AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 03 NOVEMBRE 2026

N° RG 26/00130 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-L37S

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.C.I. FONCIERE [B], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111 substitué par Me Francine WEBERT, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Firas MAMOUN

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 03 septembre 2026

Délivrance de copies :
– clause exécutoire délivrée le à Me [O])

– copie certifiée conforme délivrée le à Me MORHANGE (case)

EXPOSÉ DES FAITS

Par acte sous seing privé du 24 mai 2024, la S.C.I. FONCIERE [B] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [F] et à M. [G] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 750 euros et d’une provision pour charges de 40 euros. Le montant du loyer et de la provision pour charges à la date de l’assignation s’élève à 800,51 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.598,87 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [F] et M. [G] [W] le 17 octobre 2024.

Par assignation du 17 février 2026, la S.C.I. FONCIERE [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 décembre 2024, ordonner l’évacuation de Mme [Z] [F] et de M. [G] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 800,51 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et des charges selon régularisation annuelle8.008,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 février 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Le diagnostic qui date du 10 mars 2025 indique que Monsieur [W] a déclaré régler le loyer courant depuis décembre et qu’il a trouvé un emploi en interim tout comme sa compagne, qu’ils perçoivent chacun 1800 euros de salaire et qu’un plan d’apurement a été trouvé avec l’agence immobilière pour payer 100 euros par mois.

À l’audience du 3 septembre 2026, la S.C.I. FONCIERE [B] maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise la dette locative au 21 août 2026, à 10.443,49 euros. La S.C.I. FONCIERE [B] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le loyer du mois d’août n’étant pas réglé. En outre, la S.C.I. FONCIERE [B] précise qu’elle n’a aucune information concernant un plan d’apurement qui serait mis en place.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [Z] [F] et M. [G] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La S.C.I. FONCIERE [B] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I. FONCIERE [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été adressé aux défendeurs le 16 octobre 2024, visant la clause résolutoire, d’avoir à régler la somme de 1.598,87 euros dans un délai de 6 semaines.

Il ne ressort d’aucun élément du dossier que cette somme a été réglée dans le délai de 6 semaines.

Dans ces conditions, la demanderesse est en droit de demander au tribunal de constater que les conditions pour constater la résiliation du bail, de plein droit, étaient réunies à la date du 28 novembre 2024 et non à la date du 16 décembre 2024 tel que sollicitée.

En effet si la demanderesse sollicite de constater la résiliation à la date du 16 décembre 2024, il s’agit très certainement d’une erreur de plume, la clause de résiliation et le commandement de payer faisant référence tous les deux à un délai de six semaines et non de deux mois.

En tout état de cause, s’agissant d’une demande de constat de résiliation et non d’une demande de prononcer celle-ci, le tribunal est tenu de retenir la date précise à laquelle la résiliation est intervenue de plein droit, compte tenu du contenu de la clause contractuelle, du commandement de payer et de l’absence de paiement intégral de la somme réclamée dans le délai.

Dès lors, le Tribunal constatera la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I. FONCIERE [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 800,51 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I. FONCIERE [B] ou à son mandataire.

Cette indemnité sera également productive d’intérêt au taux légal à compter de chaque échéance impayée.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.C.I. FONCIERE [B] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 août 2026, Mme [Z] [F] et M. [G] [W] lui devaient la somme de 10.443,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2026 compris.

Mme [Z] [F] et M. [G] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 1.598,87 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’octroi de délais de paiement

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Le diagnostic social et financier versé dans le dossier date du mois de mars 2025, soit de plus d’un an. En outre, il ressort du décompte produit par le demandeur que le loyer du mois d’août n’a pas été réglé et enfin, Mme [Z] [F] et M. [G] [W] n’ayant pas comparu à l’audience, leur situation et leurs capacités contributives ne peuvent être déterminées.

En conséquence, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [F] et M. [G] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [Z] [F] et M. [G] [W] seront également condamnés au paiement d’une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Firas MAMOUN, juge placé, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz par délégation, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la S.C.I. FONCIERE [B] est recevable dans ses demandes

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 mai 2024 entre la société S.C.I. FONCIERE [B], d’une part, et Mme [Z] [F] et M. [G] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] est résilié depuis le 28 novembre 2024,

ORDONNE l’évacuation de Mme [Z] [F] et M. [G] [W] de libérer de leur personne ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en cas de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [F] et M. [G] [W] à payer à la S.C.I. FONCIERE [B] la somme de 10.443,49 euros (dix mille quatre cent quarante-trois euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 août 2026, terme du mois d’août 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 1.598,87 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [F] et M. [G] [W], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [F] et M. [G] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme 800,51 euros (huit cents euros et cinquante et un centimes) par mois à compter du 28 novembre 2024, mais le tout sous déduction le cas échéant sous deduction des sommes à laquelle Mme [Z] [F] et M. [G] [W] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 août 2026, terme du mois d’août 2026 inclus.

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer et à la provision pour charge dès le 28 novembre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, y compris la régularisation annuelle des charges conformément au contrat de bail résilié, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé

CONDAMNME solidairement Mme [Z] [F] et M. [G] [W] à payer à la S.C.I. FONCIERE [B] la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [F] et M. [G] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé le 3 novembre 2026 par Monsieur Firas MAMOUN, juge placé délégué au Tribunal judicaire de METZ, juge des contentieux de la protection par délégation, assisté de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier Le Juge