Charges de copropriété : imputation des paiements progressifs sur les appels récents et rejet du recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire participe aux charges communes selon les critères légaux. Les provisions budgétaires prévues par l’article 14-1 constituent une créance certaine, liquide et exigible conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967, sous réserve de produire le budget adopté et de justifier l’exigibilité. Les travaux hors budget prévisionnel doivent être votés selon leur principe, leur montant et leurs modalités de paiement, conformément à l’article 44 du même décret.

Le syndicat doit prouver l’obligation invoquée en application de l’article 1353 du code civil. Lorsque le débiteur ne précise pas l’imputation de ses paiements, l’article 1342-10 du code civil prévoit leur affectation prioritaire aux dettes échues, selon les critères qu’il énonce. Toutefois, la juridiction retient ici l’imputation sur les appels récents, les chèques correspondant exactement aux sommes appelées et ayant été émis peu après celles-ci. Les décomptes révélaient en outre que le syndic procédait lui-même à cette ventilation.

Les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 supposent des diligences réelles, inhabituelles, nécessaires et justifiées. Les frais de gestion courante, de suivi de procédure ou de constitution de dossier ne sont pas récupérables. L’absence de nouvelle dette entraîne le rejet des demandes de charges, frais, intérêts capitalisés et dommages-intérêts. Le syndicat, partie perdante, supporte les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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L’examen des décomptes et des chèques a établi que la SCI avait réglé les charges, fonds travaux et travaux spécifiques réclamés. La demande de paiement du syndicat des copropriétaires a été rejetée, ainsi que les frais de recouvrement et les dommages-intérêts. Le syndicat a été condamné aux dépens et à verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI MARJORIE, propriétaire de deux lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, avait déjà été condamnée à payer des charges impayées et des frais au syndicat des copropriétaires.

Pour une nouvelle période, le syndicat a réclamé des charges, des fonds travaux, des frais de recouvrement, des dommages-intérêts et la capitalisation des intérêts. La défenderesse soutenait avoir réglé chaque appel par chèque distinct, peu après son émission, et demandait l’imputation de ces paiements sur les sommes correspondantes.

Après avoir relevé des incohérences entre les décomptes de l’ancien et du nouveau syndic, la juridiction a rouvert les débats. L’examen des décomptes et des chèques a établi que les paiements couvraient les appels de charges, fonds travaux et travaux spécifiques postérieurs au précédent jugement. La demande de paiement a donc été rejetée, ainsi que les frais de recouvrement et les dommages-intérêts. Le syndicat a été condamné aux dépens et à verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Produire des décomptes permettant d’établir la réalité de la créance.
• Justifier l’exigibilité des provisions et des appels de fonds.
• Vérifier la correspondance entre les montants payés et les sommes appelées.
• Tenir compte de la chronologie rapprochée entre appels et paiements.
• Examiner la ventilation comptable opérée par le syndic.
• Établir l’existence et la nécessité de chaque frais réclamé.

• Décomptes manuels reprenant les appels postérieurs au précédent jugement.
• Décompte joint à la mise en demeure du 15 mai 2025.
• Décompte établi par le nouveau syndic au 3 juillet 2026.
• Chèques correspondant exactement aux appels de charges et fonds travaux.
• Ventilation comptable des chèques entre charges et fonds travaux.

Le syndicat des copropriétaires ne recouvre aucune somme au titre des charges, frais de recouvrement ou dommages-intérêts. La SCI MARJORIE bénéficie de l’imputation des paiements sur les appels concernés, sous réserve de l’encaissement du dernier chèque, tandis que le syndicat supporte les conséquences financières de l’instance.

• Exclusion de la créance de charges sur la période examinée.
• Rejet des frais de recouvrement insuffisamment justifiés.
• Rejet de la capitalisation des intérêts et des dommages-intérêts.
• Condamnation du syndicat aux entiers dépens.
• Paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À faire

• Conserver chaque appel de fonds et son justificatif de paiement.
• Identifier l’objet de chaque chèque ou règlement.
• Rapprocher les paiements des montants appelés.
• Vérifier la ventilation comptable du syndic.
• Produire des décomptes chronologiques et concordants.

À éviter

• Réclamer une dette sans décompte fiable et actualisé.
• Imputer automatiquement les paiements sur des dettes anciennes.
• Facturer des frais relevant de la gestion courante.
• Réclamer des frais sans établir leur nécessité.
• Maintenir une demande après constat du règlement intégral.

L’imputation des paiements sur les dettes de copropriété

L’article 1342-10 du code civil prévoit, à défaut d’indication du débiteur, l’imputation sur les dettes échues, puis sur celles présentant le plus d’intérêt à acquitter. La juridiction retient toutefois ici l’affectation aux appels récents, car les chèques correspondaient exactement aux sommes appelées, étaient émis peu après les appels et étaient ventilés par le service comptable du syndic.

La preuve d’une créance de charges exigible

Le syndicat doit établir l’obligation conformément à l’article 1353 du code civil, produire le budget adopté et justifier l’exigibilité des provisions. Les décomptes contradictoires avaient initialement privé la créance de caractère certain. Les documents finalement produits ont démontré le règlement intégral des appels postérieurs au précédent jugement.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet de réclamer que les diligences réelles, inhabituelles, nécessaires et prouvées. Les frais de gestion courante, de suivi de procédure, de constitution de dossier ou de relances multiples ne sont pas récupérables. En l’absence de nouvelle dette, aucun nouveau frais de recouvrement n’était justifié.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 35-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Article 1353 du Code civil, Article 1342-10 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile