Fixation du loyer renouvelé d’un bail mixte : minoration de 30 % pour absence de chauffage et d’accès indépendant

En application de l’article R. 145-4 du code de commerce, la valeur locative de la partie habitation d’un bail mixte doit être déterminée par comparaison avec des locaux analogues loués nouvellement, en tenant compte des avantages et inconvénients liés à son intégration dans l’ensemble commercial. L’article R. 145-3 du même code impose également de prendre en considération les caractéristiques propres du local, notamment son état. La cour retient un prix de référence de 8 euros par mètre carré et par mois, établi à partir d’annonces et de statistiques, faute d’éléments comparatifs alternatifs suffisamment précis. Elle écarte toutefois l’abattement de 60 % appliqué par l’expert, la cuisine demeurant intégrée à l’ensemble commercial et l’évaluation portant sur la partie habitation ainsi intégrée, non sur un logement autonome. En revanche, l’absence de chauffage au second étage et d’accès indépendant justifie une minoration globale de 30 %. Les dégradations imputables au défaut d’entretien du preneur ne donnent lieu à aucun abattement, conformément à la répartition contractuelle des travaux, les bailleurs ne supportant que ceux relevant de l’article 606 du code civil. La valeur locative globale est ainsi fixée à 15 000 euros annuels hors taxes et hors charges au 1er avril 2020, inférieure au dernier loyer, justifiant sa réduction. Aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, frais d’expertise compris, sont partagés par moitié.

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Après examen des surfaces commerciales et d’habitation, la cour retient une valeur commerciale de 8 405,94 euros et une valeur d’habitation de 8 211,91 euros, cette dernière étant minorée de 30 % en raison de l’absence de chauffage au second étage et d’accès indépendant. Le loyer renouvelé est fixé à 15 000 euros par an à compter du 1er avril 2020.

Des bailleurs ont donné à bail commercial des locaux comprenant une boulangerie, des dépendances et une partie d’habitation. Le droit au bail a ensuite été cédé à la société Beauvais Boulangerie, qui a demandé le renouvellement du bail avec une réduction du loyer.

Faute d’accord, une expertise judiciaire a été ordonnée. Un premier rapport a évalué globalement les surfaces commerciales et d’habitation. Une expertise complémentaire a ensuite distingué les deux parties et retenu une valeur locative inférieure.

Les bailleurs contestaient notamment la méthode d’évaluation, la pondération appliquée à l’habitation et l’absence de prise en compte des bilans de la société preneuse. Celle-ci sollicitait la confirmation du loyer fixé en première instance.

La cour retient une valeur commerciale de 8 405,94 euros et une valeur d’habitation de 8 211,91 euros après minoration de 30 % pour l’absence de chauffage au second étage et d’accès indépendant. Le loyer renouvelé est fixé à 15 000 euros par an à compter du 1er avril 2020.

• Identifier séparément les parties commerciale et habitation du bail mixte
• Comparer l’habitation avec des locaux analogues nouvellement loués
• Prendre en compte son intégration dans l’ensemble commercial
• Évaluer les caractéristiques propres du local conformément à l’article R. 145-3
• Minorer la valeur pour l’absence de chauffage au second étage
• Minorer la valeur pour l’absence d’accès indépendant
• Écarter les dégradations imputables au défaut d’entretien du preneur

• Rapport d’expertise judiciaire complémentaire du 26 décembre 2024
• Annonces de cinq appartements servant de références locatives
• Statistiques publiées par Ouest-France sur les loyers d’habitation
• Constat de l’absence de chauffage au second étage
• Constat de l’absence d’accès indépendant à l’habitation
• Absence de justificatifs d’entretien ou de réclamation du preneur

La preneuse bénéficie d’un loyer renouvelé réduit et du remboursement des trop-perçus depuis le 1er avril 2020, avec intérêts capitalisés. Les bailleurs supportent la moitié des dépens et frais d’expertise, sans indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Loyer fixé à 15 000 euros hors taxes et hors charges
• Remboursement des différences de loyers versées depuis 2020
• Intérêts au taux légal à chaque échéance annuelle
• Capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an
• Rejet de la demande de production des bilans
• Partage par moitié des dépens et frais d’expertise

À faire

• Identifier séparément les surfaces commerciales et d’habitation
• Réunir des références locatives comparables et localisées
• Documenter les accès, équipements et défauts du logement
• Établir la répartition contractuelle des travaux d’entretien
• Calculer les trop-perçus et les intérêts par échéance

À éviter

• Appliquer automatiquement une pondération forfaitaire de 60 %
• Assimiler l’habitation intégrée à un logement totalement autonome
• Retenir des dégradations sans rechercher leur imputabilité
• Produire des comparaisons locatives sans localisation vérifiable
• Solliciter les bilans sans lien démontré avec la méthode retenue

La valeur locative de la partie habitation d’un bail mixte

En application de l’article R. 145-4 du code de commerce, cette valeur est déterminée par comparaison avec des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, en tenant compte des avantages et inconvénients de l’intégration dans l’ensemble commercial. La cour retient 8 euros par mètre carré et par mois, faute d’éléments comparatifs plus précis produits par les bailleurs.

Les éléments de minoration de la valeur locative

L’absence de chauffage au second étage et d’accès indépendant constitue deux éléments dépréciatifs. La cour fixe leur incidence globale à 30 %. Elle refuse en revanche l’abattement de 60 %, la cuisine restant intégrée à l’ensemble commercial et la partie habitation devant être valorisée dans cet ensemble.

La prise en compte de l’état du local loué

L’article R. 145-3 du code de commerce impose de considérer les caractéristiques propres du local. Aucun abattement n’est retenu pour le mauvais état, les équipements anciens ou le chauffage défectueux, faute de preuve d’une vétusté non imputable au preneur et en raison de son obligation d’entretien. Les bailleurs ne supportent que les travaux relevant de l’article 606 du code civil.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article R. 145-3 du Code de commerce, Article R. 145-4 du Code de commerce, Article 606 du Code civil, Article 1719 du Code civil