Charges de copropriété : exigibilité des provisions futures après mise en demeure et preuve partielle des comptes approuvés

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, de réclamer les provisions non échues ainsi que les sommes antérieures exigibles. Le juge doit toutefois constater l’approbation des budgets, travaux ou comptes concernés et vérifier la défaillance du copropriétaire.

En application des articles 10, 14-1 et 14-2-1 de cette loi, les charges et provisions sont dues selon les modalités fixées par le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale. Les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile imposent au syndicat de produire les justificatifs de la dette, notamment le décompte, les appels de fonds et les procès-verbaux d’approbation.

L’absence de preuve de l’approbation des comptes 2025 a conduit à l’exclusion du surplus réclamé. Les intérêts au taux légal courent selon les articles 1344-1 du Code civil et 64 du décret du 17 mars 1967, à compter de la mise en demeure ou du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

Les frais de recouvrement ne sont imputables au copropriétaire qu’à condition d’être nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi précitée. Les diligences ordinaires du syndic ne suffisent pas. Enfin, selon l’article 1231-6 du Code civil, des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires exigent un préjudice indépendant et la mauvaise foi du débiteur.

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Un copropriétaire poursuivi pour le paiement de charges avait reçu une mise en demeure visant une provision du deuxième trimestre 2026, restée impayée pendant trente jours. Le juge a retenu cette provision, des provisions futures et une régularisation d’exercice, mais a écarté le surplus faute de preuve de l’approbation des comptes 2025. Les frais de recouvrement et les dommages-intérêts ont également été rejetés. Le copropriétaire a été condamné au paiement des sommes retenues, des dépens et de frais irrépétibles.

Un copropriétaire possède trois lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires lui a adressé une mise en demeure de régler une provision du deuxième trimestre 2026, restée infructueuse pendant trente jours, puis l’a assigné selon la procédure accélérée au fond.

Le syndicat réclamait les charges antérieures, les provisions des trimestres suivants, des frais de recouvrement, des dommages-intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le copropriétaire n’a pas constitué avocat.

Le syndicat produisait notamment une matrice cadastrale, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant certains comptes et budgets, un décompte individuel et des actes de recouvrement. Le juge a retenu la provision impayée, les provisions futures et une régularisation d’exercice. Il a exclu le surplus faute de preuve de l’approbation des comptes 2025, rejeté les frais de recouvrement et les dommages-intérêts, puis condamné le copropriétaire au paiement des sommes retenues, des dépens et de frais irrépétibles.

• Mise en demeure régulière visant une provision exigible
• Expiration infructueuse du délai légal de trente jours
• Preuve de la propriété des lots concernés
• Production des appels de fonds et décomptes de charges
• Approbation des budgets, comptes ou travaux par assemblée générale
• Absence de contestation dans le délai de l’article 42
• Justification de frais exceptionnels et nécessaires

• Extrait de matrice cadastrale établissant la propriété des lots
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Décompte individuel arrêté au 17 avril 2026
• Mise en demeure recommandée avec accusé de réception
• Sommation de payer signifiée le 29 décembre 2025

Le copropriétaire doit régler les provisions et la régularisation retenues, avec intérêts au taux légal, dépens et frais irrépétibles. Le syndicat obtient seulement les sommes dont l’exigibilité et les conditions de recouvrement sont démontrées.

• Exclusion du surplus lié aux comptes 2025 non approuvés
• Rejet des 900 euros de frais de recouvrement
• Rejet des dommages-intérêts faute de mauvaise foi démontrée
• Intérêts calculés à partir des dates de mise en demeure
• Condamnation du copropriétaire aux dépens et à 800 euros

À faire

• Vérifier la propriété et les lots concernés
• Produire un décompte complet depuis l’origine
• Joindre les appels de fonds correspondants
• Verser les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Justifier la première présentation de la mise en demeure

À éviter

• Réclamer des comptes dont l’approbation n’est pas prouvée
• Imputer les diligences ordinaires du syndic
• Omettre le délai de trente jours
• Réclamer des dommages-intérêts sans préjudice distinct
• Produire un décompte dépourvu de pièces justificatives

La mise en demeure préalable des provisions futures

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 autorise la procédure accélérée au fond lorsque la provision exigible n’a pas été payée après une mise en demeure demeurée infructueuse pendant trente jours. Cette condition a été retenue, la mise en demeure visant la provision du deuxième trimestre 2026 et le délai légal ayant expiré sans règlement.

La preuve de l’exigibilité des charges de copropriété

En application des articles 10, 14-1, 14-2-1 et 42 de la loi n° 65-557, ainsi que des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, le syndicat doit établir la dette par les appels de fonds, décomptes et procès-verbaux d’approbation. La créance correspondant aux comptes 2025 a été exclue faute de justification de leur approbation.

Les frais et dommages-intérêts distincts des intérêts

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 ne permet d’imputer que les frais nécessaires, les diligences ordinaires du syndic étant insuffisantes. Selon l’article 1231-6 du Code civil, des dommages-intérêts supplémentaires supposent un préjudice indépendant et la mauvaise foi du débiteur, non démontrés ici.

Articles 839 et 481 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article R.213-6 du Code de l’organisation judiciaire, Article 450 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Articles 656 et 658 du Code de procédure civile, Articles 10, 14-1, 14-2-1, 19-2 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1344-1 du Code civil, Article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1231-6 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile