AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]

[H] [Q]
c [D] [P]

JUGEMENT DU 03 Novembre 2026

N° RG 26/00446 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QUBR

DEMANDERESSE

Madame [H] [Q]
née le 09 Juin 1958 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Non comparante
Représentée par Me Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [P]
né le 23 Mai 1974 à
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Non comparant
Représenté par Me David-André DARMON, avocat au barreau de NICE, substitué par Me Aya FAWAZ, avocat au Barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président, siégeant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Madame Laure TRIPODI
Greffier lors de la mise à disposition : Madame Laetitia LACROIX

À l’audience publique du 1er Septembre 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Novembre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 3 novembre 2022, Madame [H] [Q] a donné à bail à Monsieur [D] [P] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 1] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 590 euros outre 45 euros de provision sur charges.

Madame [H] [Q] a fait signifier à Monsieur [D] [P] un commandement de payer le 11 mars 2024 puis l’a assigné devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE statuant en référé, par exploit du 24 juillet 2024, afin d’obtenir, notamment, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance de référé du 17 juillet 2025, la juridiction a :
– déclaré recevable l’action de Madame [H] [Q] ;
– débouté Madame [H] [Q] de l’ensemble de ses demandes en présence d’une contestation sérieuse,
– débouté Monsieur [D] [P] de l’ensemble de ses demandes ;
– condamné Madame [H] [Q] à verser à Monsieur [D] [P] une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné Madame [H] [Q] aux dépens.

Par exploit en date du 12 novembre 2025, Madame [H] [Q] a assigné Monsieur [D] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE à l’effet de :
– Juger que la clause résolutoire du bail s’est trouvée acquise au l1 mai 2024 en application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;
– Juger que le bail sera et demeurera résilié de plein droit et au besoin prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [D] [P];
– Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef du local litigieux sus rappelé, par les voies et moyens de droit, et au besoin avec l’emploi de la force publique, ainsi que l’expulsion de meubles, effets et objets mobiliers garnissant les lieux, dans les conditions prévues par les articles 411-1 et suivants et R 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– Dire que les meubles leur appartenant seront éventuellement transportés et séquestrés dans un garde-meubles de leur choix, ou en un quelconque autre lieu, à leurs frais, risques et périls ;
– Condamner Monsieur [D] [P] au paiement d’une somme de 14 571,98 euros suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025 ;

– Condamner Monsieur [D] [P] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 12 mai 2024 et jusqu’à son départ des lieux;
– Condamner Monsieur [D] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner Monsieur [D] [P] aux entiers dépens.

A l’audience du 1er septembre 2026, chaque partie est représentée par son conseil qui se réfère à ses écritures.

Madame [H] [Q] sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance tandis que Monsieur [D] [P] demande à la juridiction de :
– Débouter Madame [H] [Q] de ses demandes, fins et conclusions;
– Juger que Madame [H] [Q] a manqué à ses obligations de bailleur;
– Dire et juger que le logement est affecté de désordres graves compromettant sa jouissance paisible;
– Ordonner à Madame [Q] de procéder aux réparations nécessaires sous astreinte, dans un délai déterminé par le Tribunal ;
– Lui accorder une réduction du montant du loyer à hauteur des préjudices subis depuis la constatation des désordres ;
– Condamner Madame [H] [Q] au paiement d’une somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner Madame [H] [Q] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières écritures.

SUR QUOI
Sur la recevabilité de la demande
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes Maritimes par la voie électronique le12 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au litige, dispose que : « le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Cette disposition est complétée par l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui prévoit que : « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée prévoit, en outre, que « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué e satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile prévoit que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le bail conclu le 3 novembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024 pour la somme en principal de 2.033 euros.

Monsieur [P] prétend qu’il a cessé de payer son loyer et ses charges dès le mois de mars 2024 en raison des nombreux désordres affectant son logement et de l’inaction de sa bailleresse. Il indique lui avoir adressé un courrier simple en date du 17 mars 2024, qu’il produit aux débats, pour se plaindre de l’état de son logement, notamment de la présence de moisissures et d’humidité. Ce courrier est intitulé « mise en demeure de réaliser des travaux pour problème ». Il n’existe cependant aucune preuve que ce courrier ait bien été adressé (et reçu) par Madame [Q].
Il verse également aux débats un arrêté de péril du Maire de [Localité 1] du 9 mars 2020 portant interdiction d’habiter un des appartements, qui n’est pas le sien, de la Villa située [Adresse 4], lequel a été levé le 29 mai 2020 en raison des travaux de réfection entrepris.
Il ne produit pas aux débats le constat d’huissier du 10 décembre 2024 réalisé à son initiative dans son appartement, celui-ci étant produit loyalement par la bailleresse dans son dossier de plaidoirie. Ce constat permet de visualiser l’existence de quelques fissures et boursouflures de peinture sur les murs et les plafonds ainsi que la présence de moisissures sur le plafond de la salle de bains et de salpêtre dans l’arrière-cuisine.
La question est donc de savoir si le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse.
De l’examen attentif des pièces produites par les parties, il ne résulte pas que l’appartement donné à bail par Madame [Q] soit inhabitable. Il sera ici rappelé que le locataire n’est fondé à opposer l’exception d’inexécution que pour autant que celle-ci ait été autorisée judiciairement et que le logement soit totalement insalubre entraînant son inhabitabilité. Or, en l’espèce, non seulement le logement n’est pas inhabitable, mais Monsieur [P] n’a jamais été autorisé à suspendre le paiement de son loyer depuis, désormais, plus de deux ans.
Madame [H] [Q] démontre qu’avant de donner à bail le logement, elle a entrepris une rénovation profonde de celui-ci, les travaux s’étant élevés à la somme de 15.766,85 euros. L’état des lieux d’entrée, contradictoire, démontre, par ailleurs, que le logement a été pris à bail en très bon état.
Il est par ailleurs allégué par la bailleresse qu’en réalité, son locataire a cessé volontairement de faire fonctionner la VMC de son logement pour diminuer ses consommations d’électricité (courrier adressé à Monsieur [P] le 21 mars 2024), ce qui ne peut qu’avoir pour conséquence d’élever le niveau d’humidité dans le logement. Le locataire n’a élevé, dans ses écritures, aucune contestation à ce sujet.
Enfin, Madame [Q] déplore que son locataire ne démontre pas avoir assuré son logement depuis plusieurs années. Force est de constater qu’aucune attestation d’assurance, alors que celle-ci est obligatoire, n’est présente dans le dossier de plaidoirie de Monsieur [P].
Il n’est ainsi pas démontré par Monsieur [P] que le commandement de payer ait été délivré de mauvaise foi par sa bailleresse et pour des sommes non justifiées.

Il convient de constater que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [D] [P] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Madame [H] [Q] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [P] reste lui devoir la somme de 21.330,52 euros à la date du 27 août 2026.

Monsieur [D] [P] conteste devoir cette somme en raison des désordres affectant son logement mais ne démontre que très imparfaitement leur consistance et pas que la bailleresse en est l’auteur.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 21.330,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2026.

Monsieur [D] [P] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux prenant effet à la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer augmenté des charges.

Sur les demandes reconventionnelles

Monsieur [D] [P] succombant, il sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [P] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que Madame [H] [Q] a dû accomplir, Monsieur [D] [P] sera condamné à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par jugement contradictoire, en qualité de juge des contentieux de la protection, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2022 entre Madame [H] [Q] et Monsieur [D] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1] sont réunies à la date du 11 mai 2024.

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [Q] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à payer à Madame [H] [Q] la somme de 21.330,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2026 (loyer d’août 2026 inclus)

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à payer à Madame [H] [Q] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 mai 2024 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés.

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges.

CONDAMNE Monsieur [D] [P] à verser Madame [H] [Q] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [D] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE
A tous Commissaires de justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution.
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux judiciaires d’y tenir la main.
A tous les Commandants et Officiers de la Force Publique d’y prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée par le Président et le Greffier.
Pour expédition revêtue de la formule exécutoire, certifiée conforme à l’original délivrée par Nous, Directeur de greffe du Tribunal judiciaire de GRASSE.