RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00117 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C7Q6
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 03 NOVEMBRE 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, inscrite au RCS de Brive sous le numéro 271 903 106, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [J] [Y]

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [C], née le 15 Septembre 1977 à [Localité 2] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 2]

Comparante

Copie exécutoire Oph Brive, Mme [C] le 03/11/2026

DÉBATS : Audience publique du 15 Septembre 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 03 Novembre 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 avril 2023, l’OPH PAYS DE BRIVE a donné en location à Mme [B] [C] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 487,42 euros, outre la somme de 98,96 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 3 février 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 3 221,92 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 27 janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme [C], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner Mme [C] au paiement de la somme principale de 4 433,52 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 23 avril 2026, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes règles que le loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner Mme [C] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :
– dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.
– dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 15 septembre 2026.

L’OPH PAYS DE BRIVE a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 5 255,92 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 14 septembre 2026, terme du mois d’août 2026 inclus. Il précise que la locataire a repris le paiement du loyer courant mais a déposé un dossier de surendettement déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] le 2 juillet 2026 avec orientation du dossier vers un rétablissement personnel.

Mme [C], comparant en personne, ne conteste pas le montant de sa dette locative. Elle précise avoir reçu notification de la décision de rétablissement personnel de la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] en septembre. Elle souhaite pouvoir se maintenir dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 3 novembre 2026, étant précisé que Mme [C] a été invitée à produire la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la commission de surendettement, ce qu’elle n’a pas effectué.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 3] par voie électronique le 11 mai 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 3 221,92 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 27 janvier 2026.

Le délai de deux mois courait jusqu’au 3 avril 2026 inclus.

La décision de la commission de surendettement prononçant la recevabilité du dossier de surendettement de Mme [C] a été prononcée le 2 juillet 2026, de telle sorte qu’elle n’a pu avoir aucun effet sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail.
Or, il résulte du décompte versé aux débats et non contesté par la défenderesse que Mme [C] n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois.
En conséquence, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 avril 2026.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, Mme [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à l’OPH PAYS DE BRIVE, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 655,80 euros à ce jour.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte versé aux débats par le bailleur, non contesté par la défenderesse, que le montant des loyers et charges dus par Mme [C] au 14 septembre 2026 s’élève à la somme de 5 255,92 euros, terme de août 2026 inclus. Aucun élément ne permet de contester ce décompte.

Mme [C] sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, conformément aux articles L722-2 et L722-5 du Code de la consommation, l’exigibilité de cette créance se trouve suspendue par la décision de recevabilité prononcée par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] le 2 juillet 2026 jusqu’à la mise en place par la commission de mesures de désendettement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il convient de rappeler les textes régissant l’articulation entre la procédure de surendettement et l’application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location.

Conformément à l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, « par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;[…]

Ce même article dans son paragraphe VIII, dispose que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.[…]
Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [C] ne justifie pas de l’existence d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire déjà prononcée par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] mais d’une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement en date du 2 juillet 2026.

Mme [C] ayant repris le paiement de son loyer et de ses charges courantes depuis le mois de juillet 2026, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement jusqu’à notification de la décision de la commission de surendettement.
Dès lors, jusqu’à décision de la commission de surendettement, elle sera autorisée à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 35 versements mensuels successifs de 50 euros chacun, suivis d’un 36ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, Mme [C] sera condamnée à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

En cas de décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, il convient de rappeler que la dette locative existante à la date de la décision sera effacée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [C] qui succombe pour le principal supportera les dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [C] sera condamnée à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 4] la somme de 50 euros au titre de ses frais irrépétibles .

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection , statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 4 avril 2029 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 20 avril 202 par l’OPH PAYS DE [Localité 5] à [B] [C] sur le logement situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE [B] [C] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] la somme de 5 255,92 euros (cinq-mille-deux-cent-cinquante-cinq euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre des loyers et charges dus au 14 septembre 2026, terme de août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires; qu’à ce titre, à compter de la décision de recevabilité, Mme [C] ne doit payer aucune créance autre qu’alimentaire et l’OPH PAYS DE BRIVE ne peut plus exiger ou obtenir le paiement de sa créance jusqu’à établissement de mesures imposées par la commission ou le juge du surendettement ;

RAPPELLE qu’en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] ou le juge du surendettement, la dette locative existant au moment de la décision est effacée et que l’OPH PAYS DE BRIVE ne pourra donc en poursuivre le recouvrement ;

ACCORDE à [B] [C], jusqu’à décision de la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3], ou du juge du surendettement, imposant un rétablissement personnel ou les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du code de la consommation, un délai de 36 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 35 mensualités de 50 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé et jusqu’aux mesures définitives prises par la Commission de surendettement, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par [B] [C], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la Commission de surendettement des particuliers de la [Localité 3] ou le juge du surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant un délai de 2 ans à compter de la décision de rétablissement personnel, et que si [B] [C] s’acquitte du paiement des loyers et des charges courants conformément au contrat de location pendant de délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :
– DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;
– ORDONNE l’expulsion des lieux loués de [B] [C] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
– CONDAMNE [B] [C] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE [B] [C] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 50 euros (cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [B] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 février 2026 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes