Cour d’appel, Chambre-1 civile et com., 3 novembre 2026, RG n° 26/00163

ARRET N°

du 03 novembre 2026

R.G : N° RG 26/00163 – N° Portalis DBVQ-V-B7K-FXPZ

Jonction avec le dossier 26/319

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

c/

Société GROUPAMA NORD EST

S.A.R.L. ISOCONFORT

Compagnie d’assurance CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST

S.A.S. [B] [X]

S.A.R.L. SARL HAIKU ARCHITECTURE

S.A. SMA

S.A.R.L. HAIKU ARCHITECTURE LLA [Q] [D]

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES [D] FRANÇAIS

Mutuelle MUTUELLE DES [D] FRANCAIS

S.A.S. NACARAT

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A.S. AMV METALLERIE

APDIB

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL PELLETIER ASSOCIES

la SELARL OPTHÉMIS

SELARL MOSER AVOCAT

Me GUILLAUME

SCP RCL & ASSOCIES

SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 03 NOVEMBRE 2026

APPELANTES :

d’une ordonnance de référé rendue le 16 octobre 2024 par la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Reims (RG 24/00067)

d’une ordonnance de référé rendue le 21 janvier 2026 par la présidente du tribunal judiciaire de Reims (RG 25/195)

Syndic. de copro. de la résidence ’[Adresse 2]’ pris en la personne de son syndic, Immocoop- domicilié au [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], pris en la personne de son Syndic – la Société IMMOCOOP, société anonyme coopérative d’intérêts collectif [Adresse 5], domicilié au [Adresse 6] [Localité 2], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 498 396 776, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercie domicilié de droit audit siège social

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de Reims

Syndicat des copropriétaires de la résidence ’ [Adresse 2]’ pris en la personne de son syndic la socité Immocoop -domicilié au [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], pris en la personne de son Syndic – la Société IMMOCOOP, société anonyme coopérative d’intérêts collectif [Adresse 5], domicilié au [Adresse 8], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 498 396 776, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercie domicilié de droit audit siège social

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Me Thierry PELLETIER de la SELARL PELLETIER ASSOCIES, avocat au barreau de Reims

INTIMEES :

1) Société GROUPAMA NORD EST – entreprise régie par le code des assurances, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 383 987 625, ayant son siège social [Adresse 9], prise en qualité d’assureur de la société ISOCONFORT

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par Me Isabelle GUILLAUMET-DECORNE de la SELARL OPTHÉMIS, avocat au barreau de Reims

2) S.A.R.L. ISOCONFORT – Société à Responsabilité Limitée au capital de 38.112.25 euros inscrite au RCS de pris sous le n° 324 081 611- dont le siège social est [Adresse 11] – prise en la personne de son gérant, domicilié de droit audit siège

[Adresse 12]

[Localité 5]

Représentée par Me Anne-claire MOSER-LEBRUN de la SELARL MOSER AVOCATS, avocat au barreau de Reims

3) Compagnie d’assurance CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DU NORD-EST- ayant appelation usuelle ’ Groupama Nord-est’dont le siège social est [Adresse 13], entreprise régie par le code des Assurances, immatriculée sous le n° 383 987 625, représentée par ses dirigeants légaux domiciliés de droit audit siège

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par Me Isabelle GUILLAUMET-DECORNE de la SELARL OPTHÉMIS, avocat au barreau de REIMS

4) S.A.S. [B] [X] – ayant son siège social [Adresse 14]

[Adresse 15]

[Localité 6]

Déclaration d’appel signifiée à personne morale le 26 juin 2026

N’ayant pas constitué avocat

5) S.A.R.L. SARL HAIKU ARCHITECTURE – inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n°892 207 317, dont le siège social est situé [Adresse 16], venant aux droits de la SARL [V] [T] [Q] [D] prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[Adresse 17]

[Localité 4]

Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de Reims

6) S.A. SMA – société anonyme, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 332 789 296 ayant son siège social sis [Adresse 18] à [Localité 8] ès qualité d’assureur dommage ouvrage selon contrats 385095X7653134 -385095X7653147 – 385095X7653121 pris en la personne de son gérant en exercice, domicilié du droit audit siège

[Adresse 18]

[Localité 9]

Déclaration d’appel signifiée à personne morale le 27 mai 2026

N’ayant pas constitué avocat

7) S.A.R.L. HAIKU ARCHITECTURE LLA [Q] [D] inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n°892 207 317, dont le siège social est situé [Adresse 16], venant aux droits de la SARL [V] [T] [Q] [D] prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[Adresse 19]

[Localité 4]

Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de Reims

8) Compagnie d’assurance MUTUELLE DES [D] FRANÇAIS – inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n°892 207 317, dont le siège social est situé [Adresse 16], venant aux droits de la SARL [V] [T] [Q] [D] prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[Adresse 20]

[Localité 10]

Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de Reims

9) Mutuelle MUTUELLE DES [D] FRANCAIS (MAF), entreprise régie par le code des Assurances en qualité d’assureur de la SARL HAIKU ARCHITECTURE, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n°764 647 734 et dont le siège social est [Adresse 21] , prise en la personne de son réprésentant légal, domicilié de droit audit siège

[Adresse 20]

[Localité 9]

Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de Reims

et Me Muriel THIBAUT, de la SELARL MOREL – THIBAUT, barreau de

[Localité 2]

10) S.A.S. NACARAT – dont le siège social est [Adresse 22] – inscrite au RCS de [Localité 11] Métropole sous le n° 311 087 175 – prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège

[Adresse 23]

[Localité 12]

Déclaration d’appel signifiée à personne morale le 22 mai 2026

N’ayant pas constitué avocat

11) S.A. AXA FRANCE IARD – société immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 722 057 460 dont le siège social est [Adresse 24], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 25]

[Localité 14]

Représentée par Me Stanislas CREUSAT de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de Reims

12) S.A.S. AMV METALLERIE – société par actions simplifiée ayant son siège [Adresse 26] – au capital de 105.000.00 euros inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 335 781 795 prise en la pesonne de son président domicilié de droit audit siège

[Adresse 27]

[Localité 4]

Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Reims

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Mme Anne POZZO DI BORGO, conseillère

M. Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER :

Mme Amandine TRIPET, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 14 septembre 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2026,

ARRET :

Réputée contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 novembre 2026 et signé par Mme Cristina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Mme Amandine TRIPET, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

En 2014, la SCCV les rives du Golf a confié à la société Nacarat la construction d’un ensemble immobilier de trois bâtiments (A, B et C) et 95 logements, situé [Adresse 3] et [Adresse 28] à [Localité 15] (Marne).

La société Nacarat a souscrit auprès de la SA SMA un contrat d’assurance dommage-ouvrage.

A 1’occasion de cette construction sont intervenues :

– en qualité de maître d’oeuvre, la société Thiénot, [T], [Q], devenue Haiku architecture (assurée auprès de la mutuelle des [D] français -la MAF-),

– au titre des lots’:

 » gros ’uvre, la société Fayat bâtiment,

 » serrureries, la société AMV Durand,

 » chauffage-plomberie-installations sanitaires, la société [B] [X] (assurée auprès de la société AXA France IARD),

 » menuiseries extérieures, la société Isoconfort (assurée auprès de la société Groupama nord-est),

 » menuiseries intérieures, la société menuiseries frontonaises,

 » serrurerie et porte de garage, la société Seralu,

 » cloisons et doublages, la société Lambinet,

 » chapes et carrelage, la société Morisot,

 » sol souple et peinture, la société PVF,

 » électricité, la société ECS Ardennes,

 » ascenseurs, la société Koné,

 » flocage, la société Flocarem,

 » VRD, la société paysagiste d’Europe Edi vert.

Les travaux ont été réceptionnés, lot par lot, avec, pour certains, 1’émission de réserves, qui ont été levées par la suite.

Déplorant la persistance de désordres, suivant exploits des 4, 5, 8, 9, 11 janvier et 1er février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29], a fait assigner en référé les sociétés AMV métallerie, SMA, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage de la société Nacarat, [B] [X], Nacarat et Isoconfort afin de solliciter la mise en place d’une mesure d’expertise judiciaire.

Suivant exploits des 28, 29 mars et 5 avril 2024, la société SMA a fait assigner en intervention forcée les sociétés Haiki architecture, venant aux droits de la société Thiénot, [T], [Q] [D], AXA France IARD, en qualité d’assureur de la société [B] [X] et Groupama nord-est, en qualité d’assureur de la société Isoconfort ainsi que la MAF afin que les mesures d’expertise leur soient déclarées opposables.

Par ordonnance du 16 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a’:

– déclaré irrecevable l’action contre la SA SMA,

– ordonné une mesure d’expertise,

– commis pour y procéder M. [P] en précisant sa mission,

– dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles,

– rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

M. [E] [W] a été désigné en remplacement de M. [P].

Le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 30] [Adresse 2] a saisi les juges des référés d’une requête en omission de statuer concernant les désordres suivants’:

infiltrations par les terrasses des lots d’habitation,

– défaut d’étanchéité à l’eau des fenêtres des lots d’habitation,

– défaut d’étanchéité à l’air des fenêtres des lots d’habitation,

– défaut d’étanchéité à l’eau des châssis fixes des parties communes,

– défaut d’isolation thermique des lots d’habitation,

– les terminaux des 3CEP sont trop bas ou attenant à des obstacles,

– défaut des règles de construction mis en exergue dans le rapport de la direction départementale des territoires,

– l’absence de bassin d’agrément dans le jardin privé,

– la séparation entre le golf et la résidence n’est pas identique à celle posée devant les immeubles,

– oubli d’un robinet extérieur côté jardin.

Par ordonnance du 21 janvier 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a’:

– rejeté la requête en omission de statuer déposée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 30] [Adresse 2],

– débouté ce dernier de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,

– condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 30] [Adresse 2] pris en la personne de son syndic aux dépens,

– débouté l’ensemble des parties du surplus de leur demande.

Par déclaration du 2 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 30] [Adresse 2] a interjeté appel de la première décision, intimant les sociétés’: Isoconfort, [B] [X], Groupama nord-est, Haiki architecture, Nacarat, AXA France IARD, AMV métallerie, la MAF et la caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles du nord-est. Le dossier a été enrôlé sous le numéro RG 26/00163.

Par déclaration du 27 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 30] [Adresse 2] a interjeté appel de la seconde ordonnance, intimant les sociétés’: Isoconfort, Haiki architecture, SMA, Nacarat, AXA France IARD, AMV métallerie, [B] [X], Groupama nord-est, la MAF et la caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles du nord-est. Le dossier a été enrôlé sous le numéro RG 26/00319.

Par ordonnance du 12 mai 2026, la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros RG 26/00163 et 26/00319 a été ordonnée, les procédures se poursuivant sous le numéro RG 26/00163.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 15 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] demande à la cour de’:

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

– prononcer la jonction des instances,

– infirmer l’ordonnance du 21 janvier 2026 en ce qu’elle a rejeté la requête en omission de statuer, l’a débouté de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions et l’a condamné aux dépens,

– infirmer l’ordonnance du 16 octobre 2024 en ce qu’elle a ordonné une mesure d’expertise en confiant à l’expert désigné la mission suivante’:

commettons pour y procéder M. [P] [Adresse 31], portable: [XXXXXXXX01]

tél : [XXXXXXXX02] Email : [Courriel 1],

avec mission de :

*convoquer les parties,

*se rendre sur les lieux des désordres à savoir sur l’ensemble des bâtiments situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 15] (51),

*se faire remettre les documents contractuels,

*voir et visiter les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées,

*examiner les désordres allégués et relatifs aux points suivants :

infiltrations et désordres du hall d’entrée [Adresse 32], du Hall 141 [Adresse 33], de la sortie de jardin avec affaissement, du Hall d’entrée du bâtiment B,

– désordres et fuites du skydome du bâtiment B et escalier de secours,

– défaut d’étanchéité à l’eau des châssis fixes des parties communes,

– défaut d’implantation des trappes de visites de conduits 3CEP,

fissure constatée dans le bâtiment C,

– désordres des murs de la descente de garage,

et statuant à nouveau,

– commettre tel expert qu’il plaira à la juridiction de désigner avec pour mission d’examiner les désordres suivants’:

– infiltrations par les toitures terrasses des bâtiments qui ont engendré des dégradations importantes dans les parties communes ainsi que dans certains lots privatifs,

– infiltrations par les terrasses des lots d’habitation,

– défaut d’étanchéité à l’eau des fenêtres des lots d’habitation,

– défaut d’étanchéité à l’air des fenêtres des lots d’habitation,

– défaut étanchéité à l’eau des châssis fixes des parties communes,

– défaut d’isolation thermiques des lots d’habitation,

– défaut d’implantation des trappes de visites de conduits 3CEP,

– les terminaux des 3CEP sont trop bas ou attenants à des obstacles,

– défaut de remise en état des murs de la descente de garage. En effet, la descente de garage a déjà fait l’objet de deux reprises par Nacarat sans obtenir de solution pérenne et fiable. Les cloques et infiltrations persistent,

– défaut des règles de construction mis en exergue dans le rapport de la direction départementale des territoires,

– au sein du bâtiment A, il a été unanimement relevé une infiltration par le châssis fixe du hall d’entrée qui comme cela a été acté lors de l’assemblée générale ordinaire du 1er décembre 2022, perdure,

– toujours au sein du bâtiment A, il a été unanimement relevé une difficulté liée aux affaissements du remblai sous avancée du balcon, notamment dans le logement n°3,

– au sein du bâtiment B, il a également été relevé qu’une infiltration par le skydome était encore active alors même qu’une intervention avait déjà eu lieu afin de tenter de réparer ladite fuite,

– au sein du bâtiment C, une fissure constatée à un endroit qui jouxte l’appartement 32 C n’a, à ce stade, pas fait l’objet d’une quelconque reprise,

– l’absence de bassin d’agrément dans le jardin privé,

– la séparation entre le golf et la résidence n’est pas identique à celle posée devant les immeubles,

– oubli d’un robinet extérieur côté jardin.

– réserver les entiers dépens de l’instance.

Il soutient que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis lui donne un intérêt légitime pour que l’expert puisse examiner les autres désordres visés par sa requête en omission de statuer.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 avril 2026, la société Groupama nord-est demande à la cour de’:

– constater que la juridiction des référés a expressément indiqué, dans le cadre de sa motivation, les désordres visés au sein de la mesure d’expertise, décidant de limiter la mission de l’expert judiciaire aux problèmes grevant les parties communes, à l’exclusion des désordres grevant les parties privatives,

– constater que la juridiction des référés a parfaitement retenu que le syndic de copropriété les rives du Golf n’avait pas qualité à agir concernant des désordres «’grevant uniquement les parties communes de l’immeuble’»,

en conséquence,

– confirmer l’ordonnance du 16 octobre 2024 en toutes ses dispositions,

– débouter le syndicat’des copropriétaires les rives du Golf de ses demandes,

au surplus,

– le condamner à lui verser une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que la motivation de l’ordonnance de référé ne laisse aucun doute quant au périmètre de la mission confiée à l’expert et que c’est en connaissance de cause que la juridiction a décidé de limiter la mission aux parties communes, à l’exclusion des parties privatives de l’immeuble litigieux.

Elle fait valoir que le syndicat de copropriétaires n’a pas qualité à agir sur les parties privatives, n’ayant pas de droit direct sur celles-ci.

Elle expose que les désordres en cause se limitent aux parties privatives et sont sans impact sur les parties communes de l’immeuble de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut agir en lieu et place des propriétaires les concernant.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 avril 2026, la société AXA France IARD demande à la cour de’:

– déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] représenté par son syndic mal fondé en son appel et l’en débouter,

– confirmer l’ordonnance du 16 octobre 2024,

– débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] représenté par son syndic de ses demandes,

– le condamner à lui payer la somme de 1 500 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, et aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Elle soutient que la liste des désordres transmise par le syndicat des copropriétaires ne permet pas de déterminer si les dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 avril 2026, dans le dossier enregistré sous le n° RG 26/00163, la société AMV métallerie demande à la cour de’:

– déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] mal fondé en son appel et l’en débouter,

– confirmer l’ordonnance du 16 octobre 2024,

– débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 30] [Adresse 2] de ses demandes,

– le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et aux entiers dépens de la procédure d’appel,

– débouter toutes les parties de toutes demandes plus amples ou contraires contre elle.

Elle soutient que dans le cadre du lot serrurerie qui lui a été confié, elle est intervenue volontairement en reprise des châssis fixes du hall d’entrée qui relèvent des parties communes de la résidence et font l’objet de la mission actuellement confiée à l’expert.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 mai 2026, dans le dossier enregistré sous le n° RG 26/00319, la société AMV métallerie demande à la cour de’:

– déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 30] [Adresse 2] recevable mais mal fondé en son appel et ses demandes,

en conséquence,

– le débouter de ses demandes,

– confirmer l’ordonnance du 21 janvier 2026 sauf en ce qu’elle a’débouté l’ensemble des parties du surplus de leur demande,

statuant à nouveau,

– condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 34] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

– le condamner à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés à hauteur d’appel et aux entiers dépens de la procédure d’appel,

– le débouter de toutes demandes, fins, prétentions plus amples ou contraires dirigées contre elle.

Elle soutient que le juge des référés n’a pas omis de statuer sur les désordres en cause puisqu’il a rejeté l’expertise judiciaire sur les points allégués pour défaut de qualité à agir du syndicat de copropriétaires en écartant également les points pour lesquels aucune déclaration de sinistre préalable auprès de l’assureur dommage-ouvrages n’avait été enregistrée.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 avril 2026, dans le dossier enregistré sous le n° RG 26/00163, la SARL Haïku architecture et la MAF demandent à la cour de’:

– confirmer l’ordonnance du 16 octobre 2024,

y ajoutant,

– condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à leur régler une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir qualité pour agir en réparation des dommages qui affecteraient les parties privatives et n’ayant pas leur origine dans les parties communes.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 24 avril 2026, dans le dossier enregistré sous le n° RG 26/00319, la SARL Haïku architecture et la MAF demandent à la cour de’:

– confirmer l’ordonnance du 21 janvier 2026,

y ajoutant,

– condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] à leur régler une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles soutiennent que l’appelant n’a pas qualité à agir au titre des parties privatives visées et que le premier juge a volontairement écarté ces chefs de mission pour cette raison.

Elles ajoutent que ce point de droit ne relève pas d’une omission de statuer mais d’une question de fond qui doit être débattue dans le cadre de l’appel de l’ordonnance initiale.

La société Isoconfort, qui a constitué avocat le 26 mars 2026, n’a pas conclu.

Les sociétés [B] [X] et Nacarat, auxquelles les déclarations d’appel dans les dossiers enregistrés sous les numéros RG 26/00163 et 26/00319 ont été signifiées par exploits remis les 4 et 5 mars 2026 et les 26 juin et 22 mai 2026, à personne habilitée à le recevoir, n’ont pas constitué avocat.

La société SMA, intimée dans le dossier enregistré sous le numéro RG 26/00319, et à laquelle les déclarations d’appel ont été signifiées par exploit du 27 mai 2026 à personne habilitée à le recevoir, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juillet 2026 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur l’appel formé contre l’ordonnance du 16 octobre 2024′:

Il résulte de la déclaration d’appel et des conclusions des parties que la cour n’est pas saisie des dispositions de l’ordonnance querellée ayant déclaré irrecevable l’action contre la SA SMA.

L’article 145 du code de procédure civile énonce que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

– le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

– le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

– les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

– les locaux des services communs ;

– les passages et corridors ;

– tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

– le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

– le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

– le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

– le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

– le droit d’affichage sur les parties communes ;

– le droit de construire afférent aux parties communes.

En l’espèce, seule la délimitation par le premier juge de la mission d’expertise fait débat à hauteur de cour.

Il résulte de l’assignation en référé produite par l’appelant que les désordres suivants étaient également visés’par la demande d’expertise :

– infiltrations par les terrasses des lots d’habitation,

– défaut d’étanchéité à l’eau et à l’air des fenêtres des lots d’habitation,

– défaut d’isolation thermique des lots d’habitation,

– l’absence de bassin d’agrément dans le jardin privé,

– oubli d’un robinet extérieur côté jardin.

Si le syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, son intérêt à agir suppose que le dommage dont la réparation est sollicitée affecte par sa nature ou son intensité de manière indivisible les parties communes ou les parties privatives de l’immeuble présentant un caractère collectif.

En l’occurrence, les éléments listés plus haut, tous afférents aux lots d’habitation ou jardin privé, présentent un caractère privatif et l’appelant échoue, au vu de la seule assignation en référé qu’il produit à hauteur de cour, à faire la preuve que ces parties privatives présentent un intérêt pour la collectivité des propriétaires qu’il représente ou que les désordres en cause sont susceptibles de mettre en cause les parties communes ou la sécurité de l’immeuble.

Faute d’intérêt à agir concernant ces désordres, sans lien avec les parties communes, c’est par une juste appréciation des éléments en cause que le premier juge a limité la mission de l’expert à l’examen des désordres allégués et relatifs aux point suivants’:

– infiltrations et désordres du hall d’entrée [Adresse 32], du hall 141 [Adresse 33], de la sortie de jardin avec affaissement, du hall d’entrée du bâtiment B,

– désordres et fuites du skydome du bâtiment B et escaliers de secours,

– défaut d’étanchéité à l’eau des châssis fixes des parties communes,

– défaut d’implantation des trappes de visites de conduits 3CEP,

– fissure constatée dans le bâtiment C,

– désordres des murs de la descente de garage.

L’ordonnance querellée est confirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour.

– Sur l’appel formé contre l’ordonnance du 26 janvier 2026′:

Selon l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

En l’espèce, le premier juge précise dans son ordonnance du 16 octobre 2024 que «’le syndicat des copropriétaires n’a dès lors pas d’intérêt légitime à solliciter la désignation de l’expert pour examiner les dommages relatifs aux parties privatives, sans lien avec les parties communes’: ce qui a trait en l’espèce aux fenêtres et baies vitrées, aux huisseries, barre de seuils, terrasses privatives’».

Il ajoute que «’au vu du constat d’huissier et de la mise en demeure, le demandeur démontre en revanche un intérêt légitime pour les infiltrations persistantes dans les halls d’immeuble et les points suivants listés dans son assignation à l’exclusion de tous autres’:

– infiltrations et désordres du hall d’entrée [Adresse 32], du hall [Adresse 35], de la sortie de jardin avec affaissement, du hall d’entrée du bâtiment B,

– désordres et fuites du skydome du bâtiment B et escaliers de secours,

– défaut d’étanchéité à l’eau des châssis fixes des parties communes,

– défaut d’implantation des trappes de visites de conduits 3CEP,

– fissure constatée dans le bâtiment C,

– désordres des murs de la descente de garage’».

Vainement l’appelant soutient que le premier juge a omis de statuer sur certains des désordres en cause. Il apparaît en effet qu’il a expressément rejeté l’expertise judiciaire sur les points allégués pour défaut de qualité à agir du syndicat de copropriétaires en excluant volontairement de la mission de l’expert les désordres relatifs aux parties privatives, sans lien avec les parties communes. C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la requête en omission de statuer.

La décision entreprise est en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.

– Sur les frais de procédure et les dépens d’appel’:

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 29] qui succombe en ses recours, est condamné aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la société Groupama nord-est, la société AXA France IARD, la société AMV métallerie, la SARL Haïku architecture et la MAF une somme dont le montant est fixé au dispositif sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS’:

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme les décisions entreprises en toutes leurs dispositions soumises à la cour’;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 30] [Adresse 2] aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile’;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 30] [Adresse 2] à payer à’chacune des sociétés suivantes : Groupama nord-est, AXA France IARD, AMV métallerie, Haïku architecture et MAF la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente de chambre

« La République Française – Au nom du Peuple Français

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le greffier »