Copropriété — cessation d’une activité médicale interdite et astreinte de 1 000 euros par jour

L’article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965 autorise le règlement de copropriété à déterminer la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance, sous réserve que les restrictions soient justifiées par la destination de l’immeuble. Le tribunal retient que la clause d’habitation bourgeoise, autorisant certaines professions libérales tout en excluant notamment les médecins, est claire, limitative et licite.

Sur le fondement de cette clause, l’exercice d’une activité médicale dans le lot constitue une violation du règlement. Les nuisances résultant des va-et-vient constants confortent la demande de cessation. La clause n’est pas réputée non écrite au titre de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, aucune contrariété à une disposition d’ordre public n’étant démontrée.

La cessation de toute activité médicale ou autre activité expressément interdite est ordonnée sous astreinte de 1 000 euros par jour, après un délai d’un mois suivant la signification, pendant trois mois. L’astreinte peut être liquidée par le juge de l’exécution conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution. La restitution générale du lot à l’habitation et l’astreinte hypothétique de 10 000 euros sont refusées. L’exécution provisoire demeure de droit en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

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Une société civile immobilière avait donné à bail un lot destiné à une activité de dermatologie, alors que le règlement de copropriété excluait expressément l’exercice de la médecine. Des copropriétaires et le syndicat demandaient la cessation de cette activité et la restitution du lot à sa destination d’habitation. Le tribunal a jugé la clause claire et licite et ordonné la cessation de l’activité médicale sous astreinte. Il a refusé d’imposer une restitution générale à l’habitation et une astreinte pour une éventuelle réitération.

Une société civile immobilière propriétaire d’un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété l’a donné à bail pour l’exercice d’une activité de dermatologie.

Le règlement de copropriété autorise l’habitation bourgeoise et certaines professions libérales, mais exclut expressément les médecins ainsi que plusieurs autres activités. Des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires ont demandé la cessation de l’activité médicale, la restitution du lot à sa destination d’habitation et le prononcé d’astreintes.

La société propriétaire soutenait que la clause était contradictoire, illicite et devait être réputée non écrite. Elle invoquait également l’existence supposée d’une activité diplomatique accueillant du public dans l’immeuble.

Le tribunal juge la clause claire et licite, constate l’exercice d’une activité médicale interdite et ordonne sa cessation sous astreinte. Il refuse toutefois d’imposer une restitution générale du lot à l’habitation ainsi qu’une astreinte concernant une éventuelle réitération future.

• Clause de destination claire et dépourvue d’ambiguïté
• Restriction justifiée par la destination bourgeoise de l’immeuble
• Activité médicale expressément exclue par le règlement
• Absence de contrariété démontrée à une disposition d’ordre public
• Nuisances portant atteinte à la tranquillité des copropriétaires
• Demande de cessation suffisamment déterminée

• Règlement de copropriété du 19 août 1953
• Reconnaissance de l’exercice d’une activité de dermatologie
• Éléments relatifs aux va-et-vient constants des visiteurs
• Pièces produites concernant l’activité diplomatique alléguée

La société propriétaire doit cesser l’activité médicale interdite dans son lot après la signification du jugement, sous peine d’astreinte. Les copropriétaires demandeurs et le syndicat obtiennent la cessation, mais non la restitution générale du lot à l’habitation ni l’astreinte hypothétique sollicitée.

• Cessation de toute activité médicale interdite
• Respect du délai d’un mois après signification
• Exposition à 1 000 euros par jour pendant trois mois
• Prise en charge des dépens par la société propriétaire
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 à chaque bénéficiaire

À faire

• Relire précisément la clause de destination applicable
• Identifier les activités professionnelles expressément interdites
• Faire signifier le jugement à la société propriétaire
• Contrôler la cessation effective dans le délai imparti
• Saisir le juge de l’exécution en cas de difficulté

À éviter

• Maintenir une activité médicale dans le lot
• Assimiler toute profession libérale à une activité interdite
• Solliciter une restitution générale non justifiée par le règlement
• Fonder une demande sur une infraction seulement hypothétique
• Réclamer automatiquement les frais d’exécution sans nécessité établie

La licéité des clauses restrictives de destination

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet de réputée non écrite qu’une clause contraire aux dispositions impératives visées par ce texte. La clause litigieuse est jugée claire : elle autorise certaines professions libérales tout en excluant limitativement plusieurs activités. Aucune contrariété à une disposition d’ordre public, imprécision ou rupture d’égalité injustifiée n’est démontrée.

La compatibilité d’une activité avec la destination de l’immeuble

L’article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965 permet des restrictions justifiées par la destination de l’immeuble. L’activité médicale exercée dans le lot est expressément exclue par le règlement. Les nuisances liées aux va-et-vient constants portent en outre atteinte à la tranquillité des lieux.

Les conditions de l’astreinte de cessation

La cessation de toute activité médicale ou autre activité interdite est ordonnée sous astreinte de 1 000 euros par jour, après un délai d’un mois suivant la signification, pendant trois mois. L’astreinte peut être liquidée par le juge de l’exécution conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution. Les demandes de restitution générale et d’astreinte hypothétique sont rejetées.

Article 8 de la loi du 10 juillet 1965, Article 15 de la loi du 10 juillet 1965, Article 43 de la loi du 10 juillet 1965, Article 1102 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 2241 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 131-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Article A. 444-32 du Code de commerce