Charges de copropriété : irrecevabilité de la procédure accélérée fondée sur une mise en demeure globale

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 subordonne la procédure accélérée au fond à une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, portant sur une provision échue et impayée. Cette mise en demeure doit permettre au copropriétaire de comprendre qu’un défaut de paiement pourra entraîner l’exigibilité des provisions non échues et des sommes antérieures répondant aux conditions légales.

Une mise en demeure réclamant directement un arriéré global de charges, sans identifier une provision échue à régler sous trente jours, ne satisfait pas ces exigences. Elle ne peut davantage inclure des sommes qui ne sont pas encore exigibles à sa date. Les demandes fondées sur l’article 19-2 sont alors irrecevables, sans examen du bien-fondé de la créance selon le droit commun. Le syndicat, partie perdante, supporte les dépens. L’exécution provisoire est de droit.

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Un syndicat de copropriétaires réclamait le paiement de 8 257,45 euros à une copropriétaire selon la procédure accélérée au fond. La mise en demeure portait sur un arriéré global et ne concernait pas précisément une provision échue et impayée, tout en accordant un délai inférieur à trente jours. Les demandes fondées sur l’article 19-2 ont été déclarées irrecevables.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une copropriétaire selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de charges, de sommes accessoires, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

La copropriétaire, non représentée, n’a pas constitué avocat. Le syndicat produisait une lettre recommandée présentée le 28 novembre 2025, réclamant un arriéré global de charges de 8 257,45 euros.

Le juge a relevé que cette lettre ne mettait pas en demeure de payer, dans un délai de trente jours, une provision échue et impayée. Elle ne permettait donc pas de déclencher le mécanisme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et incluait des sommes qui n’étaient pas encore exigibles à sa date. Les demandes fondées sur ce texte ont été déclarées irrecevables. Le syndicat a été condamné aux dépens.

• Identifier une provision échue et impayée
• Mettre en demeure de payer dans un délai de trente jours
• Préciser la portée du défaut de paiement
• Respecter l’exigibilité légale des sommes réclamées
• Établir les approbations requises par l’article 19-2
• Démontrer la défaillance du copropriétaire

• Lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 28 novembre 2025
• Contenu de la mise en demeure réclamant 8 257,45 euros
• Assignation fondée sur l’article 19-2
• Modalités de signification de l’assignation

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir, selon la procédure accélérée au fond, le paiement d’un arriéré global lorsque la mise en demeure ne vise pas une provision échue payable sous trente jours. Les demandes fondées sur l’article 19-2 sont irrecevables et le syndicat supporte les dépens, tandis que l’exécution provisoire s’applique.

• Reprendre une mise en demeure ciblant une provision échue
• Respecter le délai légal de trente jours
• Éviter d’inclure les sommes non exigibles
• Vérifier les approbations budgétaires ou comptables requises
• Prévoir une action de droit commun si nécessaire

À faire

• Identifier précisément la provision échue impayée
• Fixer un délai de paiement de trente jours
• Informer de la portée du défaut de paiement
• Vérifier l’approbation des comptes ou budgets
• Conserver la preuve de réception de la mise en demeure

À éviter

• Réclamer uniquement un arriéré global
• Inclure des sommes non encore exigibles
• Omettre la référence à la provision échue
• Saisir le juge avant l’expiration du délai
• Compter sur la non-comparution du débiteur

Les conditions de la procédure accélérée au fond de l’article 19-2

La procédure suppose une provision échue et impayée, une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, ainsi que l’approbation requise du budget, des travaux ou des comptes. Elle permet alors de réclamer les provisions non échues et les sommes antérieures devenues exigibles selon le texte.

La régularité de la mise en demeure du copropriétaire

La mise en demeure doit viser le paiement d’une provision échue dans les trente jours et informer le débiteur de la portée du défaut de paiement. Une demande globale d’arriéré ne répond pas à cette exigence et ne peut inclure des sommes non encore exigibles à sa date.

L’office du juge en cas de non-comparution

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, le juge statue au fond malgré la non-comparution, mais n’accueille la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. L’absence de défense ne dispense donc pas le demandeur de démontrer la régularité de la procédure.

Article 839 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article R.213-6 du Code de l’organisation judiciaire, Article 450 du Code de procédure civile, Article 656 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, décret n° 67-223 du 17 mars 1967