N° RG 26/01377 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QVBO

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 02 Novembre 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOVANCE SYNDIC – [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 5]

représentée par la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [Q], demeurant [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 2] [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 31 Août 2026
Affaire mise en deliberé au 02 Novembre 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Novembre 2026 par
Julia VEDERE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [P] [Q] sont propriétaires des lots n°826 et 920 au sein de la copropriété
[Adresse 9] située [Adresse 10] et [Adresse 11]
[Localité 3].
Des charges de copropriété demeurant impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence
[Adresse 9] a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 juin 2025,
mis en demeure Monsieur [P] [Q] d’avoir à payer la somme de 525,81 euros.
Une tentative de règlement amiable a été réalisée en date du 28 janvier 2026 mais a donné lieu
à la délivrance d’une attestation de non conciliation en l’absence de Monsieur [P]
[Q].
Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 30 mars 2026, le syndicat des
copropriétaires de la [Adresse 12], pris en la personne de son syndic la SAS
IMMOVANCE SYNDIC, a fait assigner Monsieur [P] [Q] devant le Tribunal
judiciaire de [Localité 3], chambre de proximité, aux fins de le condamner au paiement des
sommes suivantes : – – – – –
1 723,25 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril
2025 au 25 février 2026, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à
compter de la mise en demeure du 5 juin 2025,
591 euros au titre des frais de syndic,
1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens.
A l’audience du 31 août 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12],
représenté par son avocat qui a son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans
son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de
ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la
dette relative aux charges de copropriété impayées à hauteur de 3 505,83 euros suivant
décompte produit à l’audience et arrêté au 31 août 2026.
En défense, Monsieur [P] [Q], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni
n’a été représenté.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 novembre 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est
néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime
régulière, recevable et bien fondée.
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Sur les charges de copropriété impayées
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires
sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments
d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard
de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des
parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises
dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible
la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le
copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10
juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à
refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : –
le titre de propriété, – – – – – – – –
le décompte de la créance relative aux charges de copropriété impayées arrêté au 31 août
2026, appels de fonds du 1er juillet 2026 compris,
le décompte des frais de syndic,
les appels de fonds,
les répartitions des charges pour les exercices 2024 et 2025,
les procès-verbaux des assemblées générales du 24 avril 2023, 15 avril 2024, 30 juin
2025 et 3 juin 2026,
les lettres de mise en demeure des 5 juin 2025 et 21 novembre 2025, et les lettres de
relance des 21 mai 2025 et 31 octobre 2025
l’attestation de non conciliation du 28 janvier 2026,
les contrats de syndic.
Il ressort du décompte de la créance produit que Monsieur [P] [Q] reste devoir la
somme de 3 505,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 août 2026,
appels de fonds du 1er juillet 2026 inclus, hors frais de recouvrement.
Aucun élément ne permet de contester ledit décompte, et le syndicat des copropriétaires
communique les appels de fonds, les états de répartition des charges et les procès-verbaux des
assembles générales permettant de justifier les sommes appelées.
Monsieur [P] [Q] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des
copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 3 505,83 euros au titre des
charges de copropriété impayées arrêtées au 31 août 2026, appels de fonds du 1er juillet 2026
inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2025 sur la somme
de 525,81 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006,
sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat,
notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la
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mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire
ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] sollicite la
condamnation de Monsieur [P] [Q] à lui payer la somme 591 euros au titre des
frais de recouvrement.
Il ressort du décompte des frais de syndic produit que ledit montant correspond à des frais de
mises en demeure à hauteur de 60 euros, des frais de conciliation à hauteur de 171 euros et des
frais de « constitution dossier contentieux » à hauteur de 360 euros.
Sur les frais de mise en demeure
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les lettres de mise en demeure des 5 juin 2025
et 21 novembre 2025, accompagnées de leur accusé de réception. Ces frais sont justifiés et
constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.
Il convient en outre de souligner que le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande
au titre des lettres de relance produites, datées des 21 mai 2025 et 31 octobre 2025.
La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure sera par conséquent accueillie à
hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit 30 euros par mise en demeure, soit
60 euros.
Sur les frais de « constitution dossier contentieux »
Concernant les frais de « constitution dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic
relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration
de la copropriété.
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre
d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires
au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les frais de conciliation
L’attestation de non conciliation en date du 28 janvier 2026 indique que le syndicat des
copropriétaires de la [Adresse 12] était représenté par Maitre BAROUSSE du
Cabinet d’avocats BEAUVERGER lors de la réunion de conciliation.
Les frais de conciliation imputés concernent donc des actes établis par le conseil du syndicat
des copropriétaires, et constituent ainsi des frais irrépétibles de procédure devant être examinés
sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
En tout état de cause, cela relève de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes
dues et, de surcroit, le contrat de syndic ne prévoit aucune rémunération spécifique au titre de
la conciliation.
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Sur les dommages et intérêts
En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a
causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages
et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se
prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi
que de la mauvaise foi du copropriétaire débiteur, le syndicat des copropriétaires sera débouté
de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux
dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la
charge d’une autre partie.
Monsieur [P] [Q], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux
dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des
frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie
condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il
n’y a pas lieu à ces condamnations.
Condamné aux dépens, Monsieur [P] [Q] sera condamné à payer au syndicat des
copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 500 euros en application des
dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les
décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou
la décision rendue n’en dispose autrement. »
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
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PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire, chambre de proximité, statuant après débats en audience
publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à
disposition :
CONDAMNE Monsieur [P] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la
[Adresse 12] la somme de 3 505,83 euros au titre des charges de copropriété
impayées arrêtées au 31 août 2026, appels de fonds du 1er juillet 2026 inclus, avec intérêts au
taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2025 sur la somme de 525,81 euros et à
compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [P] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la
[Adresse 12] la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] du surplus et de
ses autres demandes ;
CONDAMNE Monsieur [P] [Q] aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [P] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la
[Adresse 12] la somme de 500 euros en application des dispositions de
l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
La Greffière
La Juge
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous
commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à
exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les
tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la
force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le

président et par le greffier.