TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00298 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7RS

ORDONNANCE DE REFERE N°26/902

DU : 03 Novembre 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 03/11/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. [B], demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3
représenté par Me Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [Z], demeurant 3 A Rue des Écoles – Lgt 4 – 57175 GANDRANGE, non comparant

Madame [P] [V] épouse [Z], demeurant 3 A Rue des Écoles – Lgt 4 – 57175 GANDRANGE, non comparante

Date des débats : 29 Septembre 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 19 juin 2017, l’E.P.I.C. [B] a donné à bail à M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] un appartement à usage d’habitation situé 3A rue des écoles à 57175 GANDRANGE, pour un loyer mensuel initial fixé à 621,19 euros et un acompte de charges de 38,16 euros, ainsi qu’un garage pour un loyer initial fixé à 46,29 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [B] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025.
Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 octobre 2025, l’E.P.I.C [B] a fait assigner M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :
– déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par [B] ;
– constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 19 juin 2017 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;
En conséquence,
-ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que tous occupants de son chef, du logement situé 3A rue des Ecoles à 57175 GRANDRANGE, si nécessaire avec concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
-condamner par provision et solidairement M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] au paiement de la somme de 2.010,12 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 6 octobre 2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;
-fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 812,41euros ;
-le cas échéant, autoriser d’ores et déjà [B] à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;
-au besoin condamner solidairement M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] à payer à MOSELIS, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 812,41 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;
-rappeler qu’il appartient à M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;
Au besoin, les y condamner,
En tout état de cause,
-condamner solidairement M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] à payer à [B] la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner solidairement M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 avril 2025 soit la somme de 132,70 euros ;
-rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;
-rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2026.
L’E.P.I.C. [B], représenté par son conseil, maintient ses demandes, indiquant transmettre un décompte actualisé ultérieurement.
Bien que régulièrement assignés, M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] ne comparaissent pas à l’audience.
Le décompte actualisé de la créance du bailleur a été réceptionné au greffe le 9 avril 2026 laissant apparaître un arriéré locatif à la somme de 2.348,33 euros au 7 avril 2026.
Par simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin d’inviter l’E.P.I.C. [B] à justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la caisse d’allocations familiales, préalables à la recevabilité de la demande de résiliation.
L’affaire a été retenue à l’audience du 29 septembre 2026.
A cette audience, l’E.P.I.C. [B], représenté par son conseil, produit un document pour justifier de la saisine CCAPEX ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 928,35 euros au 25 septembre 2026. Il fait état de versements mensuels par les locataires à hauteur de 100 euros, en sus du loyer. Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au profit des locataires, sous réserve du prononcé d’une clause cassatoire.
Bien que régulièrement assignés, M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] ne sont ni présents ni représentés.
L’affaire est mise en délibéré au 3 novembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LA NON-COMPARUTION DES DÉFENDEURS
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION
– Sur la recevabilité de l’action
L’assignation ayant été délivrée le 10 octobre 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 13 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l’E.P.I.C. [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.
– Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le bail conclu le 19 juin 2017 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2025, pour la somme en principal de 1.601,61 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2025.

III. SUR LA CRÉANCE DU BAILLEUR
– Sur les charges et loyers impayés
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1310 du Code civil « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »
En outre, par application de l’article 220 alinéa 1er du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.
L’E.P.I.C. [B] produit un décompte à l’audience du 29 septembre 2026 aux termes duquel M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] restent lui devoir la somme de 928,35 euros à la date du 25 septembre 2026.
Les époux [Z] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.
Ils seront donc condamnés solidairement à verser à l’E.P.I.C. [B] la somme de 928,35 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2026, mois de septembre non inclus), au titre des arriérés de loyers et charges impayés, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
-Sur l’obligation d’assurance
Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne constituent pas des prétentions aux termes de l’article 4 dudit code en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis le cas prévu par la loi.
Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de l’Etablissement public [B] visant à rappeler à M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] leur obligation d’assurer le logement jusqu’à la libération définitive des lieux.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Les époux [Z] ont repris le paiement du loyer courant en intégralité, y ajoutant des versements mensuels complémentaires à hauteur de 100 euros, réduisant significativement le montant de la dette. De surcroît, le bailleur a indiqué lors de l’audience du 29 septembre 2026 être d’accord pour l’octroi d’un échéancier.
Par conséquent, M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 9 mensualités de 100 euros chacune et une 10e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
– Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
– Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’E.P.I.C [B] sera déboutée de sa demande de ce chef.
– Sur la notification au représentant de l’État
Compte tenu des délais de paiement octroyés, il n’y a pas lieu d’ordonner la transmission de la présente ordonnance au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.
– Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2017 entre l’E.P.I.C [B] et M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 3A rue des écoles à 57175 GANDRANGE, sont réunies à la date du 1er juillet 2025 ;
CONDAMNONS solidairement M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] à verser à l’E.P.I.C [B] à titre provisionnel la somme de 928,35 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2026, mois de septembre non inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 100 euros chacune et une 10e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C [B] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] soient condamnés solidairement à verser à l’E.P.I.C [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 812,41 euros jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande de l’E.P.I.C [B] visant à rappeler à M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] leur obligation d’assurer le logement ;
CONDAMNONS in solidum M. [F] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] aux dépens ;
DEBOUTONS l’E.P.I.C [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DISONS n’y avoir lieu à transmettre la présente décision à Monsieur le Préfet de la Moselle ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 3 novembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par Mme Anne ROUX greffière.

La greffière, Le juge,