Charges de copropriété impayées : preuve de la créance et indemnisation du préjudice collectif

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent contribuer aux charges selon l’utilité des services collectifs et la valeur relative des lots. L’obligation à la dette est établie lorsque les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la même loi. Les appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible au sens de l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les travaux hors budget prévisionnel doivent être votés conformément à l’article 44 du décret.

Le relevé de compte, les appels de charges, les procès-verbaux d’assemblées générales, l’attestation de non-recours et les mises en demeure ont permis de retenir une créance principale de 5 229,62 euros, hors frais. Cette somme porte intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

L’article 1231-6, alinéa 3, autorise une indemnisation distincte lorsque le retard, imputable à la mauvaise foi du débiteur, cause un préjudice indépendant des intérêts moratoires. La persistance des impayés et les avances de trésorerie imposées à la collectivité ont justifié 600 euros de dommages et intérêts. Les dépens et 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont également été accordés, avec exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du même code.

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Un syndicat de copropriétaires réclamait à deux copropriétaires des charges impayées relatives à un appartement et un local commercial. Au vu des relevés, appels de fonds, procès-verbaux, mises en demeure et autres pièces produites, la juridiction a retenu une créance de 5 229,62 euros, hors frais écartés du calcul. Elle a également accordé 600 euros de dommages et intérêts et 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Un syndicat de copropriétaires a assigné deux copropriétaires en paiement de charges et de frais impayés concernant un appartement et un local commercial. Les impayés s’étendaient du 14 novembre 2022 au 5 novembre 2025, avec inclusion de l’appel du quatrième trimestre 2025.

Les copropriétaires, assignés à étude, n’ont comparu ni ne se sont fait représenter. Le syndicat produisait la matrice cadastrale, le relevé de compte, les appels de charges et de fonds travaux, les procès-verbaux d’assemblées générales, une attestation de non-recours ainsi que plusieurs mises en demeure.

La juridiction a écarté les frais du calcul principal et retenu une créance de 5 229,62 euros. Elle a également accordé 600 euros de dommages et intérêts en raison de la persistance des impayés, ainsi que 600 euros au titre des frais irrépétibles. Les copropriétaires ont été condamnés aux dépens, avec intérêts légaux à compter de l’assignation et exécution provisoire.

• Qualité de copropriétaire établie pour les lots concernés
• Comptes approuvés par les assemblées générales
• Absence de recours dans le délai de l’article 42
• Appels de charges et fonds travaux régulièrement produits
• Impayés persistants malgré plusieurs mises en demeure
• Préjudice financier distinct des intérêts moratoires

• Matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire
• Extrait du compte arrêté au 5 novembre 2025
• Appels de charges et de fonds travaux
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Attestation de non-recours
• Mises en demeure et sommation de payer

Les copropriétaires débiteurs doivent régler le principal, les intérêts légaux, les dommages et intérêts, les dépens et les frais irrépétibles. Le syndicat des copropriétaires obtient une indemnisation complémentaire en raison de la persistance des impayés et du financement de la trésorerie collective.

• Recouvrement de 5 229,62 euros hors frais
• Intérêts légaux dus dès l’assignation
• 600 euros de dommages et intérêts
• 600 euros accordés au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par les débiteurs
• Exécution provisoire immédiate du jugement

À faire

• Établir la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Produire le relevé de compte détaillé
• Joindre les appels de charges et fonds travaux
• Verser les procès-verbaux d’approbation des comptes
• Documenter les mises en demeure et l’absence de recours

À éviter

• Inclure des frais non justifiés dans le principal
• Omettre l’attestation de non-recours
• Confondre charges courantes et travaux hors budget
• Réclamer des dommages et intérêts sans préjudice distinct
• Négliger la demande d’intérêts et de frais irrépétibles

La participation des copropriétaires aux charges selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10 impose la participation aux charges relatives aux services collectifs, équipements communs, conservation, entretien et administration des parties communes. La répartition dépend de l’utilité des services et de la valeur relative des parties privatives. L’obligation à la dette suppose l’approbation des comptes et l’absence de recours dans le délai prévu par l’article 42 de la même loi.

La preuve d’une créance certaine, liquide et exigible de charges

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 qualifie les appels provisionnels de créance certaine, liquide et exigible lorsqu’ils respectent les limites et conditions réglementaires. La juridiction s’est fondée sur la qualité de copropriétaires, le relevé de compte, les appels, les procès-verbaux d’assemblées générales et l’attestation de non-recours. Les travaux hors budget doivent, selon l’article 44 du décret, avoir été votés quant à leur principe, montant et exigibilité.

La réparation du préjudice distinct lié au retard de paiement

Selon l’article 1231-6, alinéa 3, des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires peuvent être accordés si le retard, causé de mauvaise foi, entraîne un préjudice indépendant. La persistance des impayés malgré les mises en demeure a privé la collectivité de fonds nécessaires et contraint les copropriétaires à financer des avances de trésorerie et une nouvelle procédure.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 5 de la loi du 10 juillet 1965, Article 35 du décret du 17 mars 1967, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile