Recouvrement des charges de copropriété : créance prouvée, frais nécessaires non justifiés exclus

La recevabilité de l’action est acquise dès lors que le timbre de 50 euros a été payé, conformément à l’article 467 du Code de procédure civile. En application des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, le syndicat doit établir l’intégralité de sa créance. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde l’obligation contributive des copropriétaires. La preuve repose notamment sur les procès-verbaux approuvant les comptes et votant les budgets, les appels de charges, les décomptes de répartition et le décompte individuel. Le grand livre du syndic ne suffit pas à établir l’exigibilité.

Les provisions sont exigibles selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les travaux hors budget prévisionnel doivent avoir été votés conformément à l’article 44 du même décret. Les décisions d’assemblée générale s’imposent tant qu’elles n’ont pas été annulées, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais imputables au copropriétaire sur le fondement de l’article 10-1 de cette loi doivent être justifiés et correspondre à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Les mises en demeure dont l’envoi n’est pas prouvé et les honoraires relevant de l’article 700 du Code de procédure civile sont exclus. La capitalisation est ordonnée selon l’article 1343-2 du Code civil. Des délais de paiement peuvent être accordés dans la limite de deux ans sur le fondement de l’article 1343-5 du même code.

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Le tribunal retient une créance de 4 140,31 euros et rejette les frais de recouvrement insuffisamment justifiés, notamment faute de preuve des mises en demeure et en raison d’honoraires d’avocat. Un échelonnement est accordé. Le copropriétaire est condamné à 100 euros de dommages-intérêts, aux dépens et à une indemnité procédurale de 1 320 euros.

Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire pour obtenir le paiement de charges, provisions, travaux et frais de recouvrement impayés. La demande, initialement chiffrée à 4 788,15 euros, a été actualisée à 4 599,06 euros pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2026.

Le copropriétaire ne contestait pas la dette et sollicitait un échelonnement, en exposant sa situation professionnelle et financière. Le syndicat a produit la matrice cadastrale, les appels de fonds, les régularisations, les historiques de compte, les décomptes, plusieurs procès-verbaux d’assemblée générale et des attestations de non-recours.

Le tribunal a retenu une créance de 4 140,31 euros, mais a rejeté les 458,75 euros de frais nécessaires faute de preuve de l’envoi des mises en demeure et en raison de l’inclusion d’honoraires d’avocat. Il a accordé un paiement échelonné, condamné le copropriétaire à 100 euros de dommages et intérêts, aux dépens et à une indemnité de 1 320 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Établir la propriété des lots et les tantièmes applicables
• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets
• Produire les appels de charges et travaux exigibles
• Présenter des décomptes de répartition et individuels concordants
• Justifier chaque frais par une diligence réelle et nécessaire
• Établir la mauvaise foi et le préjudice distinct pour obtenir réparation
• Tenir compte de la situation financière pour accorder des délais

• Matrice cadastrale établissant la propriété et les tantièmes
• Appels de charges, provisions, travaux et régularisation 2024
• Historique du compte et état récapitulatif détaillé
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Attestations de non-recours contre les décisions d’assemblée générale

Le copropriétaire doit régler la créance retenue selon l’échelonnement accordé, sous peine d’exigibilité immédiate du solde. Le syndicat obtient les charges, les intérêts capitalisés, des dommages-intérêts réduits et l’indemnité de procédure, mais supporte le rejet des frais insuffisamment justifiés.

• Paiement de 4 140,31 euros au titre des charges et travaux
• Application des intérêts légaux et de leur capitalisation
• Versement de 100 euros de dommages et intérêts
• Paiement de 1 320 euros au titre de l’article 700
• Exclusion des 458,75 euros de frais non justifiés
• Échelonnement en onze mensualités avec exigibilité immédiate en cas d’impayé

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant les comptes
• Vérifier les votes des budgets et travaux
• Établir un décompte individuel détaillé
• Conserver la preuve d’envoi des mises en demeure
• Documenter chaque diligence inhabituelle de recouvrement

À éviter

• Fonder la créance sur le seul grand livre
• Réclamer des frais sans justificatif d’envoi
• Inclure les honoraires d’avocat dans les frais nécessaires
• Négliger la date d’exigibilité des provisions
• Ignorer les paiements intervenus après l’assignation

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit prouver une créance certaine, liquide et exigible, conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile. Les pièces déterminantes comprennent les procès-verbaux approuvant les comptes et votant les budgets, les appels de charges, les décomptes de répartition et le décompte individuel. Le grand livre du syndic ne suffit pas. Les décisions d’assemblée générale s’imposent tant qu’elles n’ont pas été annulées, selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer les frais nécessaires au copropriétaire concerné, à condition qu’ils soient justifiés et correspondent à des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Les mises en demeure non accompagnées d’une preuve d’envoi et les honoraires d’avocat relevant de l’article 700 du Code de procédure civile ne satisfont pas ces exigences.

La capitalisation des intérêts et les délais de paiement

La capitalisation est ordonnée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil, avec un point de départ ne pouvant précéder la demande, ici l’assignation. Selon l’article 1343-5, le juge peut échelonner le paiement dans la limite de deux années en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Un seul défaut rendait ici le solde immédiatement exigible.

Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 467 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 1342-10 du Code civil, Article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1343-2 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 2274 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile