Vente d’un bien immobilier indivis : refus d’autorisation judiciaire faute d’urgence et d’intérêt commun

En application de l’article 815-6 du Code civil, le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis lorsque la mesure est justifiée à la fois par l’urgence et par l’intérêt commun. La vente d’un immeuble indivis constitue toutefois un acte de disposition soumis, en principe, au consentement de tous les indivisaires en vertu de l’article 815-3 du Code civil.

L’article 1380 du Code de procédure civile attribue au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, les demandes fondées sur l’article 815-6. Pour un immeuble situé en France, la loi française s’applique en vertu de l’article 3 du Code civil. L’article 24 du règlement Bruxelles I bis fonde la compétence exclusive des juridictions de l’État de situation de l’immeuble.

La juridiction a considéré que l’arriéré de charges de copropriété, limité à 1 527,29 euros au regard de la valeur du bien, ne caractérisait pas un péril. Les droits de succession invoqués constituaient une dette personnelle de l’héritier et non un passif indivis. Aucune poursuite, réclamation ou menace concrète pesant sur le bien n’était établie. L’urgence et l’intérêt commun n’étant pas démontrés, l’autorisation de vendre seul a été rejetée. Les dépens ont été mis à la charge du demandeur sur le fondement des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, tandis que les demandes fondées sur l’article 700 ont été rejetées.

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Un indivisaire demande l’autorisation de vendre seul deux lots détenus en nue-propriété indivise, en invoquant des dettes successorales et des charges de copropriété. Le juge retient la compétence française, mais constate que l’arriéré de charges, limité à 1 527,29 euros, ne caractérise pas un péril. Faute de poursuites ou de menace concrète, la demande est rejetée.

Deux indivisaires détenaient des droits sur deux lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Après le décès d’un copropriétaire, un legs puis une donation de nue-propriété ont conduit à une indivision en nue-propriété entre deux légataires, l’usufruit étant conservé par leur mère, placée sous tutelle à l’étranger.

L’un des indivisaires a saisi le président du tribunal judiciaire afin d’être autorisé à vendre seul les biens pour 720 000 euros, en invoquant un passif successoral et des charges de copropriété impayées. Une offre d’achat et des évaluations immobilières étaient produites.

Le juge a retenu sa compétence et l’application de la loi française, mais a constaté que l’arriéré de charges, limité à 1 527,29 euros, ne caractérisait pas un péril. Les droits de succession constituaient une dette personnelle et aucune poursuite ou menace concrète n’était établie. La demande d’autorisation de vente a donc été rejetée.

• Identifier un acte de disposition portant sur un bien indivis
• Constater l’absence de consentement de tous les indivisaires
• Établir une urgence concrète nécessitant la vente
• Démontrer l’intérêt commun de l’indivision
• Justifier un passif indivis certain et exigible
• Rapporter la preuve d’un péril, de poursuites ou de menaces concrètes

• Évaluations réalisées par des agences immobilières
• Autorisation de vendre rendue par une juridiction étrangère
• Offre d’achat au prix de 720 000 euros
• Relevé de charges de copropriété faisant apparaître 1 527,29 euros
• Absence de pièce émanant de l’administration fiscale
• Absence de réclamation ou de poursuite produite

L’indivisaire demandeur ne peut pas commercialiser ni vendre seul les biens au nom de l’indivision sur le fondement de l’article 815-6 du Code civil. La partie défenderesse conserve son opposition à la vente, tandis que les dépens restent à la charge du demandeur et que chaque partie supporte ses frais irrépétibles.

• Exclusion de l’autorisation judiciaire de vendre seul
• Maintien de la nécessité d’un accord entre indivisaires
• Inopposabilité d’une vente réalisée sans habilitation
• Prise en charge des dépens par le demandeur
• Rejet des demandes fondées sur l’article 700

À faire

• Établir précisément le passif indivis
• Produire les avis de recouvrement fiscaux
• Documenter toute poursuite ou relance de créancier
• Justifier le péril affectant le bien
• Démontrer l’intérêt commun de la vente

À éviter

• Assimiler une dette personnelle au passif indivis
• Se limiter à un relevé de charges isolé
• Invoquer une urgence sans menace concrète
• Vendre sans consentement ou autorisation judiciaire
• Négliger les pièces établissant l’exigibilité des dettes

La compétence exclusive des juridictions de l’État de situation de l’immeuble

L’article 24 du règlement Bruxelles I bis attribue compétence exclusive aux juridictions de l’État membre où est situé l’immeuble pour les droits réels immobiliers. Le tribunal a également retenu l’application de l’article 1380 du Code de procédure civile, qui confie au président du tribunal judiciaire les demandes fondées sur l’article 815-6 du Code civil, selon la procédure accélérée au fond.

Les conditions de l’autorisation de vente d’un bien indivis

L’article 815-3 du Code civil exige en principe le consentement de tous les indivisaires pour les actes de disposition. L’article 815-6 permet toutefois au président du tribunal judiciaire d’autoriser un indivisaire à vendre seul si la mesure est justifiée cumulativement par l’urgence et l’intérêt commun.

La preuve insuffisante de l’urgence et de l’intérêt commun

L’arriéré de charges de copropriété de 1 527,29 euros était jugé trop faible au regard de la valeur du bien. Les droits de succession invoqués constituaient une dette personnelle et non un passif indivis. Aucune poursuite, réclamation ou menace concrète ne démontrait un péril nécessitant la vente urgente.

Article 3 du Code civil, Article 815-3 du Code civil, Article 815-6 du Code civil, Article 12 du Code de procédure civile, Article 1380 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 839 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article 1er du règlement (UE) n° 1215/2012, Article 24 du règlement (UE) n° 1215/2012