauvaise foi du débiteur a causé une difficulté particulière. Le syndicat a obtenu des dommages-intérêts en raison des difficultés de trésorerie résultant de l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de la copropriété. Les articles 700 et 514 du Code de procédure civile ont également fondé la condamnation aux frais irrépétibles et l’exécution provisoire.

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Un syndicat de copropriétaires a obtenu la condamnation de deux copropriétaires défaillants au paiement d’un arriéré de charges établi par les documents comptables et les appels de fonds produits. La créance retenue s’élève à 3 787,48 euros, outre 461,91 euros de frais de recouvrement. Le tribunal a également accordé 500 euros de dommages-intérêts, 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Un syndicat de copropriétaires a assigné deux copropriétaires, propriétaires de plusieurs lots, pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts. Les défendeurs, cités par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu.

Le syndicat produisait notamment la fiche hypothécaire établissant la qualité de copropriétaires, un relevé individuel, les appels de charges et de fonds travaux, plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale, le contrat de syndic, le règlement de copropriété et une sommation de payer.

La juridiction a retenu une créance de charges de 3 787,48 euros, ainsi que 461,91 euros de frais nécessaires de recouvrement. Elle a également accordé 500 euros de dommages-intérêts pour le préjudice de trésorerie, 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

• Établir la qualité de copropriétaire des débiteurs.
• Produire un relevé individuel et les appels de charges.
• Justifier l’approbation des comptes par les assemblées générales.
• Établir une créance certaine, liquide et exigible.
• Démontrer des frais de recouvrement réels, inhabituels et nécessaires.
• Caractériser un préjudice distinct du simple retard de paiement.
• Établir la mauvaise foi ou la carence persistante des débiteurs.

• Fiche propriétaire du bureau des hypothèques.
• Relevé individuel de charges arrêté au 15 juillet 2025.
• Appels de charges et de fonds travaux.
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets.
• Contrat de syndic prévoyant les frais de recouvrement.
• Sommation de payer du 17 avril 2025.

Les copropriétaires défaillants sont condamnés solidairement au paiement des charges, des frais nécessaires et des frais irrépétibles, avec intérêts légaux et dépens. Le syndicat obtient aussi une indemnisation du préjudice de trésorerie distinct du retard.

• Paiement de 3 787,48 euros de charges avec intérêts légaux.
• Paiement de 461,91 euros de frais nécessaires de recouvrement.
• Versement de 500 euros pour le préjudice de trésorerie.
• Versement de 1 000 euros au titre de l’article 700.
• Support des dépens et exécution provisoire de la décision.

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire dans les documents fonciers.
• Établir un relevé individuel détaillé et actualisé.
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes.
• Documenter chaque mise en demeure et diligence de recouvrement.
• Chiffrer séparément charges, frais, intérêts et préjudice distinct.

À éviter

• Réclamer des charges sans preuve de leur approbation.
• Inclure des frais relevant de la gestion courante du syndic.
• Confondre intérêts moratoires et préjudice complémentaire.
• Omettre la clause de solidarité du règlement de copropriété.
• Négliger la justification des frais de sommation et de recouvrement.

La force probante de l’approbation des comptes de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde la participation des copropriétaires aux charges. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté cette décision dans les délais ne peut refuser le paiement des sommes réclamées. La fiche hypothécaire, le relevé individuel, les appels de charges et les procès-verbaux ont permis de retenir une créance nette de 3 787,48 euros.

Les conditions d’imputation des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée. Ces frais doivent correspondre à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, excédant la gestion courante du syndic. Le contrat de syndic et l’absence de paiement depuis le 1er janvier 2021 ont justifié l’allocation de 461,91 euros.

La réparation du préjudice distinct du retard de paiement

Selon l’article 1231-6 du Code civil, des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires peuvent réparer un préjudice indépendant du retard lorsque la mauvaise foi du débiteur est établie. La carence persistante a contraint le syndicat à avancer les fonds nécessaires à l’entretien des parties communes et au fonctionnement des équipements communs, justifiant 500 euros.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 24 de la loi du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Article L. 1331-29-1 du Code de la santé publique, Article L. 1334-2 du Code de la santé publique, Article L. 129-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 1331-22 du Code de la santé publique, Article L. 1331-23 du Code de la santé publique, Article L. 1331-24 du Code de la santé publique, Article L. 1331-25 du Code de la santé publique, Article L. 1331-28 du Code de la santé publique, Article L. 129-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile