Recouvrement des charges de copropriété : preuve de la créance, frais nécessaires non justifiés et dommages-intérêts réduits

En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, le syndicat doit établir intégralement la créance de charges. L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires la participation aux charges générales et spéciales. Les procès-verbaux approuvant les comptes, les budgets et les travaux, les appels de charges ainsi que les décomptes individuels et de répartition ont permis de rendre la créance certaine, liquide et exigible. Le grand livre du syndic ne suffit pas à lui seul.

Les provisions sont recouvrables sur le fondement de l’article 14-1 de la même loi et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les travaux hors budget prévisionnel doivent être approuvés par l’assemblée générale conformément à l’article 44 du décret. Les décisions d’assemblée générale demeurent opposables en application de l’article 42 de la loi tant qu’elles n’ont pas été annulées.

La demande fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été rejetée faute de preuve de l’envoi des mises en demeure. Les dommages-intérêts, régis par les articles 1231-6 et 2274 du Code civil, ont été réduits à 600 euros, la mauvaise foi et le préjudice financier étant retenus au regard d’impayés répétés. La capitalisation a été ordonnée selon l’article 1343-2 du Code civil. Les dépens et une indemnité de 750 euros ont été mis à la charge du copropriétaire sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

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La juridiction retient une créance de charges de 6 393,27 euros, avec intérêts et capitalisation. Les frais nécessaires sont rejetés faute de preuve de l’envoi des mises en demeure. La copropriétaire est condamnée à 600 euros de dommages-intérêts, 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une copropriétaire en paiement de charges, provisions et travaux impayés concernant plusieurs lots, ainsi que de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’une indemnité de procédure.

La copropriétaire ne contestait pas les sommes principales, mais invoquait son âge, sa maladie et des loyers impayés pour solliciter l’indulgence du juge. Le syndicat a produit les relevés de propriété, appels de charges, historiques de compte, décomptes détaillés, procès-verbaux d’assemblées générales, attestations de non-recours et contrat de syndic.

La juridiction a retenu une créance de 6 393,27 euros, avec intérêts et capitalisation. Elle a rejeté les 60 euros de frais nécessaires faute de preuve de l’envoi des mises en demeure, accordé 600 euros de dommages-intérêts et 750 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

• Établir la qualité de copropriétaire et l’intérêt à agir.
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes, budgets et travaux.
• Fournir les appels de charges et décomptes individuels vérifiables.
• Démontrer la certitude, la liquidité et l’exigibilité des sommes.
• Justifier l’envoi des mises en demeure et les diligences facturées.
• Établir des impayés répétés, une mauvaise foi et un préjudice distinct.

• Relevé de propriété du service de la publicité foncière.
• Appels de charges, provisions et travaux concernant les lots concernés.
• Historique du compte et état récapitulatif détaillé de la créance.
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes, budgets et travaux.
• Attestations de non-recours relatives aux procès-verbaux produits.

Le copropriétaire doit payer la créance principale, les dommages-intérêts, les intérêts capitalisés, les dépens et l’indemnité de procédure. Le syndicat obtient le recouvrement des charges mais échoue sur les frais nécessaires faute de justificatifs d’envoi.

• Recouvrement de 6 393,27 euros de charges, provisions et travaux.
• Paiement de 600 euros pour le préjudice financier causé.
• Capitalisation des intérêts selon les dates judiciairement retenues.
• Rejet des 60 euros de frais de mises en demeure.
• Paiement de 750 euros au titre de l’article 700.
• Support des dépens par le copropriétaire condamné.

À faire

• Vérifier la qualité et les lots détenus par le copropriétaire.
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes, budgets et travaux.
• Joindre les appels de fonds et décomptes détaillés.
• Documenter chaque date d’exigibilité des provisions réclamées.
• Conserver les preuves d’envoi des mises en demeure.

À éviter

• Fonder la créance uniquement sur le grand livre du syndic.
• Réclamer des frais sans justificatifs de diligences réelles.
• Confondre honoraires d’avocat et frais nécessaires de recouvrement.
• Négliger l’approbation des comptes par l’assemblée générale.
• Oublier de distinguer charges courantes et travaux hors budget.

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit établir une créance certaine, liquide et exigible, conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile. Les procès-verbaux approuvant les comptes, les budgets et les travaux, les appels de charges, les décomptes de répartition et le décompte individuel ont été jugés suffisants. Le grand livre du syndic ne constitue pas, seul, la preuve de l’exigibilité.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer les frais nécessaires, à condition qu’ils soient justifiés et correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Les deux mises en demeure produites n’étant accompagnées d’aucune preuve d’envoi, les 60 euros réclamés ont été rejetés.

Les dommages-intérêts pour retard de paiement des charges

Selon les articles 1231-6 et 2274 du Code civil, une indemnisation distincte des intérêts moratoires suppose une mauvaise foi et un préjudice indépendant. Des impayés répétés pendant plus de deux ans, perturbant la trésorerie de la copropriété, ont justifié 600 euros, malgré les difficultés personnelles invoquées.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 du Code de procédure civile, Article 467 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 2274 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967