Recouvrement des charges de copropriété : condamnation solidaire et imputation des frais nécessaires, sans anatocisme

Sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent participer aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes selon les quotes-parts fixées par le règlement de copropriété. La créance a été retenue dès lors que le syndicat produisait les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds et un décompte établissant l’arriéré exigible.

L’article 10-1 de la même loi permet d’imputer au seul copropriétaire les frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée. Les frais de mise en demeure et de contentieux, établis par les pièces produites, ont donc été mis à la charge des copropriétaires, solidairement entre eux.

Les intérêts au taux légal courent à compter des assignations, les mises en demeure adressées par lettres recommandées étant revenues non réclamées. La demande de dommages et intérêts a été rejetée faute de preuve d’un préjudice, conformément aux articles 1231-1 du code civil et 9 du code de procédure civile. L’anatocisme a également été refusé en l’absence d’intérêts échus dus depuis une année entière, au sens de l’article 1343-2 du code civil.

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Les procès-verbaux d’assemblées générales, appels de fonds, décompte et justificatifs établissent l’arriéré de charges. Les copropriétaires sont condamnés solidairement au paiement de la dette, des frais nécessaires de recouvrement, des dépens et des frais irrépétibles, avec intérêts à compter des assignations. La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle d’anatocisme sont rejetées.

Un syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné deux copropriétaires en paiement d’un arriéré de charges, de frais de recouvrement et de dommages et intérêts pour résistance abusive. Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Le syndicat produisait notamment les procès-verbaux d’assemblées générales, les appels de fonds, un décompte des charges et les justificatifs des frais engagés. Le tribunal a retenu la dette de charges et les frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts à compter des assignations. Il a rejeté la demande indemnitaire et l’anatocisme, puis condamné solidairement les copropriétaires aux dépens et aux frais irrépétibles.

• Établir la qualité de copropriétaire et la quote-part de charges applicable
• Produire les procès-verbaux d’assemblées générales pertinents
• Présenter les appels de fonds correspondant aux sommes réclamées
• Fournir un décompte permettant d’établir l’arriéré exigible
• Justifier le caractère nécessaire des frais de recouvrement exposés
• Apporter la preuve du préjudice pour obtenir des dommages et intérêts
• Établir des intérêts échus dus depuis une année entière pour l’anatocisme

• Procès-verbaux des assemblées générales de 2024 et 2025
• Appels de fonds correspondant aux charges réclamées
• Décompte de l’arriéré arrêté au 10 mars 2026
• Copies des mises en demeure revenues non réclamées
• Justificatifs des frais de mise en demeure et de contentieux
• Justificatif de la dépense invoquée au titre de l’article 700

Le syndicat obtient le paiement de l’arriéré, des frais nécessaires de recouvrement, des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700. Les copropriétaires supportent solidairement ces condamnations, tandis que les demandes indemnitaires non prouvées et l’anatocisme sont écartés.

• Paiement solidaire de l’arriéré de charges
• Remboursement des frais nécessaires de recouvrement
• Intérêts légaux à compter des assignations
• Rejet des dommages et intérêts faute de préjudice prouvé
• Rejet de la capitalisation des intérêts
• Prise en charge des dépens et de l’article 700

À faire

• Conserver les procès-verbaux d’assemblées générales applicables
• Établir un décompte détaillé et actualisé
• Joindre chaque appel de fonds correspondant
• Justifier séparément chaque frais de recouvrement
• Documenter précisément tout préjudice allégué

À éviter

• Réclamer des charges sans établir leur exigibilité
• Imputer des frais non nécessaires ou non justifiés
• Faire courir les intérêts depuis une mise en demeure non effective
• Demander l’anatocisme sans intérêts échus depuis une année entière
• Alléguer un préjudice sans produire de preuve

Les conditions de recouvrement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fonde l’obligation de participation aux charges. La créance a été retenue comme exigible grâce aux procès-verbaux d’assemblées générales, aux appels de fonds et au décompte de l’arriéré. Les copropriétaires ont été condamnés in solidum au paiement du solde établi.

Les effets des mises en demeure non réclamées

Les mises en demeure revenues avec la mention « Pli avisé et non réclamé » n’ont pas produit leur effet. Les intérêts au taux légal ont donc été accordés seulement à compter des assignations, conformément à la solution retenue pour la créance principale.

L’imputation des frais nécessaires de recouvrement

Selon l’article 10-1, a), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné. Les frais de mise en demeure et de contentieux, justifiés par les pièces produites, ont été retenus.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 1231-1 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1343-2 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile