Annulation de résolutions de copropriété : carte professionnelle du syndic et résolution de travaux devenue sans objet

Le tribunal rappelle que l’exercice de l’activité de syndic est subordonné à la détention d’une carte professionnelle, conformément à l’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et aux articles 1er à 16 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972. Toutefois, l’absence de carte entre 2020 et 2021 ne remet pas en cause une assemblée générale tenue en 2024, dès lors que le syndic disposait alors d’une carte valide et que la dissimulation alléguée n’était pas suffisamment établie.

Le syndic est secrétaire de séance de droit en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967. L’article 30 du même décret permet sa représentation par un préposé dans l’exécution de sa mission sans imposer d’attestation particulière lorsque la mission ne relève pas de la négociation, de l’entremise ou de l’engagement visés par l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 9 du décret du 20 juillet 1972.

La demande visant une résolution déjà annulée par une assemblée générale ultérieure devient sans objet. La révocation de l’ordonnance de clôture suppose une cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile, ce que ne caractérisent pas des griefs relatifs à l’exécution ultérieure des travaux. La partie perdante supporte les dépens et les frais irrépétibles conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile.

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Une copropriétaire contestait le renouvellement du mandat du syndic et une résolution relative à des travaux de ravalement avec isolation thermique. Le tribunal a refusé de rouvrir les débats, faute de cause grave, et relevé l’annulation ultérieure de la résolution concernant les travaux. Les demandes d’annulation ont été rejetées, avec condamnation de la copropriétaire aux dépens et au paiement de 3 000 euros.

Une copropriétaire a contesté deux résolutions adoptées par l’assemblée générale du 24 avril 2024. La première renouvelait le mandat du syndic. Elle invoquait l’absence temporaire de carte professionnelle du syndic entre 2020 et 2021, ainsi qu’un défaut d’attestation de représentation du préposé ayant assuré le secrétariat de séance.

La seconde résolution concernait un ravalement de façade avec isolation thermique par l’extérieur. La copropriétaire soutenait que les règles de majorité et de mise en concurrence n’avaient pas été respectées.

Après la clôture, elle a sollicité la réouverture des débats en raison de difficultés liées à la réalisation des travaux. Le tribunal a rejeté cette demande, faute de cause grave en lien avec la validité des résolutions. Il a également relevé qu’une assemblée générale ultérieure avait annulé la résolution relative aux travaux.

Les demandes d’annulation ont été rejetées. La copropriétaire a été condamnée aux dépens et à verser 3 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

• Vérifier la détention d’une carte professionnelle lors de l’assemblée contestée
• Établir concrètement la dissimulation d’une situation affectant la sincérité du vote
• Distinguer le secrétariat de séance des missions de négociation ou d’engagement
• Identifier une cause grave révélée après l’ordonnance de clôture
• Constater l’annulation ultérieure de la résolution contestée
• Vérifier l’absence de recours contre la résolution d’annulation

• Procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2024
• Carte professionnelle valide depuis le 3 mars 2021
• Procès-verbal notifié établissant le vote contraire de la copropriétaire
• Procès-verbal du 10 mars 2025 annulant la résolution relative aux travaux
• Absence de preuve suffisante d’une dissimulation aux copropriétaires

La copropriétaire est déboutée de toutes ses demandes, y compris la désignation d’un administrateur provisoire et la dispense de participation aux frais communs. Le syndicat conserve le bénéfice du renouvellement du syndic et obtient une indemnité procédurale.

• Maintien de la résolution renouvelant le mandat du syndic
• Absence de désignation d’un administrateur provisoire
• Extinction de la contestation portant sur la résolution de travaux
• Paiement des dépens par la copropriétaire
• Paiement de 3 000 euros au syndicat au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la carte professionnelle du syndic à la date du vote
• Produire le procès-verbal complet de l’assemblée contestée
• Établir précisément toute dissimulation affectant le consentement des copropriétaires
• Contrôler l’existence d’une résolution ultérieure annulant la précédente
• Vérifier l’absence de recours contre cette résolution ultérieure

À éviter

• Invoquer une irrégularité ancienne sans lien avec l’assemblée contestée
• Confondre secrétariat de séance et acte de négociation
• Solliciter la réouverture sur des faits étrangers au litige
• Maintenir une demande devenue sans objet
• Négliger le risque de condamnation aux dépens et à l’article 700

La révocation de l’ordonnance de clôture pour cause grave

L’article 803 du code de procédure civile exige une cause grave révélée depuis l’ordonnance de clôture. Des griefs relatifs aux conditions d’exécution ultérieure de travaux, étrangers aux conditions de validité des résolutions contestées, ne satisfont pas cette exigence. La demande de révocation et de réouverture des débats est donc rejetée.

La carte professionnelle et la validité du mandat de syndic

L’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 impose une carte professionnelle pour l’activité de syndic. L’absence de carte entre 2020 et 2021 n’affecte pas la validité d’une assemblée tenue en 2024, dès lors que le syndic disposait alors d’une carte valide. La dissimulation alléguée n’étant pas suffisamment prouvée, le moyen est écarté.

L’effet d’une résolution ultérieure annulant une résolution contestée

Lorsqu’une assemblée générale ultérieure annule la résolution initialement contestée et que cette nouvelle décision n’est pas elle-même attaquée, la demande d’annulation devient sans objet. Le juge n’a alors pas à examiner les moyens tirés de l’erreur de majorité ou du défaut de mise en concurrence.

Article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, Article 4 de la loi du 2 janvier 1970, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Articles 24 II et 25 f) et n) de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Article 803 du code de procédure civile, Articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile, Articles 514 et suivants du code de procédure civile