Recouvrement de charges de copropriété : preuve de la créance et exclusion des frais de suivi du syndic

Le syndicat des copropriétaires doit établir une créance certaine, liquide et exigible conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La preuve repose notamment sur les procès-verbaux approuvant les comptes ou le budget, les appels de fonds et les décomptes permettant de vérifier la répartition et l’imputation individuelle. Les provisions sont exigibles selon l’article 14-1 de la même loi et l’article 35 du décret du 17 mars 1967.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 limite l’imputation individuelle aux frais nécessaires correspondant à des diligences réelles, inhabituelles et indispensables au recouvrement. Les actes relevant de l’administration courante du syndic, notamment le suivi du contentieux ou la transmission du dossier à l’avocat, ne peuvent être facturés distinctement. Le syndicat doit en outre en démontrer l’existence et la nécessité, conformément à l’article 1353 du Code civil.

Le copropriétaire a été condamné au paiement des charges justifiées, avec intérêts au taux légal, dommages-intérêts pour le préjudice distinct causé à la trésorerie collective, dépens et indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. La capitalisation a été admise sous réserve des conditions de l’article 1343-2 du Code civil. En application de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur n’empêche pas l’examen du bien-fondé des demandes.

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La juridiction a retenu une créance de charges de 5 063,49 euros avec intérêts. Les frais liés au suivi du contentieux et à la transmission du dossier à l’avocat ont été écartés, car relevant de l’administration courante du syndic. Le copropriétaire a néanmoins été condamné à 500 euros de dommages-intérêts, aux dépens et à 700 euros de frais irrépétibles.

Un copropriétaire possédant deux lots dans un immeuble n’a pas réglé plusieurs appels de charges et provisions couvrant une période allant d’octobre 2023 à juillet 2026. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic SAS SOGI, l’a assigné en paiement, en sollicitant également le remboursement de frais de recouvrement, des dommages-intérêts, la capitalisation des intérêts et une indemnité de procédure.

Le défendeur, régulièrement cité, n’a pas comparu. Le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et les budgets, les appels de fonds, les décomptes, un relevé de propriété et diverses factures.

La juridiction a retenu une créance de charges de 5 063,49 euros, avec intérêts, mais a écarté les frais de recouvrement facturés au titre du suivi du contentieux et de la transmission du dossier à l’avocat, considérés comme relevant de l’administration courante du syndic. Elle a accordé 500 euros de dommages-intérêts, 700 euros au titre des frais irrépétibles, les dépens et la capitalisation des intérêts.

• Établir la qualité de copropriétaire et les lots concernés
• Produire les décisions approuvant les comptes et les budgets
• Justifier les appels de fonds et leur date d’exigibilité
• Présenter un décompte individuel cohérent avec la répartition des charges
• Démontrer l’existence et la nécessité des frais réclamés
• Caractériser un préjudice distinct des intérêts moratoires
• Respecter les conditions d’annualité pour capitaliser les intérêts

• Relevé de propriété établissant la propriété des lots
• Procès-verbaux des assemblées approuvant comptes et budgets
• Appels de fonds et avis de régularisation des charges
• Décompte des charges impayées et décompte individuel
• Factures du syndic et de l’avocat examinées pour les frais

Le syndicat obtient le paiement des charges justifiées, des dommages-intérêts, des dépens et une indemnité de procédure. Le copropriétaire demeure tenu des sommes retenues, tandis que les frais de suivi contentieux du syndic restent exclus de la créance récupérable.

• Recouvrement de 5 063,49 euros de charges
• Application des intérêts légaux selon les dates retenues
• Capitalisation des intérêts sous condition d’annualité
• Rejet des frais de suivi et transmission du dossier
• Paiement de 500 euros de dommages-intérêts et 700 euros au titre de l’article 700

À faire

• Réunir les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Produire les appels de fonds et leurs dates d’exigibilité
• Établir un décompte individuel vérifiable
• Conserver le relevé de propriété des lots concernés
• Documenter chaque diligence réellement nécessaire au recouvrement

À éviter

• Fonder l’exigibilité sur le seul grand livre du syndic
• Facturer séparément le suivi courant du contentieux
• Inclure les frais d’avocat dans l’article 10-1
• Réclamer des frais sans preuve de leur nécessité
• Oublier les dates d’exigibilité et de signification

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit produire les procès-verbaux approuvant les comptes ou le budget, les appels de fonds et des décomptes permettant de vérifier la répartition entre catégories de charges et l’imputation individuelle. Le relevé de propriété établit la qualité de copropriétaire. Le grand livre du syndic ne suffit pas à démontrer l’exigibilité.

Les frais nécessaires imputables au copropriétaire

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise que les diligences réelles, inhabituelles et nécessaires au recouvrement. Les frais de suivi du contentieux et de transmission du dossier à l’avocat relèvent de l’administration courante du syndic et ne peuvent être réclamés séparément. Le syndicat doit prouver l’existence et la nécessité des frais, conformément à l’article 1353 du Code civil.

La portée de la non-comparution du défendeur

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur n’autorise une condamnation que si la demande est régulière, recevable et bien fondée. La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473. Les pièces produites doivent donc établir chaque élément de la créance et des demandes accessoires.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Articles 656 et 658 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article A. 444-32 du Code de commerce