Recouvrement des charges de copropriété : rejet faute de preuve complète des appels de fonds

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat doit établir une créance certaine, liquide et exigible. Il doit notamment produire les procès-verbaux approuvant les comptes, les décomptes de répartition et individuels, ainsi que les appels de fonds permettant de vérifier les sommes réclamées. L’article 14-1 de la même loi et l’article 35 du décret du 17 mars 1967 encadrent les provisions exigibles au titre du budget prévisionnel.

La charge de la preuve incombe au syndicat conformément à l’article 9 du Code de procédure civile. En l’espèce, la production partielle des appels de fonds ne permettait pas de justifier l’intégralité de la période réclamée. La demande en paiement a donc été rejetée.

Les frais imputables au copropriétaire sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent correspondre à des diligences réelles, nécessaires et démontrées. Le rejet de la créance principale a conduit au rejet des frais de recouvrement et des dommages-intérêts. La capitalisation des intérêts, l’article 700 du Code de procédure civile et les autres demandes ont également été rejetés. Le syndicat a été condamné aux dépens sur le fondement de l’article 696 du même Code.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le tribunal a constaté que les appels de fonds produits ne couvraient pas toute la période correspondant aux charges réclamées. Le montant total de la créance n’étant pas suffisamment démontré, les demandes de paiement, de frais, de dommages-intérêts et de capitalisation des intérêts ont été rejetées. Le syndicat a été condamné aux dépens.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une copropriétaire afin d’obtenir le paiement de charges impayées, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et la capitalisation des intérêts.

La copropriétaire, non comparante, détenait deux lots dans l’immeuble. Le syndicat produisait notamment un décompte, des appels de fonds partiels, des décisions d’assemblées générales approuvant les comptes et le budget prévisionnel, ainsi qu’un relevé de propriété.

Le tribunal a constaté que les appels de fonds ne couvraient pas l’intégralité de la période réclamée. Il a considéré que le montant total de la créance n’était donc pas suffisamment démontré. Les demandes principales et accessoires ont été rejetées, et le syndicat a été condamné aux dépens.

• Établir la propriété des lots concernés par le débiteur.
• Produire les décisions approuvant les comptes et le budget prévisionnel.
• Produire les appels de fonds couvrant la période réclamée.
• Présenter un décompte de répartition et un décompte individuel vérifiables.
• Démontrer le montant, la certitude et l’exigibilité de la créance.
• Justifier l’existence et la nécessité des frais de recouvrement.

• Relevé de propriété établissant la détention des lots concernés.
• Décompte des charges impayées couvrant la période revendiquée.
• Appels de fonds produits seulement pour une période partielle.
• Procès-verbaux approuvant les comptes et le budget prévisionnel.
• Commandement de payer et documents de relance.

Le syndicat ne recouvre aucune somme faute d’avoir démontré l’intégralité de sa créance. La copropriétaire échappe également aux frais de recouvrement, dommages-intérêts et intérêts capitalisés sollicités. Le syndicat supporte les dépens et ne bénéficie d’aucune indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Rejet de l’arriéré de charges réclamé
• Rejet des frais de recouvrement accessoires
• Rejet des dommages-intérêts pour désorganisation de trésorerie
• Prise en charge des dépens par le syndicat
• Absence d’indemnité fondée sur l’article 700

À faire

• Rassembler tous les appels de fonds de la période réclamée
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets
• Établir un décompte individuel vérifiable
• Démontrer chaque date d’exigibilité des provisions
• Justifier séparément chaque frais de recouvrement

À éviter

• Réclamer une période non couverte par les appels produits
• Se fonder uniquement sur le grand livre du syndic
• Facturer des prestations relevant de la gestion courante
• Inclure les frais d’avocat dans l’article 10-1
• Demander des dommages-intérêts sans preuve d’un préjudice distinct

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit établir une créance certaine, liquide et exigible, notamment par les procès-verbaux d’approbation des comptes, les décomptes de répartition et individuels et les appels de fonds correspondants. L’article 9 du Code de procédure civile lui impose de prouver les faits nécessaires au succès de sa demande. La production incomplète des appels de fonds ne permet pas de justifier l’intégralité de la période réclamée.

Les provisions exigibles au titre du budget prévisionnel

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 35 du décret du 17 mars 1967 permettent de poursuivre le recouvrement des provisions jusqu’à l’établissement des comptes définitifs. Le syndicat doit toutefois produire la délibération adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise les diligences réelles, nécessaires et efficientes, telles que la mise en demeure. Le syndicat doit en prouver l’existence et la nécessité conformément à l’article 1353 du Code civil. Les frais de gestion courante, de suivi de procédure ou d’avocat ne sont pas imputables à ce titre. Le rejet de la dette principale a également privé les frais demandés de justification.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 25 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 9 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 659 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1343-2 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article R. 444-55 du Code de commerce, Article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution