Recouvrement des charges de copropriété : preuve de l’exigibilité et dommages-intérêts pour impayés répétés

Sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat doit établir sa créance par les procès-verbaux approuvant les comptes, les appels de fonds et des décomptes permettant de vérifier la répartition des charges et le montant individuel réclamé. Les appels provisionnels sont exigibles lorsque le budget prévisionnel a été adopté, conformément à l’article 14-1 de cette loi et à l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Le juge relève également que les décisions d’assemblée générale non contestées s’imposent aux copropriétaires en application de l’article 42 de la même loi.

Malgré la non-comparution de la défenderesse, le juge devait vérifier le caractère régulier, recevable et bien-fondé de la demande au regard de l’article 472 du Code de procédure civile. La créance a été retenue grâce au relevé de propriété, aux appels de fonds, aux décomptes et aux décisions d’assemblée générale. Le syndicat obtient les charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.

Le défaut répété de paiement cause au syndicat un préjudice distinct des intérêts moratoires, justifiant 500 euros de dommages-intérêts. Les dépens et 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont également mis à la charge de la copropriétaire. L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du même code.

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Le tribunal a retenu la qualité de propriétaire ainsi que le caractère certain, liquide et exigible de la créance. La copropriétaire a été condamnée à payer 4 780,66 euros avec intérêts au taux légal, 500 euros de dommages-intérêts, les dépens et 700 euros au titre des frais irrépétibles, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une copropriétaire en paiement d’un arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2026, comprenant un appel provisionnel du premier trimestre 2026. Il invoquait des impayés persistants malgré une mise en demeure et produisait les décomptes, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et les budgets, ainsi qu’une attestation de non-recours.

La défenderesse, régulièrement citée, n’a ni comparu ni été représentée. Le syndicat demandait également des dommages-intérêts, les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le tribunal retient la qualité de propriétaire du lot, la certitude, la liquidité et l’exigibilité de la créance, puis condamne la copropriétaire au paiement de 4 780,66 euros avec intérêts au taux légal. Il lui impose aussi 500 euros de dommages-intérêts, les dépens et 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est rappelée.

• Établir la qualité de copropriétaire du débiteur
• Produire les décisions approuvant les comptes et budgets
• Produire les appels de fonds et décomptes individuels
• Démontrer la date d’exigibilité des provisions réclamées
• Établir un préjudice distinct des intérêts moratoires
• Justifier la nécessité d’une nouvelle procédure de recouvrement

• Relevé de propriété établissant la propriété du lot
• Décompte des charges impayées jusqu’au 1er janvier 2026
• Appels de fonds et appel provisionnel du premier trimestre 2026
• Procès-verbaux approuvant les comptes et budgets prévisionnels
• Attestation de non-recours contre les décisions d’assemblée générale
• Courrier recommandé de mise en demeure du 22 décembre 2025

Le syndicat obtient le paiement de l’arriéré, des intérêts au taux légal, des dommages-intérêts et des frais de procédure. La copropriétaire supporte l’ensemble des condamnations, immédiatement exécutoires à titre provisoire.n

• Recouvrer 4 780,66 euros de charges impayées
• Appliquer les intérêts au taux légal depuis l’assignation
• Réclamer 500 euros au titre du préjudice distinct
• Imputer les dépens à la copropriétaire défaillante
• Obtenir 700 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire du débiteur
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Joindre les appels de fonds et décomptes détaillés
• Établir précisément les dates d’exigibilité
• Documenter le préjudice distinct et les procédures antérieures

À éviter

• Fonder la demande sur le seul grand livre du syndic
• Omettre le décompte individuel des charges
• Réclamer des provisions sans budget prévisionnel adopté
• Négliger la preuve de la propriété du lot
• Confondre intérêts moratoires et préjudice distinct

La preuve de la créance de charges de copropriété

nLe syndicat doit produire les décisions d’assemblée générale approuvant les comptes ou le budget, les appels de fonds et des décomptes permettant de vérifier la répartition et le montant individuel réclamé. Le relevé de propriété établit la qualité de copropriétaire. Le grand livre du syndic ne suffit pas, à lui seul, à démontrer l’exigibilité.n

L’exigibilité des provisions et l’autorité des décisions d’assemblée générale

nSelon les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les provisions prévues par un budget voté constituent une créance certaine, liquide et exigible. En application de l’article 42 de la même loi, une décision d’assemblée générale non annulée s’impose au copropriétaire, qui ne peut refuser le paiement.n

Le préjudice distinct causé par les impayés répétés

nLe défaut de paiement prive la collectivité des copropriétaires de ressources nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Ce préjudice, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, justifie des dommages-intérêts lorsque le syndicat doit engager une nouvelle procédure pour une dette de charges.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 656 du Code de procédure civile, Article 658 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1231-6 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile