Recouvrement de charges de copropriété : preuve documentaire exigée et exclusion des frais insuffisamment justifiés

En application des articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, le syndicat doit prouver l’intégralité de la créance réclamée. Pour les charges, cette preuve repose notamment sur le procès-verbal approuvant les comptes, les décomptes de répartition et le décompte individuel. Les provisions exigent la production de la délibération adoptant le budget prévisionnel et la démonstration de leur exigibilité, conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les travaux doivent avoir été votés selon l’article 44 du même décret.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet l’imputation des frais nécessaires, à condition qu’ils soient justifiés et correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et distinctes de la gestion courante. Les honoraires d’avocat relèvent de l’article 700 du Code de procédure civile et non de ces frais. La demande correspondante a donc été rejetée faute de justification suffisante.

Le retard répété et la mauvaise foi prouvée peuvent justifier une indemnisation distincte des intérêts moratoires au titre de l’article 1231-6 du Code civil, la mauvaise foi devant être établie conformément à l’article 2274. La condamnation principale a été prononcée avec intérêts légaux, tandis que les dommages-intérêts ont été réduits à 200 euros. Les dépens et une indemnité de 750 euros ont été accordés sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

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Le tribunal retient une créance de charges de 1 808,15 euros, avec intérêts légaux, mais rejette les frais nécessaires insuffisamment justifiés. Il accorde 200 euros de dommages-intérêts pour les impayés répétés et 750 euros au titre des frais irrépétibles. La copropriétaire est également condamnée aux dépens.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une copropriétaire défaillante en paiement de charges, provisions et travaux afférents à un lot soumis au régime de la copropriété. La copropriétaire, régulièrement assignée, n’a comparu ni ne s’est fait représenter.

Le syndicat a produit une matrice cadastrale, des appels de charges, des régularisations, un historique de compte, un état détaillé de créance, un procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes et votant le budget et les travaux, ainsi qu’une mise en demeure. Plusieurs pièces ont toutefois été écartées faute de communication contradictoire.

Le tribunal a retenu la créance de charges à hauteur de 1 808,15 euros, avec intérêts légaux. Il a rejeté les frais nécessaires insuffisamment justifiés, accordé 200 euros de dommages-intérêts pour les impayés répétés, ainsi que 750 euros au titre des frais irrépétibles. La copropriétaire a également été condamnée aux dépens.

• Établir la propriété du lot et les tantièmes applicables
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes concernés
• Fournir les décomptes de répartition et le décompte individuel
• Démontrer l’exigibilité des provisions et des travaux appelés
• Justifier des frais par des diligences réelles et inhabituelles
• Établir la mauvaise foi et un préjudice distinct du retard

• Matrice cadastrale établissant la propriété du lot et les tantièmes
• Appels de charges, provisions, travaux et régularisations de charges
• Historique du compte et état récapitulatif détaillé de créance
• Procès-verbal d’assemblée générale approuvant comptes, budget et travaux
• Mise en demeure du 2 janvier 2026

La copropriétaire doit régler la créance de charges retenue, les dommages-intérêts, les dépens et l’indemnité de procédure. Le syndicat obtient le principal mais supporte le rejet des frais nécessaires insuffisamment documentés et la réduction de sa demande indemnitaire.

• Paiement de 1 808,15 euros avec intérêts légaux
• Paiement de 200 euros de dommages-intérêts
• Paiement de 750 euros au titre de l’article 700
• Support des dépens par la copropriétaire
• Exclusion des frais nécessaires non justifiés

À faire

• Produire le procès-verbal d’approbation des comptes
• Joindre les décomptes de répartition et individuels
• Établir les dates d’exigibilité des provisions
• Justifier chaque frais de recouvrement réclamé
• Communiquer toutes les pièces avant l’audience

À éviter

• Se fonder uniquement sur le grand livre du syndic
• Réclamer des frais sans preuve de leur réalité
• Confondre honoraires d’avocat et frais nécessaires
• Produire des pièces non communiquées contradictoirement
• Réclamer des dommages-intérêts sans prouver la mauvaise foi

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit établir une créance certaine, liquide et exigible au moyen du procès-verbal d’approbation des comptes, des décomptes de répartition et du décompte individuel. Le grand livre du syndic ne suffit pas. Les provisions nécessitent aussi la délibération adoptant le budget et la preuve de leur exigibilité. Les pièces non communiquées contradictoirement sont écartées.

Les frais nécessaires imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 exige des frais justifiés, liés à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, distinctes de la gestion courante. Les honoraires d’avocat indemnisables au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ne constituent pas des frais nécessaires au sens de cet article. La demande a été rejetée faute de justificatifs suffisants.

La réparation du préjudice causé par les impayés

Selon les articles 1231-6 et 2274 du Code civil, des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires supposent un préjudice indépendant et la preuve de la mauvaise foi. Les impayés répétés pendant plus de deux ans ont perturbé la trésorerie de la copropriété ; l’indemnité a toutefois été limitée à 200 euros compte tenu de la dette et des tantièmes.

Article 473 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 2274 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile