Trouble manifestement illicite en copropriété : sécurisation d’un lot squatté et autorisation subsidiaire d’expulsion

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. L’article 1253, alinéa 1er, du Code civil instaure une responsabilité de plein droit de l’occupant ou du propriétaire à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose l’exercice des droits privatifs sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La chambre insuffisamment sécurisée facilitait les intrusions et les nuisances. Les signalements, la plainte, les échanges de courriels et les tentatives de sommation ont établi le trouble ainsi que l’inertie du propriétaire. La juridiction a donc ordonné la sécurisation définitive du lot et la justification des diligences dans le délai d’un mois. À défaut, le syndicat pourra faire expulser les occupants, installer une porte anti-squat et prendre les mesures utiles, avec avance des frais et recours contre le propriétaire.

Sur le fondement de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision de 3 461,92 euros a été accordée, les factures établissant une obligation non sérieusement contestable. Les demandes imprécises, le nettoyage, la remise en état et le remplacement du vélux ont été rejetés. Les dépens ont été mis à la charge du propriétaire, à l’exception du constat, indemnisé au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le propriétaire d’une chambre de service occupée illicitement n’a pas pris les mesures nécessaires pour sécuriser le lot, malgré les nuisances et les atteintes à la sécurité des résidents. Le juge des référés a retenu un trouble anormal de voisinage et une violation du règlement de copropriété. Il a ordonné la sécurisation du lot sous un mois, à défaut de quoi le syndicat pourra faire expulser les occupants et installer une porte anti-squat. Une provision de 3 461,92 euros a été accordée.

Un propriétaire détenait une chambre de service située dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le lot a été occupé sans droit ni titre pendant plusieurs mois, entraînant des nuisances répétées : bruits, intrusions, consommation de stupéfiants, dégradations et atteintes à la sécurité des résidents.

Le syndicat des copropriétaires a alerté le propriétaire, qui n’a pas pris de mesures suffisantes pour sécuriser le lot. Des interventions de police, une plainte et plusieurs tentatives de sommation interpellative ont confirmé l’occupation et l’état de la porte, fermée seulement par une ficelle.

Le juge des référés a retenu un trouble anormal de voisinage et une violation manifeste du règlement de copropriété. Il a ordonné la sécurisation définitive du lot dans un délai d’un mois. À défaut, le syndicat pourra faire expulser les occupants et installer une porte anti-squat. Une provision de 3 461,92 euros a été accordée au titre des frais de sécurisation et de réparation. Les demandes de nettoyage, de remise en état et de remplacement du vélux ont été rejetées.

• Établir une occupation sans droit ni titre du lot
• Caractériser des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage
• Démontrer une violation manifeste du règlement de copropriété
• Établir l’absence de sécurisation permettant les intrusions
• Justifier l’information persistante du propriétaire et son inertie
• Limiter les mesures ordonnées à celles nécessaires pour faire cesser le trouble
• Produire des factures établissant une obligation non sérieusement contestable

• Courriel du commissariat signalant l’occupation et les nuisances
• Réponse du propriétaire reconnaissant son éloignement et son absence d’intervention
• Plainte du syndic relatant les intrusions et dégradations
• Tentatives de sommation interpellative constatant une porte fermée par ficelle
• Facture des grilles de sécurité et du remplacement de deux carreaux
• Facture de réparation de la ventouse de la porte cochère

Le propriétaire doit sécuriser définitivement le lot et justifier ses diligences dans le délai d’un mois suivant la signification. À défaut, le syndicat des copropriétaires pourra faire expulser les occupants et sécuriser le lot, en avançant les frais puis en demandant leur remboursement.

• Sécurisation définitive du lot à la charge du propriétaire
• Justification des travaux auprès du syndicat
• Expulsion possible des occupants sans droit ni titre
• Installation possible d’une porte anti-squat
• Remboursement d’une provision de 3 461,92 euros
• Paiement des dépens et de 4 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Signifier l’ordonnance au propriétaire
• Fixer le délai d’un mois pour les travaux
• Documenter la sécurisation effective du lot
• Conserver les factures directement liées aux dégradations
• Mandater un commissaire de justice en cas de carence

À éviter

• Maintenir une porte insuffisamment sécurisée
• Se limiter à de simples échanges de courriels
• Réclamer des frais sans lien démontré avec le trouble
• Confondre frais de constat et dépens
• Formuler une demande générale et imprécise de cessation

Le pouvoir du juge des référés en présence d’un trouble manifestement illicite

Le premier alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Un trouble anormal de voisinage ou une violation manifeste de la loi du 10 juillet 1965 ou du règlement de copropriété relève de cet office.

La responsabilité du propriétaire pour les troubles causés par l’occupation du lot

L’article 1253, alinéa 1er, du Code civil prévoit une responsabilité de plein droit lorsque le propriétaire ou l’occupant est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadre l’usage des parties privatives et communes par l’interdiction de porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble.

La provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable

Selon le deuxième alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les factures relatives aux grilles de sécurité, au remplacement de deux carreaux et à la réparation de la porte cochère ont établi le préjudice pour 3 461,92 euros. Le lien avec un autre poste de dépense n’étant pas démontré, celui-ci a été exclu.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 1253 du Code civil, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 455 et 446-1 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile