TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT
du 03 Novembre 2026

Enrôlement : N° RG 24/09175 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HL5

AFFAIRE : M. [T] [B] et Mme [N] [X] (Me Stéphane KULBASTIAN de la SELARL SK AVOCAT)
C/ SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] ; SOCIETE [L] IMMOBILIER (Me Julien AYOUN)

Grosse délivrée le
03 Novembre 2026
À
-Me Julien AYOUN
la SELARL SK AVOCAT

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DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY, Juge

Greffier : Madame Pauline ESPAZE, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 03 Novembre 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [T] [B], né le 06 Janvier 1990 à [Localité 2] (75),

Madame [N] [X] épouse [B]
née le 16 Mai 1988 à [Localité 3] (ARMÉNIE),
tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Stéphane KULBASTIAN de la SELARL SK AVOCAT, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, Monsieur [G] [L], Cabinet IMMOBILIER [L], immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le numéro 810025254 et dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant par son représentant légal en exercice audit siège

représenté par Maître Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

LA SOCIETE [L] IMMOBILIER, prise en la personne de Monsieur [G] [L], entrepreneur individuel, dont le siège social est sis [Adresse 4], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 810025254

représentée par Maître Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [T] [B] et Mme [N] [X] sont propriétaires du lot n°6 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4]. M. [G] [L], entrepreneur individuel, y exerce les fonctions de syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 7 mai 2024 au cours de laquelle les résolutions n°19 et 20 ont été adoptées.

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Contestant l’adoption de ces résolutions, par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, M. [T] [B] et Mme [N] [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à Marseille (13007), représenté par son syndic, M. [G] [L], entrepreneur individuel, et M. [G] [L], entrepreneur individuel, devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 16 décembre 2025.

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Dans leur assignation, M. [T] [B] et Mme [N] [X] demandent :
– l’annulation des résolutions n°19 et 20 de l’assemblée générale du 7 mai 2024
– et la condamnation du défendeur à leur verser la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Stéphane KULBASTIAN, avec dispense de toute participation à la dépense commune consécutive à la présente procédure.

Par dernières conclusions notifiées le 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic, M. [G] [L], entrepreneur individuel, et M. [G] [L], entrepreneur individuel, demandent :
– le rejet des demandes adverses
– et la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 7 avril 2026 et renvoyée à l’audience de plaidoirie du 7 juillet 2026 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande d’annulation des la résolution n°19 et 20 de l’assemblée générale du 7 mai 2024

Selon l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. En l’espèce, les demandeurs ont introduit leur action dans le délai de deux mois suivant la notification du 8 juin 2024 qui leur a été faite.

A – Sur le délai de notification du procès-verbal de l’assemblée générale

Selon l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort de l’enveloppe produite aux débats que la notification du procès-verbal d’assemblée générale a été réalisée à l’initiative du syndic par courrier posté le 7 juin 2024, soit dans le délai d’un mois suivant ladite assemblée.

En conséquence, le délai prévu à l’article 42 précité a été respecté et les conditions de notification du procès-verbal n’entraînent pas la nullité des résolutions adoptées.

B – Sur l’abus de majorité

Une résolution d’assemblée générale de copropriété, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, est susceptible d’annulation lorsqu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus commis et d’un préjudice injustement infligé à une minorité.

Il doit être rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal, saisi d’une demande d’annulation de résolutions d’assemblée générale, de se prononcer sur le bien-fondé des décisions votées dès lors que les résolutions les adoptant sont prises dans le respect du règlement de copropriété et ne constituent pas un abus de majorité. En effet, le juge ne peut apprécier l’opportunité de la position adoptée par la majorité en se substituant à elle.

Aux termes de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
 » I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;
b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;
d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;
e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;
g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;
h) L’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ;
i) La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5 ;

j) L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants ;
k) La décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps ;
l) La modification de la répartition des charges mentionnées au premier alinéa de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de la destination d’une ou de plusieurs parties privatives dans les cas prévus au deuxième alinéa du I de l’article 9 « .

L’article 25 de la même loi prévoit quant à lui :
 » Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:
a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;
b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;
d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives, à l’exception du changement de la destination d’une ou de plusieurs parties privatives mentionné au l du II de l’article 24 ;
f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.
g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;
h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;
i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;
j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;
k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.
l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;
m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 272-2 du code de la sécurité intérieure ;
n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation « .

Enfin, l’article 25-1 dispose que :
 » Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24 « .

En l’espèce, dans sa résolution n°19, l’assemblée générale a voté la procédure et donné tout pouvoir au syndic pour ester en justice à l’encontre des demandeurs afin de faire cesser l’activité de location saisonnière pratiquée sans autorisation. Elle a également voté la réalisation d’un constat d’huissier et la constitution d’une provision de 1 400 euros pour la procédure.
Dans sa résolution n°20, l’assemblée générale a donné tout pouvoir au syndic, pour ester en justice à l’encontre de tout propriétaire pratiquant une activité de location saisonnière sans autorisation.
A défaut de quorum de l’article 25 et un tiers des voix s’étant exprimé en faveur de la résolution, les résolutions ont été adoptées à la majorité des voix exprimées.

La demande d’annulation formée dans le cadre du présent litige vise des résolutions donnant autorisation au syndic d’agir en justice en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

En l’absence de circonstances particulières, l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic ne peut en elle-même constituer un abus de majorité.

Or, il résulte des résolutions attaquées que l’autorisation d’agir en justice vaut pour tous les copropriétaires qui pratiqueraient une activité de location saisonnière et ne révèle ainsi pas l’intention de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Les résolutions n’apparaissent pas non plus contraires à l’intérêt collectif. De plus, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Aussi, la charge financière que peut représenter une action en justice ne pèsera pas sur les demandeurs si l’action du syndicat des copropriétaires est rejetée. Enfin, la preuve de l’existence de nuisances ou d’une infraction au règlement de copropriété, qui n’est pas produit aux débats, incombe au syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une potentielle future action en justice et ne saurait être appréciée dans le cadre de la présente procédure. Le bien ou mal fondé de l’éventuelle action en justice intentée par le syndic relève en effet de l’appréciation de la juridiction qui sera saisie de la procédure intentée par le syndicat des copropriétaires.

Il convient d’ajouter que la décision d’engager une action judiciaire sans dialogue préalable ne constitue pas un abus de majorité dès lors qu’elle ne révèle pas l’intention de favoriser l’intérêt personnel des copropriétaires majoritaires ou qu’elle n’est pas contraire à l’intérêt collectif et ce, d’autant qu’elle a été précédée de courriers. Enfin, il n’est pas rapporté la preuve que les demandeurs se sont exprimés en défaveur de la résolution n°20 et les résolutions ont été adoptées conformément aux modalités de l’article 25-1 précité qui prévoient, qu’en l’absence de la majorité des voix de tous les copropriétaires, une résolution peut être adoptée à la majorité des voix exprimées.

En conséquence, la demande d’annulation des résolutions n°19 et 20 de l’assemblée générale du 7 mai 2024 sera rejetée.

II – Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M. [T] [B] et Mme [N] [X], partie perdante à l’instance en cours, seront condamnés in solidum aux dépens. Les demandeurs succombant dans le cadre de la présente procédure, il n’y a pas lieu à dispense des frais de procédure.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient, en l’espèce, de condamner in solidum M. [T] [B] et Mme [N] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros au titre des dispositions précitées.
La demande formée par M. [T] [B] et Mme [N] [X] sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande d’annulation des résolutions n°19 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 4] du 7 mai 2024 ;
CONDAMNE in solidum M. [T] [B] et Mme [N] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic, M. [G] [L], entrepreneur individuel,, la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ;
REJETTE la demande formée par M. [T] [B] et Mme [N] [X] au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE in solidum M. [T] [B] et Mme [N] [X] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026.
Le Greffier Le Président

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 5] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.