Recouvrement des charges de copropriété : preuve de la créance et exclusion des frais de constitution du dossier

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat doit établir la créance de charges par les procès-verbaux approuvant les comptes ou le budget, les appels de fonds et des décomptes permettant de vérifier la répartition et le montant individuel. Les provisions votées conformément à l’article 14-1 de la même loi sont certaines, liquides et exigibles dans les conditions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les décisions d’assemblée générale non contestées s’imposent aux copropriétaires en vertu de l’article 42 de la loi de 1965.

L’article 10-1 de cette loi ne permet d’imputer au copropriétaire que les frais nécessaires correspondant à des diligences réelles, inhabituelles et indispensables au recouvrement. La constitution d’un dossier, le suivi de procédure, les frais d’avocat ou d’assignation ne relèvent pas automatiquement de ce régime. Le syndicat doit en démontrer l’existence et la nécessité conformément à l’article 1353 du Code civil.

Le défaut répété de paiement constitue une faute causant à la collectivité un préjudice distinct des intérêts moratoires, indemnisable sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil. Le jugement accorde les charges impayées, 500 euros de dommages-intérêts, les dépens et 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, tout en rejetant les frais de recouvrement insuffisamment justifiés.

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La juridiction a retenu la créance de charges et condamné le copropriétaire à son paiement. Elle a rejeté les frais de constitution du dossier, faute de diligences particulières établies, mais accordé des dommages-intérêts en raison de la répétition des impayés, ainsi que les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Un copropriétaire possédait le lot n° 11 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Depuis janvier 2024, il n’avait pas réglé régulièrement ses charges. Le syndicat des copropriétaires l’a assigné afin d’obtenir le paiement d’un arriéré arrêté au 1er janvier 2026, incluant un appel provisionnel, ainsi que des frais de recouvrement et des dommages-intérêts.

Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas comparu. Le syndicat produisait notamment le relevé de propriété, les appels de fonds, les décomptes, les décisions d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, les attestations de non-recours et un précédent jugement relatif à un arriéré.

La juridiction a retenu la créance de charges et condamné le copropriétaire à son paiement. Elle a rejeté les frais de constitution du dossier, faute de diligences particulières établies, mais a accordé des dommages-intérêts en raison de la répétition des impayés, ainsi que les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Établir la qualité de copropriétaire et la propriété du lot concerné
• Produire les décisions approuvant les comptes ou le budget prévisionnel
• Justifier les appels de fonds et la date d’exigibilité des provisions
• Présenter des décomptes de répartition et un décompte individuel vérifiable
• Démontrer l’existence et la nécessité de diligences particulières de recouvrement
• Établir un préjudice distinct des intérêts moratoires par la répétition des impayés

• Relevé de propriété établissant la propriété du lot n° 11
• Décompte des charges impayées et des frais réclamés
• Appels de fonds de 2022 à 2026 et avis de régularisation
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets
• Attestations de non-recours contre les décisions d’assemblée générale
• Facture du syndic et jugement antérieur relatif à un arriéré

Le copropriétaire doit régler l’arriéré retenu et supporte les conséquences accessoires de la condamnation, tandis que le syndicat obtient le remboursement des charges et une indemnisation limitée. Les frais de recouvrement forfaitaires ou insuffisamment détaillés restent à la charge de la copropriété.n

• Paiement de 8 149,85 euros de charges impayées
• Paiement de 500 euros de dommages-intérêts
• Prise en charge des dépens par le copropriétaire débiteur
• Paiement de 700 euros au titre de l’article 700
• Exclusion des 300 euros de frais de constitution du dossier
• Exécution provisoire de droit du jugement

À faire

• Conserver les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Établir un décompte individuel détaillé et vérifiable
• Justifier chaque appel de fonds et son exigibilité
• Documenter les mises en demeure et diligences inhabituelles
• Vérifier les contestations éventuelles des décisions d’assemblée

À éviter

• Produire uniquement le grand livre du syndic
• Facturer la constitution générale d’un dossier de recouvrement
• Imputer les frais courants de suivi au copropriétaire
• Inclure les frais d’assignation dans l’article 10-1
• Réclamer des honoraires sans diligences réelles prouvées

La preuve de la créance de charges de copropriété

nLe syndicat doit produire les décisions approuvant les comptes ou le budget, les appels de fonds, un décompte de répartition et un décompte individuel. Ces éléments établissent une créance certaine, liquide et exigible. Le relevé de propriété confirme l’obligation du copropriétaire au titre du lot concerné. Le grand livre du syndic, à lui seul, ne suffit pas.n

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

nL’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise les diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, telles qu’une mise en demeure. La constitution générale d’un dossier, le suivi du contentieux, les frais d’assignation et les honoraires d’avocat n’entrent pas automatiquement dans ce régime. Le syndicat doit prouver l’existence et la nécessité des diligences selon l’article 1353 du Code civil.n

Le préjudice distinct causé par les impayés répétés

nLe défaut de paiement prive la collectivité de ressources utiles à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Ce préjudice est distinct des intérêts moratoires et peut être indemnisé sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil. La répétition d’une procédure de recouvrement en moins de deux ans a justifié l’allocation de 500 euros.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Articles 656 et 658 du Code de procédure civile, Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 du Code de procédure civile, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1353 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile