Annulation d’une assemblée générale de copropriété pour convocation notifiée seulement 20 jours avant la réunion

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire opposant ou défaillant de contester une décision d’assemblée générale dans les deux mois de la notification du procès-verbal. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 impose, sauf urgence ou délai conventionnel plus long, une convocation notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion. Selon l’article 64 du même décret, le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

La juridiction retient la date de première présentation, intervenue le 20 novembre, comme point de départ au 21 novembre. L’assemblée du 11 décembre n’ayant été précédée que de vingt jours, la convocation de la copropriétaire personne morale est irrégulière. La convocation régulière de son gérant, également copropriétaire, ne remédie pas à cette irrégularité, le syndicat devant convoquer chaque copropriétaire dans le délai requis.

L’assemblée générale est annulée en totalité, sans examen des moyens subsidiaires. Le syndicat succombant supporte les dépens et doit verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La copropriétaire est dispensée de participer aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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La convocation à l’assemblée générale avait été présentée au siège de la société copropriétaire seulement vingt jours avant la réunion, alors que le délai légal était de vingt et un jours. Le tribunal a retenu l’irrégularité de la convocation et annulé l’assemblée générale dans son entier, sans examiner les demandes subsidiaires.

Une société civile immobilière, propriétaire d’un lot de copropriété, a demandé l’annulation de l’assemblée générale tenue le 11 décembre 2023. Elle soutenait notamment ne pas avoir été convoquée dans le délai légal et contestait la constitution du bureau.

Le syndicat des copropriétaires produisait le pli recommandé de convocation, dont la première présentation au siège de la société civile immobilière était intervenue le 20 novembre 2023. Le gérant de celle-ci, également copropriétaire à titre personnel, avait été convoqué dans les délais.

Le tribunal a considéré que le délai de vingt et un jours devait être calculé pour chaque copropriétaire à compter du lendemain de la première présentation. Seuls vingt jours séparaient cette présentation de l’assemblée. La convocation étant irrégulière, l’assemblée générale a été annulée en son entier, sans examen des demandes subsidiaires.

• Identifier la date de première présentation de la lettre recommandée
• Faire courir le délai le lendemain de cette présentation
• Vérifier le respect d’un délai minimal de vingt et un jours
• Appliquer séparément le délai à chaque copropriétaire convoqué
• Constater l’irrégularité sans tenir compte de la convocation personnelle du gérant
• Prononcer l’annulation globale de l’assemblée générale

• Pli recommandé contenant la convocation à l’assemblée générale
• Date de première présentation fixée au 20 novembre 2023
• Date de réunion de l’assemblée fixée au 11 décembre 2023
• Éléments établissant la convocation personnelle régulière du gérant

La copropriétaire obtient l’annulation intégrale de l’assemblée générale et n’a pas à participer aux frais de la procédure. Le syndicat des copropriétaires supporte les dépens et l’indemnité procédurale, tandis que les demandes subsidiaires ne sont pas examinées.

• Annulation de toutes les décisions de l’assemblée générale
• Support des entiers dépens par le syndicat
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Dispense de la copropriétaire de participer aux frais de procédure
• Vérification nécessaire des convocations individuelles avant toute assemblée

À faire

• Identifier chaque copropriétaire à convoquer
• Conserver les preuves d’envoi et de présentation
• Calculer le délai depuis le lendemain de la première présentation
• Vérifier le respect des vingt et un jours
• Contrôler séparément les convocations des personnes morales

À éviter

• Confondre la convocation du gérant avec celle de la société
• Calculer le délai depuis la date d’expédition
• Retenir la date de retrait du recommandé
• Tenir l’assemblée avant l’expiration du délai légal
• Négliger l’incidence d’une convocation irrégulière sur toute l’assemblée

Le délai de convocation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967

L’article 9 impose, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété, une notification au moins vingt et un jours avant l’assemblée. En application de l’article 64, le délai court le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Une première présentation le 20 novembre pour une réunion le 11 décembre ne laisse que vingt jours : la convocation est irrégulière.

L’obligation de convocation individuelle des copropriétaires

La convocation régulière du gérant, également copropriétaire à titre personnel, ne compense pas l’irrégularité affectant la convocation de la société civile immobilière. Le syndicat doit convoquer chaque copropriétaire, personne physique ou morale, dans le délai de vingt et un jours.

L’annulation globale de l’assemblée générale

L’irrégularité de convocation justifie l’annulation de l’assemblée générale entière. Le tribunal n’a pas examiné les autres moyens ni les demandes subsidiaires d’annulation de résolutions, devenues sans objet. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 encadre l’action en contestation par un délai de deux mois.

Article 17 de la loi du 10 juillet 1965, Article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 9 du décret du 17 mars 1967, Article 13 du décret du 17 mars 1967, Article 15 du décret du 17 mars 1967, Article 29 du décret du 17 mars 1967, Article 64 du décret du 17 mars 1967, Article 641 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile