Charges de copropriété : solidarité non présumée entre indivisaires et rejet des frais non nécessaires

Les copropriétaires doivent participer aux charges collectives et aux dépenses de conservation, d’entretien et d’administration selon les modalités prévues par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat doit produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets, ainsi que les appels de fonds et décomptes permettant de vérifier le solde individuel. La contestation du calcul de ce solde demeure possible.

La solidarité entre indivisaires ne se présume pas, conformément à l’article 1310 du code civil. Faute de clause du règlement de copropriété précisément identifiée, la dette est conjointe et répartie selon les droits établis dans l’indivision et la succession. Une actualisation de la demande non portée à la connaissance d’un défendeur est irrecevable à son égard.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer les frais nécessaires au recouvrement, sous le contrôle souverain du juge. Les frais de sommation et de prise d’hypothèque ont été retenus, tandis que les frais de relance injustifiés, de suivi courant du syndic, d’avocat ou d’introduction de l’instance ont été écartés. Les dommages-intérêts distincts exigent, au titre de l’article 1231-6 du code civil, une mauvaise foi et un préjudice indépendant du retard, non démontrés ici. Les intérêts ont été accordés conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil.

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Le syndicat des copropriétaires réclamait à des copropriétaires et héritiers le paiement de charges, frais, intérêts et dommages-intérêts. Les pièces produites ont permis d’établir la dette, mais la solidarité a été refusée faute de clause du règlement de copropriété. Les condamnations ont été réparties selon les droits indivis et successoraux, tandis que plusieurs frais et dommages-intérêts ont été écartés.

Deux copropriétaires détenaient indivisément un lot soumis au statut de la copropriété. Après le décès de l’un d’eux, son conjoint survivant et ses trois enfants ont été appelés à la procédure comme héritiers.

Le syndicat des copropriétaires réclamait le paiement de charges courantes et exceptionnelles, de frais de recouvrement, des intérêts, des dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

Le syndicat produisait les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, les appels de fonds, des factures de travaux et des décomptes faisant apparaître un solde débiteur. Le tribunal a retenu la dette, mais a refusé la solidarité faute de clause du règlement de copropriété établie. Il a réparti les condamnations selon les droits indivis et successoraux, déclaré irrecevable l’actualisation de la demande à l’égard d’un défendeur non informé et écarté plusieurs frais ainsi que les dommages-intérêts.

• Produire les procès-verbaux approuvant les comptes et budgets prévisionnels
• Établir la propriété ou les droits successoraux sur le lot concerné
• Justifier le solde individuel par les appels de fonds et décomptes
• Identifier une clause précise pour invoquer la solidarité entre indivisaires
• Notifier toute actualisation de la demande au défendeur concerné
• Démontrer le caractère nécessaire et précisément justifié des frais réclamés
• Établir mauvaise foi et préjudice indépendant pour obtenir des dommages-intérêts

• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes, budgets et travaux
• Extrait de matrice cadastrale et actes d’acquisition du lot
• Acte de notoriété et sommations de prendre parti à succession
• Appels de fonds et factures d’entreprises relatives aux travaux
• Décomptes individuels établissant les soldes débiteurs
• Actes de sommation et justificatif des frais d’hypothèque

Le syndicat obtient le paiement des charges justifiées, des intérêts, de certains frais nécessaires, des dépens et de l’indemnité de procédure. Les débiteurs sont condamnés selon leurs droits indivis ou successoraux, sans solidarité générale entre eux ; les frais insuffisamment justifiés et les dommages-intérêts sont écartés.

• Répartition de la dette selon les droits indivis et successoraux
• Exclusion de la solidarité non prévue ou non démontrée
• Admission des frais de sommation et de prise d’hypothèque
• Rejet des frais de relance, suivi courant et avocat
• Paiement des intérêts légaux et capitalisation annuelle
• Condamnation in solidum aux dépens et à l’article 700

À faire

• Produire les procès-verbaux d’approbation des comptes et budgets
• Joindre appels de fonds, factures et décomptes détaillés
• Vérifier les droits indivis et successoraux de chaque débiteur
• Notifier toute actualisation par un acte au défendeur concerné
• Justifier précisément chaque frais de recouvrement exceptionnel

À éviter

• Invoquer une solidarité sans clause identifiable du règlement
• Réclamer des frais de relance non justifiés
• Imputer les honoraires courants du syndic au copropriétaire
• Inclure les frais d’avocat parmi les frais nécessaires
• Demander des dommages-intérêts sans mauvaise foi ni préjudice distinct

La participation aux charges de copropriété selon les articles 5 et 10

Les copropriétaires contribuent aux charges des services collectifs selon leur utilité et aux charges de conservation, d’entretien, d’administration et de fonds travaux proportionnellement aux valeurs relatives des lots. Les comptes et budgets approuvés ne peuvent plus être contestés après l’expiration du délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, mais le solde individuel peut encore être discuté. Le syndicat doit produire les procès-verbaux d’approbation, les appels de fonds et les décomptes.

La solidarité entre indivisaires et héritiers

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Le juge n’ayant pas identifié la clause du règlement de copropriété invoquée, les obligations ont été qualifiées de conjointes. Les condamnations ont été réparties selon les droits indivis et successoraux établis par les actes d’acquisition et les documents successoraux. L’actualisation de la demande était irrecevable contre le défendeur auquel elle n’avait pas été portée à connaissance.

Les frais nécessaires au recouvrement et le préjudice distinct

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer que les frais nécessaires au recouvrement. Les frais de prise d’hypothèque et de sommation ont été retenus ; les frais de relance injustifiés, de suivi courant, d’avocat et d’introduction de l’instance ont été écartés. En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts supplémentaires supposent mauvaise foi et préjudice distinct, non démontrés.

Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Article 367 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 771 du Code civil, Article 772 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 1310 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil