Charges de copropriété : irrecevabilité de la procédure accélérée fondée sur une mise en demeure globale

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 institue une procédure accélérée au fond permettant d’obtenir le paiement d’une provision échue demeurée impayée trente jours après une mise en demeure, ainsi que, sous les conditions prévues par le texte, des provisions non encore échues et des sommes antérieures devenues exigibles. La mise en demeure doit donc viser une provision échue et préciser le délai de trente jours. Elle ne peut réclamer dès son établissement l’intégralité des charges antérieures, qui ne deviennent exigibles qu’après l’expiration infructueuse de ce délai.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. La juridiction a déclaré irrecevables les demandes fondées sur l’article 19-2, la mise en demeure réclamant directement un arriéré global. Elle a également relevé, à titre surabondant, l’absence de preuve suffisante de la qualité de copropriétaire et d’héritière de la défenderesse. Le syndicat a été condamné aux dépens. L’exécution provisoire demeure de droit.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Un syndicat de copropriétaires réclamait à une copropriétaire un arriéré de charges, des provisions futures, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles. La mise en demeure demandait le paiement d’un montant global, sans viser une provision échue payable dans les trente jours. La juridiction a jugé cette formalité irrégulière et déclaré les demandes irrecevables. Elle a également relevé que les pièces produites ne démontraient pas suffisamment la qualité de copropriétaire ou d’héritière de la défenderesse. Le syndicat a été condamné aux dépens.

Un syndicat de copropriétaires a mis en demeure une copropriétaire présumée de régler un arriéré de charges, puis l’a assignée selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement des charges échues, de provisions futures, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

La défenderesse n’a pas constitué avocat. Le syndicat fondait son action sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La juridiction a constaté que la mise en demeure réclamait directement un montant global d’arriéré, sans viser une provision échue payable sous trente jours. Elle a jugé cette formalité irrégulière et déclaré les demandes irrecevables.

À titre surabondant, elle a relevé que les pièces produites ne démontraient pas suffisamment la qualité de copropriétaire ni celle d’héritière de la défenderesse. Le syndicat a été condamné aux dépens.

• Viser une provision échue et exigible au titre de l’article 14-1.
• Mettre en demeure de payer cette provision dans un délai de trente jours.
• Établir le défaut de paiement après expiration du délai.
• Réserver l’exigibilité des sommes antérieures à l’issue infructueuse du délai.
• Établir la qualité de copropriétaire de la personne poursuivie.
• Respecter les conditions de la procédure accélérée au fond.

• Lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 19 mai 2026.
• Mise en demeure réclamant directement un arriéré global de 10 622,60 euros.
• Relevé de propriété mentionnant d’autres propriétaires.
• Pièces insuffisantes pour établir la qualité d’héritière.

Le syndicat ne peut obtenir le recouvrement accéléré de l’arriéré lorsque la mise en demeure ne vise pas une provision échue payable sous trente jours. La défaillance de la défenderesse ne dispense pas de prouver la qualité de copropriétaire, tandis que le syndicat supporte les dépens après l’irrecevabilité de ses demandes.

• Exclusion de la procédure accélérée au fond
• Irrecevabilité des demandes de paiement
• Absence de recouvrement immédiat de l’arriéré global
• Nécessité de prouver la qualité de copropriétaire
• Condamnation du syndicat aux entiers dépens

À faire

• Identifier une provision échue précisément
• Accorder trente jours après la mise en demeure
• Détailler la provision impayée dans la mise en demeure
• Vérifier l’approbation des comptes et budgets
• Produire le titre établissant la qualité de copropriétaire

À éviter

• Réclamer immédiatement un arriéré global
• Inclure des sommes non encore exigibles
• Saisir le juge avant l’expiration des trente jours
• Confondre héritier présumé et copropriétaire établi
• Négliger le contrôle de la régularité procédurale

La mise en demeure préalable à la procédure accélérée

La procédure de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose une provision échue impayée et une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. Elle ne peut réclamer immédiatement un arriéré global : les sommes antérieures et provisions futures deviennent exigibles seulement après l’absence de paiement dans ce délai. Une mise en demeure visant directement l’intégralité des charges ne satisfait donc pas aux exigences du texte.

L’office du juge en cas de non-comparution

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur n’autorise le juge à accueillir la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Le juge doit ainsi contrôler la conformité de la mise en demeure et les conditions de la procédure, même en présence d’un jugement réputé contradictoire.

La preuve de la qualité de copropriétaire

Le syndicat doit établir la qualité de copropriétaire de la personne poursuivie. La juridiction a retenu que le relevé de propriété mentionnait d’autres propriétaires et que les pièces produites ne suffisaient pas à démontrer la qualité d’héritière de la défenderesse.

Article 839 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Articles 655 et 658 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, décret n° 67-223 du 17 mars 1967