Charges de copropriété : rejet des frais de recouvrement non nécessaires et extinction de la dette par paiements

En application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent contribuer aux charges de copropriété, tandis que seuls les frais nécessaires au recouvrement d’une créance justifiée peuvent être imputés au copropriétaire défaillant. Le juge écarte les relances non justifiées, les frais postérieurs à l’assignation, les honoraires ordinaires du syndic, les frais d’avocat et les frais relevant des dépens. Le commandement de payer peut toutefois être retenu lorsqu’il est justifié et ne constitue ni un dépens ni un frais d’avocat.

La demande principale est déclarée sans objet, les paiements intervenus en cours d’instance ayant apuré les appels de charges, les travaux et les dépenses retenues. Les intérêts ne peuvent courir sur des appels non échus et déjà réglés. Sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire supposent la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant, conditions non démontrées ici.

Les dépens restent à la charge in solidum des copropriétaires, conformément à leur situation à la date de l’assignation. La demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile est rejetée au regard de l’équité, de la procédure et des paiements effectués. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires réclamait à deux copropriétaires indivis des charges, frais de recouvrement et dommages-intérêts. Les appels de charges et de travaux avaient été réglés avant le jugement. Seul le coût justifié d’un commandement de payer a été retenu parmi les frais. Faute de preuve d’une mauvaise foi ou d’un préjudice distinct, aucun dommage-intérêt ni frais irrépétible n’a été accordé.

Deux copropriétaires indivis détenaient deux lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires les a assignées en paiement de charges, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts.

Au cours de la procédure, les copropriétaires ont effectué plusieurs versements. Le syndicat a actualisé ses demandes, incluant des appels de charges et de travaux, diverses relances, des honoraires de syndic, des frais d’avocat et des frais de procédure.

Le tribunal constate que les appels de charges et de travaux ainsi que les dépenses retenues ont été réglés avant le jugement. Il examine séparément les frais de recouvrement et n’admet que le coût justifié d’un commandement de payer, déjà payé. Les autres frais sont écartés. Le syndicat ne démontre ni mauvaise foi ni préjudice distinct du retard de paiement. Les dépens restent à la charge in solidum des copropriétaires, tandis qu’aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Établir la qualité de copropriétaires indivis des débiteurs concernés.
• Justifier l’existence et le montant des charges et travaux appelés.
• Distinguer les appels de charges des frais, dépens et honoraires.
• Apporter la preuve de frais de recouvrement nécessaires et précisément justifiés.
• Écarter les diligences ordinaires du syndic non assorties de diligences exceptionnelles.
• Établir la mauvaise foi et un préjudice indépendant du retard.
• Imputer les paiements aux sommes effectivement exigibles et documentées.

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété indivise des lots.
• Décomptes du syndic et appels de fonds examinés par le tribunal.
• Justificatifs des versements successifs effectués pendant la procédure.
• Pièce n°4 établissant le coût du commandement de payer.
• Pièces relatives aux frais de relance, syndic, avocat et procédures.

Les copropriétaires ne restent tenus que des dépens et des frais de recouvrement légalement admissibles, déjà réglés pour les montants retenus. Le syndicat ne récupère ni les frais insuffisamment justifiés ni les dommages-intérêts sollicités.

• Exclusion des frais de relance antérieurs ou postérieurs à l’assignation
• Exclusion des honoraires ordinaires du syndic sans diligences exceptionnelles
• Exclusion des honoraires d’avocat du fondement de l’article 10-1
• Admission limitée au commandement de payer justifié
• Rejet des dommages-intérêts faute de mauvaise foi et préjudice distinct
• Maintien des dépens à la charge in solidum des copropriétaires

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Produire les appels de fonds et décomptes détaillés
• Ventiler charges, frais de recouvrement, dépens et honoraires
• Justifier chaque frais par une pièce et une diligence précise
• Imputer les paiements aux sommes effectivement exigibles

À éviter

• Réclamer des relances sans preuve d’envoi ou de mise en demeure
• Inclure des frais postérieurs à la délivrance de l’assignation
• Facturer les diligences ordinaires du syndic comme frais nécessaires
• Inclure les honoraires d’avocat dans l’article 10-1
• Demander des dommages-intérêts sans prouver mauvaise foi et préjudice distinct

Les frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au copropriétaire les frais nécessaires exposés après mise en demeure pour recouvrer une créance justifiée. Les relances non justifiées, les frais postérieurs à l’assignation, les diligences ordinaires du syndic, les honoraires d’avocat et les frais relevant des dépens sont exclus. Seul le coût justifié du commandement de payer a été retenu.

La preuve du paiement des appels de charges et travaux

Le juge vérifie les décomptes, les appels de fonds et les versements intervenus pendant l’instance. Les paiements complémentaires ont couvert les appels de charges, les travaux et les dépenses retenues au 13 septembre 2025. La demande correspondante est donc devenue sans objet, et les intérêts ne peuvent porter sur des appels non échus puis réglés.

Les conditions des dommages-intérêts distincts du retard

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier doit établir la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du simple retard. Le seul manque temporaire de trésorerie allégué ne suffit pas. En l’absence de preuve de difficultés particulières ou d’appels de fonds exceptionnels, la demande indemnitaire est rejetée.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, article 812 du Code de procédure civile, articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 514, 455, 472, 695, 699 et 700 du Code de procédure civile, articles 1231-1, 1231-6 et 1343-2 du Code civil