AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 03 NOVEMBRE 2026

N° RG 26/00133 – N° Portalis DBZJ-W-B7K-L4HL

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Michel WALTER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B109 de l’association Mes WALTER ET GURY, substitué par Me Frédéric CHOUET, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B109

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [J] [F], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Firas MAMOUN

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 03 septembre 2026

Délivrance de copies :
– clause exécutoire délivrée le à Me WALTER (case)

– copie certifiée conforme délivrée le à Me WALTER (case)
M. [F] (LS)

EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 02 juillet 2025, M. [V] [M] a consenti à M. [J] [F] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] appartement n°6 , pour un loyer mensuel de 440 euros ainsi que 20 euros de provisions sur charges.
En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, M. [V] [M] a fait signifier à M. [J] [F] le 30 octobre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 880 euros.
Par acte de commissaire de justice du 17 février 2026 remis à personne, M. [V] [M] a fait assigner M. [J] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir ;
Constater la résiliation de plein droit le 13 décembre 2025 du bail du 2 juillet 2025 ; Constater dès lors que depuis le 13 décembre 2025, M. [J] [F] est occupant sans droit ni titre des lieux ; Ordonner l’expulsion de M. [J] [F] de corps et de biens outre tous occupants de son chef de corps et de biens au besoin avec l’assistance de la force publique et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; Se réserver la faculté de liquider l’astreinte ; Autoriser M. [J] [F] à faire transporter l’ensemble des meubles, objets mobiliers et tous autres garnissant les lieux loués dans tous garde-meubles de son choix aux frais exclusifs, risques et périls de M. [J] [F] ; Condamner M. [J] [F] au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 08 janvier 2026 à lui payer la somme de 1.934 € avec intérêts au taux légal sur chaque mensualité arriérée à compter de son exigibilité à savoir, le 1er de chaque mois ; Condamner M. [J] [F] à lui payer en derniers ou quittances à compter du 13 décembre 2025 une indemnité d’occupation du même montant que le loyer et de l’acompte de charges récupérables soit la somme mensuelle de 460 € avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque mensualité d’indemnité d’occupation à savoir, le 1er de chaque mois; Ordonner la révision contractuelle de l’indemnité d’occupation mensuelle dans les mêmes conditions que la révision du loyer prévue au contrat de bail du 02 juillet 2025 ; Condamner M. [J] [F] à lui payer la somme de 1 000 € sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [J] [F] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 30 octobre 2025 ainsi que tous les droits d’exécution de l’ordonnance à intervenir qui resteraient à la charge du créancier ; Rappeler le caractère exécutoire par provision de plein droit de l’ordonnance de référé à intervenir.Au soutien de ses demandes, M. [V] [M] précise que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de six semaines postérieurement à la délivrance du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2026 puis a été renvoyée à l’audience du 03 septembre 2026.
À l’audience du 03 septembre 2026, M. [V] [M] était représenté par son conseil a actualisé la dette locative à la somme de 3.679 euros et a maintenu ses demandes faisant valoir que les loyers des mois de juillet et d’août avaient été réglés, mais que celui du mois de juin demeurait impayé, précisant que le locataire s’acquittait, en sus du loyer d’une somme mensuelle de 20 euros.
En défense, M. [J] [F], présent à l’audience, reconnaît être tenu d’une dette locative. Il sollicite toutefois des délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette, indiquant qu’il ne peut verser plus de 20 euros en sus du loyer courant. En outre, indique être en invalidité et percevoir, à ce titre, la somme de 1.300 euros par mois. Enfin il précise ne pas avoir de charges particulières outre les charges courantes.
L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est inférieure à 5.000,00 euros est rendue en dernier ressort.
Sur la recevabilité des demandes:
Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 30 octobre 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 octobre 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 17 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’assignation a été notifiée le 19 février 2026 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 25 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prescrit un délai de six semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifier aux locataires le 30 octobre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 880 euros.
Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer.
Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 décembre 2025 à 0h et non le 13 décembre tel que sollicité.
Sur le montant de l’arriéré locatif:
Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
M. [V] [M] produit un décompte aux termes duquel M. [J] [F] lui doit, la somme de 3.679 euros, incluant l’échéance du mois d’août 2026.
M. [J] [F] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Par conséquent, M. [J] [F] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à M. [V] [M] la somme de 3.679 euros, avec intérêts au taux légal sur chaque mensualité impayée à compter de son exigibilité à savoir, le 1er de chaque mois, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:
Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.
En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que M. [J] [F]
En considération des éléments versés aux débats ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par M. [J] [F], il apparaît que ce dernier n’est pas en mesure d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de 36 mois prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
En effet, M. [J] [F] indique ne pouvoir verser qu’une somme de 20 euros par mois en sus du loyer courant. Or, compte tenu du montant de la dette locative, le versement d’une telle somme mensuelle ne permettrait pas d’assurer l’apurement de la dette locative dans le délai légal de 36 mois.
En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’expulsion de M. [J] [F] sera ordonnée.
Il n’est pas justifié de circonstances particulières de nature à rendre nécessaire le prononcé d’une astreinte à l’appui de la mesure d’expulsion. Il n’y a dès lors pas lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte.
Sur le sort des meubles laissés dans les lieux
Aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux lors de l’expulsion sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne et, à défaut, sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié. Les modalités de leur conservation et de leur retrait sont fixées par les articles R. 433-1 et suivants du même code.
M. [V] [M] sollicite qu’il soit autorisé à faire transporter l’ensemble des meubles, objets mobiliers et autres biens garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble de son choix, aux frais exclusifs, risques et périls de M. [J] [F].
Le sort des meubles garnissant les lieux lors de l’expulsion est directement régi par les dispositions précitées du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger à ces dispositions.
Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à la demande tendant à autoriser spécifiquement leur transport dans un garde-meuble choisi par le bailleur.
Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:
En conséquence de son expulsion, M. [J] [F] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui l’a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 12 décembre 2025, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.
Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 440 euros outre 20 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail.
Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles M. [J] [F] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3.679 euros.
Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:
En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.
Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [J] [F], tenu aux dépens, sera condamné à payer à M. [V] [M] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Firas MAMOUN, juge placé, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz par délégation, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 02 juillet 2025 entre M. [V] [M] et M. [J] [F] concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 1] sont réunies à la date du 12 décembre 2025;
CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [J] [F] à payer à M. [V] [M] la somme de 3.679 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’août 2026, avec intérêts au taux légal sur chaque mensualité arriérée à compter de son exigibilité à savoir, le 1er de chaque mois, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
REJETONS la demande de délais de paiement formée par M. [J] [F] ;
ORDONNONS à M. [J] [F] de libérer le logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] appartement n°6 et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour M. [J] [F] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, M. [V] [M] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;
DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;
REJETONS la demande tendant à autoriser M. [J] [F] à faire transporter l’ensemble des meubles, objets mobiliers et autres biens garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble de son choix ;
DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS n’y avoir lieu à assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte ;
CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [J] [F] à payer à M. [V] [M] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 440 euros augmentée de 20 euros au titre de la provision pour charge à compter du 12 décembre 2025 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 3.679 euros outre intérêts à laquelle M. [J] [F] est déjà condamne provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 12 décembre 2025 et la date de la présente ordonnance ;
CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [J] [F] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;
CONDAMNONS M. [J] [F] à payer à M. [V] [M] la somme de 350 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [J] [F] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 30 octobre 2025, de l’assignation en référé du 17 février 2026 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 19 février 2026;
REJETONS toute autre demande ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé le 3 novembre 2026 par Monsieur Firas MAMOUN, juge placé délégué au Tribunal judicaire de METZ, juge des contentieux de la protection par délégation, assisté de Monsieur Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier Le Président