TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ECHALIER DALIN
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me HOFFMANN NABOT, Me ECHALIER DALIN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06605 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C4YQD

N° MINUTE :

Assignation du :
21 Mai 2024

JUGEMENT
rendu le 08 Octobre 2026
DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représentée par Maître [X] [W] [I] administrateur judiciaire provisoire
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

DÉFENDERESSE

La S.C.I. [Z]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Maître Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0337

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 08 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/06605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YQD

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 01 Juillet 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 01 Octobre 2026, prorogée le 08 Octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Z] est propriétaire du lot n°36 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 8ème, soumis au régime de la copropriété et dont Maître [X] [O] est, depuis le 27 novembre 2023, administrateur judiciaire provisoire.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 8ème, représenté par Maître [X] [O], administrateur judiciaire provisoire, a assigné, devant ce tribunal, la SCI [Z] aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 54 du code de procédure civile,
– dire recevable et bien fondées ses demandes,
En conséquence
– condamner la SCI [Z] à lui payer les sommes de :
* 14.337,47 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 30 avril 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,
* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie,
– condamner la SCI [Z] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’actualisation n°2 notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], demande de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 54 du code de procédure civile,
– dire recevable et bien fondées ses demandes,
En conséquence
– condamner la SCI [Z] à lui payer les sommes de :
* 13.571,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 octobre 2025, charges du 4ème trimestre 2025 incluses, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,
* 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– “ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie”,
– condamner la SCI [Z] aux entiers dépens.

***

La SCI [Z], aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2026, demande de :

Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

– débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– lui donner acte du versement de la somme de 4.746,25 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2025,
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de la SCI [Z] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
***
L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 15 avril 2026. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 1er juillet 2026 et mise en délibéré au 1er octobre 2026 prorogé au 8 octobre 2026.

MOTIFS

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des appels de charges et de travaux, des frais et des dommages-intérêts:

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la SCI [Z] sur le lot n° 36, ce qui n’est, au surplus, pas discuté.

Le décompte produit par le syndicat des copropriétaires au 31 octobre 2025 (pièce n°16) mentionne un solde débiteur du compte de la SCI [Z] de 7.738,75 euros comprenant des frais alors que le tableau contenu dans les conclusions du syndicat demandeur (p. 6) indique, à la même date, un solde débiteur supérieur pour être de 10.702,75 euros et hors frais, lesquels sont présentés distinctement à concurrence de 2.868,46 euros, pour un total de 13.571,10 euros.

Ces discordances entre les décomptes, pourtant arrêtés aux mêmes dates, et qui sont dénoncées par la SCI [Z], ne sont pas plus avant expliquées par le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le décompte (pièce n°16) comprend “un solde antérieur”, au 1er janvier 2023 de 14.699,63 euros, qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier.

Il ressort de l’extrait de compte émis par l’ancien syndic, le cabinet [V], (pièce n°12), un solde débiteur, au 4 décembre 2020, de 7.949,87 euros comprenant la somme globale de 1.728,46 euros de frais de relances, de poste, d’huissier, ou encore d’honoraires d’avocat. Les appels restant non réglés correspondent aux huit appels de sécurité incendie de 748,20 euros chacun, comptabilisés entre le 1er février 2019 et le 1er novembre 2020, lesquels étaient, alors, contestés par la SCI [Z], outre le solde des charges 2018 pour 235,81 euros. Ledit extrait établit que que la SCI [Z] payait régulièrement les appels de charges courantes et de fonds travaux.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des comptes pour l’année 2021. Il se limite à porter dans le tableau inséré dans conclusions, du chef de l’année 2021, une somme au débit de 13.157,36 euros, sans aucun détail.

Or, le “[Localité 5] Livre” versé aux débats (pièce 11) mentionne un solde antérieur au 1er janvier 2022 – inférieur – de 11.998,59 euros, lequel, après déduction du solde débiteur au 4 décembre 2020 (incluant les frais facturés) de 7.949,87 euros, serait alors de 4.048,72 euros, tout au plus, pour l’année 2021 et non de 13.157,36 euros.

Décision du 08 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/06605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YQD

Au surplus, le syndicat des copropriétaires fournit les appels de fonds pour l’année 2019, quelques appels de fonds jusqu’au 20 juin 2020, puis ceux émis par Maître [O] en sa qualité d’administrateur judiciaire depuis celui du 1er trimestre 2024, mais aucun pour les années 2021, 2022 et 2023.

Si pour les années 2022 et 2023, la SCI [Z] peut vérifier, sous le contrôle du tribunal, les règlements auxquels il a procédé, – dans la mesure où ils sont portés au crédit dans le Grand Livre (pièce n°11) et le décompte au 31 octobre 2025 (pièce n°16) -, en revanche, la nature des appels (charges/travaux voire frais) pour l’année 2021 et la prise en compte régulière des paiements effectués par la défenderesse au cours de ladite année et dont elle justifie, ne peuvent être examinées, faute de tout élément de preuve produit par le demandeur à cet effet. .

Par ailleurs, les éléments fournis persuadent que, – compte tenu notamment de la contestation de copropriétaires du chef des travaux de “mises aux normes des installations de sécurité” et de l’annulation judiciaire de certaines assemblées générales dont celle ayant approuvé lesdits travaux -, la SCI [Z] avait refusé de régler les 20 appels de fonds afférents aux travaux de sécurité à hauteur de la somme globale de 14.964 euros (748,20 x 20) et qu’elle acquittait, en revanche, les appels de charges courantes et fonds travaux loi Alur.

Par procès-verbal de décisions établi par Maître [O] le 22 avril 2024, l’administrateur provisoire a approuvé les comptes des années 2017, 2022, le budget prévisionnel de l’exercice 2024, le fonds de prévoyance loi ALUR de l’exercice 2024, ratifié le budget travaux de mise aux normes SSI phase 1, 2 et 3 et ses modalités de financement et confirmé les 20 appels de fonds émis entre le 1er février 2019 et le 1er novembre 2023.

Il n’est pas discuté et ressort des pièces produites que, compte tenu de la décision de l’administrateur provisoire ratifiant les travaux de sécurité, la SCI [Z] a réglé le 10 mars 2025, par chèque Carpa entre avocats, la somme de 14.964 euros correspondant aux 20 appels de travaux antérieurement contestés, somme qui sera portée au crédit de son compte de copropriétaire le 26 mai 2025.

S’agissant des frais, en vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun des courriers de relances facturés au cours de l’année 2019, ni de mise en demeure antérieure.

Les frais d’huissier de justice du 2 avril 2020 ne sont pas justifiés. Les honoraires d’avocat ne relèvent pas des frais de recouvrement de l’article 10-1 précité, mais sont seulement susceptibles d’être appréciés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, les honoraires, à tout le moins, ceux comptabilisés les 18 mai et 3 septembre 2020 pourraient être étrangers à la présente procédure mais concerner celle que le syndicat des copropriétaires a engagée contre la SCI [Z] devant le pôle civil de proximité, instance qui a fait l’objet d’un jugement du 11 février 2021 de sursis à statuer et dont la défenderesse précise, sans être contredite, que le syndicat des copropriétaires s’en est désisté.

Dans ces conditions, les frais réclamés par le syndicat des copropriétaires ne peuvent, en tout état de cause, être pris en considération.

Par ailleurs, comme la SCI [Z] le souligne, l’administrateur provisoire a, dans son compte rendu du 26 février 2025, stigmatisé, à l’encontre de l’ancien syndic, la “surfacturation de frais abusifs (frais de relance et mise en demeure multiples injustifiées causant un vrai préjudice à la copropriété). Le montant réel n’est pas déterminé. Un audit doit être réalisé à cet effet” (pièce SCI [Z] n°5)”.

Or, faute de détail, particulièrement sur l’année 2021, les potentiels frais réclamés par l’ancien syndic – qui pourraient être injustifiés voire abusifs – ne peuvent être identifiés ni dès lors être contrôlés par le tribunal, alors qu’ils pourraient pourtant être intégrés dans la créance globale revendiquée par le syndicat des copropriétaires.

Aussi, compte tenu, notamment :
– de la discordance non expliquée entre les réclamations et le décompte au 15 octobre 2025,
– de l’absence d’appels de fonds et de justification détaillée de la somme de 13.157,36 euros pour l’année 2021,
– du caractère injustifié des frais réclamés,
– du paiement par la SCI [Z] des 20 appels de travaux, qui seuls, avaient été contestés et étaient contestables avant la décision de l’administrateur provisoire du 22 avril 2024,
– de l’absence de preuve tenant aux “soldes antérieurs” au 1er janvier 2022 et 1er janvier 2023,
la créance du syndicat des copropriétaires contre la SCI [Z] n’est pas établie.

Il sera débouté de sa demande au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 31 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus et de celle au titre des frais.

Partant, le syndicat des copropriétaires, succombant dans l’administration de la preuve qui lui incombe de la réalité et du bien fondé de sa créance principale, sa prétention du chef de dommages et intérêts ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Décision du 08 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/06605 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4YQD

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] :

*de sa demande au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 31 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus,
* de sa demande au titre des frais,
* de sa demande au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 8ème à payer à la SCI [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 octobre 2026.

La Greffière La Présidente