RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00138 – N° Portalis DBXF-W-B7K-C7UU
DÉCISION : REPUTEE CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 03 NOVEMBRE 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame Isabelle PERRIER

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [L], née le 10 Juin 1993 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Copie exécutoire Oph [Localité 2], Mme [L] le 03/11/2026

DÉBATS : Audience publique du 15 Septembre 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 03 Novembre 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 août 2024, l’OPH [Localité 2] a donné à bail à Mme [G] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 520,21 euros, outre la somme de 17,92 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 18 mars 2026, l’OPH [Localité 2] a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 2 528,66 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 3 mars 2026 et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 9 juin 2026, l’OPH CORREZE a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, auquel il demande de voir :
▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à défaut, prononcer la résolution du bail ;
▸ ordonner l’expulsion de Mme [L], et de tous occupants de son chef et la condamner à remetre les clefs du logement sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard;
▸ autoriser l’OPH [Localité 2] à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement à tel endroit qu’il lui plaira, et ce aux frais du débiteur ;
▸ condamner Mme [L], au paiement de la somme principale de 4 018,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 18 mai 2026, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, soit 571,40 euros, indexée à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;
▸ condamner Mme [L] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
▸ à titre subsidiaire :
– dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.

L’affaire a été entendue à l’audience du 15 septembre 2026.

A l’audience, l’OPH [Localité 2] a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 5 320,10 euros, au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 15 septembre 2026, terme du mois d’août 2026 inclus.
Il expose que Mme [L] a justifié de la souscription d’une assurance, n’a pas repris régulièrement le paiement intégral du loyer courant et n’a pas pris contact avec le bailleur. L’OPH [Localité 2] s’oppose à la délivrance de délais de paiement.

Mme [L] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 3 novembre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 11 juin 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2026, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2026, l’OPH [Localité 2] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler, dans le délai de 2 mois, la somme principale de 2 528,66 euros outre les frais, au titre des loyers échus au 3 mars 2026.

Lee délai de deux mois notifié par le bailleur à la locataire, plus favorable que le délai légal et contractuel, sera retenu.

Il résulte du décompte en date du 15 septembre 2026 produit par le bailleur, et non contesté par la défenderesse, que la locataire n’a pas procédé au règlement de la somme due dans le délai de 2 mois. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 mai 2026.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre du locataire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, Mme [L], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à l’OPH [Localité 2], dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 571,40 euros à ce jour.

Cependant, il convient de rappeler qu’en application des articles 5 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, ces dernières sont limitativement énumérées et ne peuvent comprendre la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou la négociation d’une mise en location à l’exception des honoraires, dus à la signature du bail et partagés entre le bailleur et le preneur, pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur.
Ainsi, l’OPH de [Localité 2] ne peut mettre à la charge du locataire les frais de gestion immobilière au titre des frais bancaires de rejet de prélèvement, lesquels seront donc déduits des décomptes produits par la demanderesse.
Ces frais de rejet de prélèvement mis au débit de Mme [L] s’élèvent à 16,5 euros (11 x 1.5 euros).

Ainsi, il résulte du décompte versé aux débats qu’après déduction des frais de rejet de prélèvement, le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par Mme [L] s’élève à la somme de 5 303,60 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [L] à payer à l’OPH [Localité 2] la somme de 5 303,60 euros au titre des loyers, charges et indémnités d’occupation dus au 15 septembre 2026, terme du mois d’août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion :

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Mme [L] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte à compter du présent jugement, en cas de mise en oeuvre d’une procédure d’expulsion, dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’explusion d’un local d’habitation (trêve hivernale, délai de deux mois après un commandement de libérer les lieux).

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Mme [L], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [L] à verser au demandeur une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 19 mai 2026 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 30 août 2024 par l’OPH [Localité 2] à Mme [G] [L] portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], l’expulsion de Mme [G] [L] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 2] de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 19 mai 2026 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 571,40 euros (cinq-cent-soixante-et-onze euros et quarante centimes) ;

CONDAMNE Mme [G] [L] à payer à l’OPH [Localité 2] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [G] [L] à payer à l’OPH [Localité 2] la somme de 5 303,60 euros (cinq-mille-trois-cent-trois euros et soixante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 septembre 2026, terme d’août 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [G] [L] à payer à l’OPH [Localité 2] la somme de 200 euros (deux-cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mars 2026 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne
à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent
acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs
de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir
la main, à tous commandants et officiers de la force
publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement
requis
En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.
avons signé et scellé les présentes