N° RG 24/03710 – N° Portalis DBXS-W-B7I-ILEG

N° minute : 

Copie exécutoire délivrée
le 03/11/2026

à :
– Me Caroline CHAPOUAN,
-Me Emilie CURCURU

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 03 NOVEMBRE 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [M]
né le 28 Septembre 1943 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Caroline CHAPOUAN, avocat au barreau de la Drôme

Madame [Q] [H]
née le 24 Mai 1944 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Caroline CHAPOUAN, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LA MAGIE DES LANGUES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Emilie CURCURU, avocat postulant au barreau de la Drôme et Maître Nathalie POISSONNIER, avocats plaidants au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Marjolaine CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Sylvie REYNAUD, cadre greffière

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 septembre 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 8 janvier 2022, Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] ont donné à bail à la SAS LA MAGIE DES LANGUES, un local à usage commercial et de bureau sis [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel HT de 12.960 euros, soit 1.080 euros mensuels, auquel s’ajoute une provision sur charges de 130 euros, avec effet au 18 janvier 2022.

Des litiges sont nés entre les parties, au sujet de la domiciliation d’une association dans les lieux loués, et du règlement des loyers et charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2023, Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] ont mis en demeure la SAS LA MAGIE DES LANGUES aux fins de transférer immédiatement le siège social de l’association à une autre adresse et de ne pas exploiter les locaux pour les besoins de ladite association et de régler la somme de 1.032 euros au titre du solde des charges de l’année 2022.

Des discussions ont eu lieu entre les parties, sans qu’elles ne parviennent à un accord.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] ont assigné la SAS LA MAGIE DES LANGUES devant le Tribunal judiciaire de VALENCE, au visa des articles 1103 et suivants du Code civil.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 10 mars 2026, ils demandent au Tribunal de :

– CONDAMNER la SAS LA MAGIE DES LANGUES au paiement de la somme de 1.016,94 euros, au titre des arriérés des charges 2022, 2023 et 2025,

– CONDAMNER la SAS LA MAGIE DES LANGUES à faire réaliser, à ses frais, le Consuel, ainsi que les travaux nécessaires pour remédier à l’écoulement de la climatisation, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

– CONDAMNER la SAS MAGIE DES LANGUES au paiement de la somme de 300 euros HT soit 360 euros TTC pour l’utilisation dudit panneau sans autorisation durant une année (de novembre 2024 à novembre 2025),

– CONDAMNER la SAS MAGIE DES LANGUES à procéder à l’enlèvement de l’affichage installé illégalement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

– CONDAMNER la SAS LA MAGIE DES LANGUES au paiement de la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– DEBOUTER la SAS LA MAGIE DES LANGUES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– CONDAMNER la SAS LA MAGIE DES LANGUES au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

– CONDAMNER la SAS LA MAGIE DES LANGUES aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline CHAPOUAN, Avocat.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 08 juin 2026, la SAS LA MAGIE DES LANGUES demande de :

A- En ce qui concerne la reddition et de l’arriéré des comptes (Point H-B de l’assignation), il y a lieu :
de CONSTATER que :
– La franchise accordée par le Bailleur au titre du Bail comprend l’ensemble des charges (y compris la taxe fonciere et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) pour la période du 18 janvier au 30 juin 2022;
– Le calcul de la partie de la taxe foncière annuelle due par le Locataire doit se faire sur la base de la surface des Biens loués par rapport à l’ensemble du bâtiment où ils se trouvent ;
– Le calcul de la partie de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due par le Locataire doit se faire sur la base de la surface des Biens loués par rapport à l’ensemble du bâtiment où ils se trouvent;
et d’ORDONNER au Demandeur (et plus précisément conjointement et solidairement chacun des deux demandeurs):
– de produire sans délai au Défendeur, un plan certifié par géomètre du bâtiment où se trouvent les Biens loués avec la répartition des surfaces allouées à chacun des occupants (y compris par le Bailleur à titre personnel);
– de régulariser sans délai les rédditions annuelles des charges des années 2022, 2023, et 2024 et 2025, en prenant en compte la surface des Biens loués par rapport à l’ensemble du bâtiment, et ce notamment pour la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
– de régulariser sans délai la reddition des charges de l’année 2022, en retirant la part de taxe foncière et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères pendant la franchise consentie par le Bailleur du 18 janvier au 30 juin 2022;
– de régulariser sans délai les redditions annuelles des charges des annees 2023, et 2024 et 2025 en ne facturant pas deux fois la TVA au titre de la consommation d’eau ;
– d’adresser sans délai au Défendeur, une facture rectificative des redditions intervenues en 2022, 2023, et 2024 et 2025, reprenant les sommes exactes selon ce qui précède ;
– d’adresser sans délai au Defendeur le nouveau calcul de la provision mensuelle pour charges à verser par le Demandeur à partir du 1er novembre 2025, avec régularisation des provisions déja réglées à compter de cette même date;
– de ne plus appliquer la TVA aux provisions pour charges, et ce depuis le 1er novembre 2025 (avec régularisation des provisions payées avec TVA depuis cette date);
– Le tout, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

B- En ce qui concerne le CONSUEL (Point II-C de l’assignation), il y a lieu :
de CONSTATER que :
– Le Bail prévoit que la compteur individuel pour l’électricité doit être installé par le Bailleur,et ne prévoit pas que le Locataire doive réaliser la procédure du CONSUEL;
– Le Bail ne prévoit pas que le Locataire doive payer les frais liés à la procédure du CONSUEL;
– Le visa du CONSUEL de l’installation électrique mise en place dans les Biens loués, a d’ores
et déja été obtenu par le Locataire le 2 mars 2023;
– il n’y a donc pas lieu d’ordonner au Défendeur de faire réaliser une nouvelle procédure du CONSUEL;
et d’ORDONNER au Demandeur (et plus précisément conjointement et solidairement chacun des deux demandeurs):
– De rembourser sans délais les frais exposés par le Défendeur pour obtenir le visa du CONSUEL, à savoir 706,73 euros TTC, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision a intervenir.

C- En ce qui concerne de prétendues infiltrations (Point III-C in fine de l’assignation), il y a lieu:
– de DEBOUTER le Demandeur (et plus précisement conjointement et solidairement chacun des deux demandeurs) au titre d’éventuels désordres occasionnés par le Locataire.

D- En ce qui concerns le panneau d’affichage (nouvelle demande des premières conclusions du Demandeur), il y aura lieu:
– de DEBOUTER le Demandeur (et plus précisément conjointement et solidairement chacun des deux demandeurs)
– de toutes ses demandes au titre du panneau d’affichage
et de lui ORDONNER
– d’adresser sans delai au au défendeur un avoir annulant la facture 11/25/39 du 1/11/2025 d’un montant de 360 € TTC.

E- En ce qui concerne une prétendue résistance abusive du Locataire (“Par ces motifs” en dernière page de l’assignation), il y a lieu :
– de DEBOUTER le Demandeur (et plus précisement conjointement et solidairement chacun des deux demandeurs) au titre d’une prétendue résistance abusive du Locataire.

F- En ce qui concerne l’accès par le Locataire à la mezzanine dont il a la jouissance exclusive au titre du Bail (demande reconventionnelle du Défendeur), il y a lieu :
de CONSTATER que:
– La fermeture, ultérieure à la conclusion du Bail, de l’accès à la mezzanine comprise dans les Biens loués, cause un prejudice certain au Locataire qui ne peut plus librement et à tout moment y accéder ; et
– Cette situation est susceptible d’engager la responsabilité du Bailleur en cas de souci avec les équipements qui y sont placés, dès lors que le locataire n’a plus (ou n’aurait plus ultérieurement) librement et à tout moment accès à cet emplacement;
et d’ORDONNER au Demandeur (et plus précisément conjointement et solidairement chacun des deux demandeurs):
– De remettre gratuitement et sans délai au Locataire, toutes les clés nécessaires pour accéder librement et à tout moment à ladite mezzanine, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Et de le DEBOUTER
– De sa nouvelle demande au Défendeur de déplacer les équipements situés dans la mezzanine;
– De toute autre demande de sa part à ce sujet.

G- En ce qui concerne le câble alimenté en 220 volts (demande reconventionnelle du Défendeur), il y a lieu :
de CONSTATER que:
– L’alimentation du câble électrique visé dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice n’est toujours pas coupée;
– Cette situation présente un risque d’électrocution dangereux pour les biens et les personnes ;
et d’ORDONNER au Demandeur (et plus précisément conjointement et solidairement chacun des deux demandeurs):
– De faire couper sans délai et à ses frais, l’alimentation du câble électrique concerné, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
Et de le débouter
– De toute autre demande à ce sujet a l’encontre du défendeur ;

H- En ce qui concerne l’étanchéité de la toiture des Biens loués (demande reconventionnelle du Défendeur), il y a lieu :
– d’ORDONNER que le Demandeur (et plus précisement conjointement et solidairement chacun des deux demandeurs):
– Fasse procéder, sans délai et à ses frais, à toutes les réparations et travaux qui s’imposent pour éviter que les eaux pluviales ne stagnent sur la toiture des Biens loués;
– Justifie,le nettoyage régulier de la toiture des Biens loués avec factures de l’entrepreneur à l’appui ;
– Produise le contrat de prestations de services pour le nettoyage 3 fois par an de la toiture des biens loués ; et
– Prenne en charge l’integralité des coûts et frais relatifs à ce service de nettoyage en sa qualité de [Localité 6], de telle manière que le Locataire ne soit a aucun moment inquiété à ce sujet ;
Et de le DEBOUTER
– De toute autre demande à ce sujet à l’encontre du Défendeur.

-I – En ce qui concerne le parking mis à disposition du Locataire (et de l’autre locataire du batiment) en vertu du Bail (demande reconventionnelle du Défendeur), il y a lieu :
d’ORDONNER au Demandeur (et plus précisément conjointement et solidairement chacun des deux demandeurs):
– De ne plus utiliser le parking (à titre de passage vers son (nouveau) garage privatif et/ou pour y garer des véhicules lui appartenant ou ceux de ses préposés) afin d’en laisser à tout moment la libre jouissance au Locataire (et au locataire du garage qui se trouve dans le même immeuble) conformément à la description des Biens loués et conformément aux termes du Bail;
– De ne pas utiliser le nouveau local ni le mettre en location sans préalablernent renégocier les conditions du Bail actuel (dont l’occupation éventuelle par un troisième locataire du parking inclus dans les Biens loués) avec le Locataire (le Défendeur) ;

– De faire procéder, sans délai et à ses frais, au nettoyage de la devanture des Biens loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de deux (2) mois suivant la signification de la décision à intervenir ; et
– De faire procéder, sans délai et à ses frais, à la délimitation sur le sol d’au moins un (1) emplacement de parking pour les personnes à mobilité réduite devant les Biens loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de deux (2) mois suivant la signification de la décision à intervenir.

– J – En ce qui concerne les frais et debours, il y a lieu :
– d’ORDONNER au Demandeur (et plus précisément conjointement et solidairement chacun des deux demandeurs):
– De payer une somme de 5.000 euros au bénéfice du Défendeur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont les factures du commissaire de justice pour les deux constats du 5 décembre 2024 (d’un montant total de 360 euros TTC).

-K- Pour le surplus, il y a lieu de DEBOUTER le Demandeur de toutes ses demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera rappelé que le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger que… », les « constater que… » ou encore les « donner acte que… » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi ; en conséquence de quoi, il n’appartient pas au tribunal de statuer sur celles-ci. 

Sur la demande en paiement des arriérés de charges :

L’article 1103 du Code civil dispose que : “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”.

Le bail commercial prévoit un loyer annuel de 12.960 euros, hors charges, soit 1.080 euros mensuels HT, auquel s’ajoute une provision pour charges de 130 euros, soit une somme mensuelle hors taxes de 1.210 euros, payable au plus tard le 05 de chaque mois. Le bail précise: “Pour le premier paiement il a été convenu entre les parties qu’il aura lieu le 1er mai 2022 soit trois mois et le mois en cours de gratuité du loyer.”. Cette phrase fait bien référence à la gratuité du loyer, et non des charges.

Le 25 février 2022, les parties ont signé un accord aux termes duquel le preneur prendrait en charge des travaux d’aménagement “en contrepartie de la gratuité de 2 mois de loyers, à savoir mai 2022 et juin 2022″. Là encore, cette formulation vise expressément les loyers, et non les charges, corroborant le fait que seule une franchise de loyers, et non de charges, avait été accordée initialement.

La SAS LA MAGIE DES LANGUES est donc bien redevable du paiement des charges.

Les demandeurs produisent une facture du 1er octobre 2022 pour les charges du 18 janvier 2022 au 31 octobre 2022 d’un montant débiteur de 1.032 euros, une facture du 1er novembre 2023 pour les charges locatives du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 d’un montant créditeur de 30,17 euros, une facture du 1er novembre 2024 pour les charges du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024 avec un solde créditeur de 33,05 euros, une facture du 1er novembre 2025 pour les charges locatives du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025 d’un montant débiteur de 48,16 euros, soit un total de 1.016,94 euros.

Concernant la provision sur charges, les factures produites montrent que c’est le montant de 156 euros mensuel, correspondant au montant de 130 euros auquel la TVA de 20% a été appliquée, qui a été versé. Cependant, ce montant correspondant à un accessoire du loyer, qui est soumis à la TVA, il y est également soumis, de sorte que les demandes de la SAS LA MAGIE DES LANGUES de ne plus appliquer la TVA aux provisions pour charges sera rejetée.

La défenderesse conteste par ailleurs le montant de la provision sur charges, mais ne justifie pas en quoi il serait inadapté, étant relevé en outre qu’il relève de la libre négociation des parties. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner au bailleur un nouveau calcul de cette provision.

Il apparaît que le bailleur applique à tous les montants dus un taux de TVA de 20%,

S’agissant de la taxe foncière, il est constant que lorsque le locataire rembourse au propriétaire une partie des impôts dont ce dernier est personnellement redevable, la somme ainsi payée l’est en contrepartie de la location consentie, de sorte qu’elle doit être incluse dans l’assiette de la TVA. Le bailleur est donc bien fondé à appliquer la TVA sur ce montant.

S’agissant de la consommation en eau, en application des dispositions du 2° du I de l’article 267 du Code général des impôts, sa refacturation suit de la même façon le régime de TVA applicable au loyer, de sorte que Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] sont bien fondés à lui appliquer la TVA de 20%.

Le bail commercial prévoit en outre : “En sus du loyer le preneur remboursera au bailleur :
– les impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que tous les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement;
Et pour le local objet des présents les parties sont d’accord pour la prise en charge par le locataire de 50% de l’avis de la taxe foncière portant sur l’ensemble du bâtiment.
– les taxes municipales afférentes au bien loué, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, les taxes locatives ;
– les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire.”.

Comme le fait valoir la défenderesse, le fait que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères soit visée à un tiret différent de la taxe foncière montre qu’elle n’est pas concernée par la proportion de 50%, et doit être calculée au pro rata de la surface louée.

De la même façon, il est constant que le montant de la taxe foncière payé par le locataire doit être calculé en fonction de la surface louée et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée, en application des dispositions de l’article L145-40-2 du Code de commerce.

Les dispositions de cet article sont d’ordre public et il ne peut y être dérogé par un accord des parties.

Le plan annexé au bail et produit par Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] ne montre que la partie de l’immeuble louée à la SAS LA MAGIE DES LANGUES, et non l’intégralité de l’immeuble, de sorte qu’il ne permet pas de déterminer si la surface louée correspond effectivement à 50% de la totalité de l’immeuble et des parties communes.

Par conséquence, il convient de surseoir à statuer sur la demande de paiement de Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H], ainsi que sur les demandes de la SAS LA MAGIE DES LANGUES d’ordonner au bailleur de régulariser les redditions annuelles des charges 2022, 2023, 2024 et 2025 en prenant en compte la surface des biens loués par rapport à l’ensemble du bâtiment et d’adresser une facture rectificative des redditions intervenues, et d’enjoindre au bailleur de produire tous éléments permettant de déterminer la part de surface du bien loué par la SAS LA MAGIE DES LANGUES par rapport à l’intégralité de l’immeuble.

La SAS LA MAGIE DES LANGUES sera déboutée de ses autres demandes au sujet de la reddition et des arriérés de comptes.

Sur le Consuel :

La SAS LA MAGIE DES LANGUES verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 05 décembre 2024 qui fait figurer la photographie d’une attestation de conformité de l’installation électrique avec un QR code montrant qu’elle a été visée par CONSUEL. Elle justifie donc avoir réalisé cette démarche, et il n’y a donc pas lieu de la condamner à la faire.

S’agissant de travaux ayant pour objet de mettre le local loué en conformité avec la règlementation et relevant des grosses réparations, en l’absence d’accord contraire explicite, la frais du CONSUEL sont à la charge du bailleur.

Les factures versées au débat émanent de CONSUEL, mais également du Bureau VERITAS, qui a eu pour mission de vérifier l’installation électrique, ce qui apparaît s’inscrire dans la démarche nécessaire pour obtenir le Consuel. L’ensemble de ces factures doit donc être pris en compte.

Les pièces produites sont suffisantes pour considérer que la SAS LA MAGIE DES LANGUES a supporté les frais de 706,73 euros, que le bailleur sera condamné à lui régler.

Sur l’écoulement de la climatisation :

Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] font valoir que l’installation de climatisation de la SAS LA MAGIE DES LANGUES générerait des infiltrations dans le local attenant. Cependant, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 septembre 2025 sur lequel ils s’appuient ne relève la trace d’aucune infiltration et ne fait que reprendre les déclarations de Monsieur [K] [M] à ce sujet, non plus que la photographie du raccord fait au moyen du tuyau rouge. Ils seront donc déboutés de cette demande.

Sur l’utilisation du panneau d’affichage :

La SAS LA MAGIE DES LANGUES affirme avoir été autorisée par son bailleur à utiliser le panneau d’affichage. Le bail commercial ne fait pas mention de ce panneau au titre des éléments loués, et aucune pièce ne témoigne d’un accord du bailleur à ce sujet, celui-ci ayant au contraire répondu à la sollicitation qui lui avait été faite que le panneau n’était pas disponible. L’attestation de Monsieur [X] [I], précédent locataire, relatant qu’il disposait d’un emplacement sur le panneau d’affichage sans facturation complémentaire, ne peut rapporter la preuve d’un accord du bailleur en ce sens avec un autre locataire, et ne peut concerner que les dispositions qui ont été prises dans le cadre du contrat qui le liait avec son bailleur.

La SAS LA MAGIE DES LANGUES ne conteste pas avoir néanmoins utilisé ce panneau publicitaire.

Cependant, si le bailleur se prévaut d’une facture de 360 euros pour ce panneau, aucune location n’a été prévue contractuellement, non plus que le prix de celle-ci. Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] ne formulent pas cette demande à titre de dommages et intérêts, et ne démontrent l’existence d’aucun préjudice. Ils seront donc déboutés de leur demande en paiement de la somme de 360 euros. En l’absence de condamnation à paiement, il n’y a pas lieu d’ordonner l’émission d’une facture d’avoir annulant la facture du 1er novembre 2025.

Il sera ordonné à la SAS LA MAGIE DE LANGUES d’enlever l’affichage qu’elle a installé, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision.

Sur l’accès à la mezzanine :

Le bail commercial fait état de la location de locaux à usage de bureaux d’une surface de 132 m2 environ, suivant plan annexé, lequel ne fait pas figurer de mezzanine. En outre, les différentes surfaces figurant sur ce plan sont d’une surface de 119,77 m2, ce qui exclut qu’une mezzanine d’environ 65 m2 selon les écritures de la défenderesse puisse faire partie des lieux loués. Pour les raisons ci-dessus exposées, l’attestation de Monsieur [X] [I] n’a pas de force probante s’agissant des engagements réciproques pris par les parties dans le cadre du contrat de bail commercial du 18 janvier 2022.

La SAS LA MAGIE DES LANGUES sera donc déboutée de sa demande d’ordonner au bailleur de lui remettre les clés pour accéder à la mezzanine sous astreinte.

Sur la mise en sécurité des installations du bailleur :

Les éléments fournis sont insuffisants à caractériser une atteinte à la jouissance des lieux par le locataire. Aucun élément ne permet de savoir, à quoi correspondent les fils électriques. De plus, les parties sont d’accord pour considérer que le locataire devait refaire l’installation électrique. La SAS LA MAGIE DES LANGUES sera donc déboutée de sa demande d’ordonner au bailleur de couper l’alimentation du câble électrique de 220 volts.

Sur l’étanchéité de la toiture :

Les photographies versées au débat, non datées, et dont il n’est pas possible de déterminer dans quelles circonstances elles ont été prises, ne permettent pas suffisamment de caractériser une difficulté récurrente d’écoulement des eaux pluviales. La SAS LA MAGIE DES LANGUES ne justifie en outre pas de dégat des eaux en lien avec la stagnation d’eau qu’elle invoque. En outre, l’entretien courant des gouttières et chéneaux incombe au locataire. Elle sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes relatives à l’étanchéité de la toiture des biens loués.

La SAS LA MAGIE DES LANGUES sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes relatives à l’étanchéité de la toiture.

Sur le parking :

Le contrat de bail commercial précise que : “Le bail porte également sur le parking devant le local objet des présentes avec son portail qui est également utilisé par le locataire de l’autre partie du bâtiment sans délimitation particulière.”.

Il n’est ainsi pas prévu de possibilité d’utilisation de ce parking par le bailleur, à qui il sera donc ordonné de ne pas l’utiliser. Eu égard à la configuration des lieux et formulation de cette clause, seul le stationnement apparaît interdit, et non le seul passage, dans la mesure où celui-ci ne gêne pas le stationnement.

La question de la location à un troisième locataire est hypothétique, et en tout état de cause la négociation des conditions du bail relève de la liberté contractuelle des parties, de sorte que la SAS LA MAGIE DES LANGUES sera déboutée de sa demande d’ordonner au bailleur de ne pas utiliser ou louer le nouveau local sans renégociation préalable du contrat de bail.

S’agissant de la question du nettoyage de la devanture, le seul procès-verbal de constat de commissaire de justice qui note la présence de “nombreux petits points noirs” est insuffisant à les attribuer à l’action du bailleur ou de ses préposés, étant rappelé que le nettoyage est à la charge du locataire. La SAS LA MAGIE DES LANGUES sera donc déboutée de cette demande.

En revanche, la SAS LA MAGIE DES LANGUES étant un établissement recevant du public, il sera ordonné au bailleur de faire procéder à ses frais à la délimitation d’au moins un emplacement de parking pour les personnes à mobilité réduite sur le parking du bien loué, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 03 mois suivant la signification de la présente décision.

Sur la résistance abusive de la SAS LA MAGIE DES LANGUES :

Il sera également sursit à statuer sur cette demande dans l’attente de la production par le bailleur des pièces justificatives permettant de déterminer la part de la surface du bien loué à la SAS LA MAGIE DES LANGUES par rapport à l’intégralité de l’immeuble.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Il sera sursit à statuer sur ces demandes dans l’attente de la production des pièces sus-citées.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision contradictoire, après débat public, prononcée par mise à disposition au greffe, et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE la SAS LA MAGIE DES LANGUES de ses demandes d’ordonner au bailleur sous astreinte :
– de régulariser sans délai la reddition des charges de l’année 2022, en retirant la part de taxe foncière et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères pendant la franchise consentie par le Bailleur du 18 janvier au 30 juin 2022 ;
– de régulariser sans délai les redditions annuelles des charges des annees 2023, et 2024 et 2025 en ne facturant pas deux fois la TVA au titre de la consommation d’eau ;
– d’adresser sans délai au defendeur le nouveau calcul de la provision mensuelle pour charges à verser par le demandeur à partir du 1er novembre 2025, avec régularisation des provisions déja réglées à compter de cette même date ;
– de ne plus appliquer la TVA aux provisions pour charges, et ce depuis le 1er novembre 2025 (avec régularisation des provisions payées avec TVA depuis cette date) ;

DEBOUTE Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] de leur demande de condamner la SAS LA MAGIE DES LANGUES à faire réaliser à ses frais et sous astreinte le Consuel ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] à régler à la SAS LA MAGIE DES LANGUES les frais de 706,73 euros correspondant aux frais exposés pour l’obtention du CONSUEL;

DEBOUTE Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] de leur demande de condamner la SAS LA MAGIE DES LANGUES à faire réaliser à ses frais et sous astreinte les travaux nécessaires pour remédier à l’écoulement de la climatisation ;

DEBOUTE Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] de leur demande de condamner la SAS LA MAGIE DES LANGUES à leur verser la somme de 360 euros au titre de l’utilisation du panneau d’affichage ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner à Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] l’émission d’une facture d’avoir annulant la facture du 1er novembre 2025 ;

ORDONNE à la SAS LA MAGIE DE LANGUES d’enlever l’affichage qu’elle a installé sur le panneau d’affichage, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et au besoin l’y CONDAMNE ;

DEBOUTE la SAS LA MAGIE DES LANGUES de sa demande d’ordonner au bailleur de lui remettre gratuitement, sans délai et sous astreinte les clés nécessaires pour accéder librement et à tout moment à la mezzanine ;

DEBOUTE la SAS LA MAGIE DES LANGUES de sa demande d’ordonner au bailleur de faire couper sans délai et à ses frais l’alimentation du câble électrique, sous astreinte ;

DEBOUTE la SAS LA MAGIE DES LANGUES de ses demandes d’ordonner au bailleur de :
– Faire procéder, sans délai et à ses frais, à toutes les réparations et travaux qui s’imposent pour éviter que les eaux pluviales ne stagnent sur la toiture des Biens loués;
– Justifier le nettoyage régulier de la toiture des Biens loués avec factures de l’entrepreneur à l’appui ;
– Produire le contrat de prestations de services pour le nettoyage 3 fois par an de la toiture des biens loués ;
– Prendre en charge l’integralité des coûts et frais relatifs à ce service de nettoyage en sa qualité de bailleur, de telle manière que le locataire ne soit a aucun moment inquiété à ce sujet ;

ORDONNE à Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] de ne pas utiliser le parking du bien loué pour y garer des véhicules leur appartenant ou appartenant à leurs préposés ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner à Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] de ne pas utiliser le parking uniquement pour le passage, dans la mesure où celui-ci ne gêne pas le stationnement ;

DEBOUTE la SAS LA MAGIE DES LANGUES de sa demande d’ordonner au bailleur de ne pas utiliser le nouveau local ou le mettre en location sans préalablement renégocier les conditions du bail actuel avec elle ;

DEBOUTE la SAS LA MAGIE DES LANGUES de sa demande d’ordonner au bailleur de faire procéder, sans délai et à ses frais, au nettoyage de la devanture des biens loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

ORDONNE à Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] de faire procéder à leurs frais à la délimitation d’au moins un emplacement de parking pour les personnes à mobilité réduite sur le parking du bien loué, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 03 mois suivant la signification de la présente décision, et au besoin les y CONDAMNE in solidum ;

DIT que la part de taxe foncière et de taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères due par la SAS LA MAGIE DES LANGUES doit être calculée au pro rata de la surface louée par rapport à l’ensemble de l’immeuble ;

SURSOIT à statuer sur les demandes :

– de paiement de la somme de 1.016,94 euros, au titre des arriérés des charges 2022, 2023 et 2025 formée par Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] ;
– de régulariser sans délai les rédditions annuelles des charges des années 2022, 2023, et 2024 et 2025, en prenant en compte la surface des Biens loués par rapport à l’ensemble du bâtiment, et ce notamment pour la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères formée par la SAS LA MAGIE DES LANGUES ;
– d’adresser sans délai au Défendeur, une facture rectificative des redditions intervenues en 2022, 2023, et 2024 et 2025, reprenant les sommes exactes selon ce qui précède formée par la SAS LA MAGIE DES LANGUES ;
– faite par Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] au titre de la résistance abusive de la SAS LA MAGIE DES LANGUES ;
– au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

ENJOINT à Monsieur [K] [M] et Madame [Q] [H] de produire toutes pièces permettant de déterminer la part de la surface du bien loué à la SAS LA MAGIE DES LANGUES par rapport à l’intégralité de l’immeuble, et notamment un plan certifié par un géomètre de l’intégralité du bâtiment où se trouve le bien loué ou toute autre pièce ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 11 décembre 2027 à 9H afin de permettre aux parties de déposer de nouvelles conclusions et pièces.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de Justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution,
aux procureurs généraux, et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main,
à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En fois de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.