TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/55284 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDSGP

N° : 4

Assignation du :
06 Juillet 2026

[1]

[1] 3Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 octobre 2026

par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDERESSE

La société S.A.S. [P] [F] Société par actions simplifiée
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Maxime BARNIER, avocat au barreau de PARIS – #K173, avocat postulant et par Me Marc MERCERON, avocat au barreau de TOULON, [Adresse 2], avocat plaidant

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice l’Agence ORALIA [Y] S.A.S.
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Me Agathe CORDELIER, avocat au barreau de PARIS – #P0399

La société S.A.S.U. ORALIA [Y]
[Adresse 4]
[Localité 3]
et désormais
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Marilina de ARAUJO, avocat au barreau de PARIS – #E0963

DÉBATS

A l’audience du 14 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

Par acte du 22 février 2022, la société [P] [F] a acquis un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4], l’acte précisant que « par suite d’aménagements intérieurs réalisés par un précédent propriétaire, la désignation actuelle du lot est la suivante :
« Un appartement comprenant :
Au rez-de-chaussée : palier, séjour avec coin-cuisine,
Au-dessus : mezzanine, salle d’eau, WC,
En sous-sol : un dressing. »
Soutenant subir des désordres en provenance de parties communes depuis mai 2023, la société [P] [F] a, par acte du 25 mars 2025, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris 9e et la société Oralia [Y], syndic de cette copropriété, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin d’obtenir la condamnation de la copropriété à réaliser des travaux ainsi que la condamnation in solidum de la copropriété et du syndic à lui payer une provision à valoir sur son préjudice.
Des travaux de reprise des fissures en façade ont été réalisés, les parties ont rencontré un médiateur et le retrait du rôle a été ordonné à l’audience du 16 décembre 2025.
Les conditions de la médiation n’étant plus réunies, la société [P] [F] a sollicité le 3 juillet 2026 la réinscription au rôle de l’affaire.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 14 septembre 2026, la société [P] [F] demande au juge des référés de :
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Oralia [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, sauf à accorder une provision moindre à l’appréciation du juge des référés et à la charge de qui il appartiendra ;
– les condamner à lui payer la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier,
– juger qu’elle est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :
– dire n’y avoir lieu à référé ;
– déclarer la société [P] [F] irrecevable et mal fondée en ses demandes se heurtant à une contestation sérieuse et dépourvues d’objet,
– l’en débouter ;
– condamner la société [P] [F], au paiement de la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction directe au profit de la SCP Cordelier & associés – Me Agathe Cordelier en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Cabinet [Y] demande au juge des référés de :
– Constater l’existence de contestations sérieuses ;
– Débouter la société [P] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées contre elle ;
– Condamner la société [P] [F] à lui régler la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner la société [P] [F] aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS
Sur la demande de provision
L’article 835 du code de procédure civile dispose :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
Le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Par ailleurs, selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Selon l’article 18 de cette loi, le syndic est notamment chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. 

En l’espèce, la demanderesse produit :
– un rapport définitif de recherche de fuite, daté du 2 janvier 2024, d’un expert mandaté par son assureur, indiquant : « M. [P] est copropriétaire non occupant d’un appartement vide d’occupant situé dans un immeuble en copropriété de plus de 10 ans administré par le syndic professionnel [Y] Oralia. Le sinistre est un dégât des eaux dont les dommages ont été observés le 22/05/2023 et causé par une fissure en façade de plus de 10 ans. »
– un rapport de recherche de fuite de la société [K] [C], daté du 12 avril 2024, effectué à la demande du syndic concluant de la façon suivante : « façade dégradée, trou et fissure constatée sur la façade dégradée, humidité due à une façade en très mauvais état et créer humidité chez M. [P] »
– un rapport d’expertise non contradictoire du 27 décembre 2024, effectué à la demande de l’assureur de M. [P], retient les éléments suivants :
– une dégradation importante de la partie extérieure du mur de façade de l’appartement, notamment la présence de fissures ouvertes, la présence de cloques sur la peinture du rez-de-chaussée et de la mezzanine, au niveau du mur de façade, consécutives à la présence d’un taux d’hygrométrie important, la formation de moisissure sur le même mur suite à l’humidité consécutive au sinistre et à l’absence d’occupant (et donc notamment d’aération dans le logement), le retrait d’une partie du faux plafond et de l’encoffrement BA13/isolation de la gaine technique commune, dommages nécessaires au remplacement partiel récent de la canalisation d’évacuation commune non accessible de plus de 10 ans au vu de l’état de la canalisation non remplacée.
– le sinistre a été causé par la présence de fissures en façade de plus de 10 ans créant une infiltration ainsi qu’une fuite sur une colonne d’évacuation collective non accessible de plus de 10 ans. La canalisation fuyarde a été réparée par une entreprise mandatée par le syndic en octobre 2024. L’infiltration en façade n’a fait l’objet d’aucune réparation à date.
– la responsabilité de la copropriété est engagée,
– le locataire, M. [X] [P], a quitté le logement à cause du sinistre le 30 juin 2023, selon les informations recueillies lors de l’expertise, entraînant des pertes de loyer pour M. [F] [P]. Cependant, M. [X] [P] n’a pas indiqué par écrit que son départ était lié au sinistre et le logement est habitable ;
– un constat d’huissier du 14 janvier 2025 mentionnant :
– sur le mur extérieur de l’appartement, la présence de traces d’humidité et la peinture écaillée, des fissures ;
– à l’intérieur de l’appartement : des peintures boursoufflées et écaillées, des traces noirâtres de moisissure, des fissurations, un important dégât des eaux apparent dans la chambre, une partie du mur ayant été ouverte pour remplacer une partie d’une canalisation, les joints du carrelage au sol sont noircis par l’humidité, l’atmosphère étant difficilement respirable, avec une forte odeur d’humidité.

– une attestation rédigée par son fils M. [X] [P] : « J’atteste avoir quitté mon ancien logement situé au [Adresse 7] en raison de conditions d’habitation dégradées. En effet, une forte humidité persistante ainsi qu’une présence significative de moisissures et de champignons ont rendu le logement insalubre et nuisible à la santé. Ces problèmes, malgré les signalements faits, n’ont pas été résolus, rendant la vie sur place impossible. Cette situation m’a contraint à rechercher un autre logement pour préserver ma santé et mon bien-être. »
– une attestation rédigée par la compagne de son fils : « J’atteste avoir quitté mon ancien logement situé au [Adresse 7], car le logement était insalubre, présentant de nombreuses traces de moisissures et un état général dégradé compromettant des conditions de vie saine. Face à cette situation, j’ai pris la décision de quitter ce logement, ne pouvant plus y résider dans des conditions acceptables. »

C’est à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que la demande de provision se heurte à plusieurs contestations sérieuses :
– il soutient qu’il n’est pas établi qu’une partie commune serait la cause des désordres mais cette contestation n’est pas sérieuse : il résulte des nombreuses pièces concordantes produites en demande et rappelées ci-dessus que les désordres constatés dans l’appartement sont dus à la présence de fissures en façade de plus de 10 ans créant une infiltration ainsi qu’à une fuite sur une colonne d’évacuation collective. Le seul document évoquant une possible autre cause (le défaut d’étanchéité au niveau du syphon de la baignoire du voisin du dessus), daté du 28 août 2023 a précisément exclu cette cause. Par ailleurs, le changement de configuration des lieux est bien antérieur à l’apparition des désordres et le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément qui pourrait expliquer le lien avec le dégât des eaux constatés. Enfin, le fait que les désordres proviennent des deux causes identifiées par les différents rapports est corroboré par le fait qu’ils ont cessé après la réalisation des travaux nécessaires sur la colonne d’évacuation et la façade de l’immeuble. Enfin, le rapport de l’architecte de la copropriété, daté du 25 octobre 2025, mentionne des « pathologies » et en particulier l’absence de VMC dans la salle de bain, mais il n’indique nullement qu’elles seraient à l’origine du dégât des eaux subi par ce logement ni même qu’elles auraient aggravé ses conséquences ;
– le syndicat des copropriétaires soutient encore que l’obligation serait sérieusement contestable au motif que la faute du syndic ne serait pas établie. Or, la responsabilité du syndicat des copropriétaires fondée sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précitée ne suppose pas la démonstration d’une faute de sa part et encore moins d’une faute du syndic. Cet argument est donc totalement inopérant.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le principe du droit à indemnisation du demandeur, qui a subi un préjudice de jouissance, pouvant notamment prendre la forme d’une perte de chance de louer son appartement du fait des infiltrations dans ses murs, n’est pas sérieusement contestable.
Enfin, c’est également vainement que le syndicat des copropriétaires soutient que le quantum de la provision réclamée est sérieusement contestable :
– il invoque les termes du rapport de l’expert du 27 décembre 2024 qui indique que le logement était habitable et qu’il était possible de procéder à une recherche de fuite non destructive. Toutefois, il résulte des attestations des deux personnes habitant le logement à l’époque du dégât des eaux que les moisissures et l’humidité rendaient l’appartement insalubre et inhabitable au point qu’ils ont préféré le quitter. Ces attestations sont corroborées par le constat d’huissier du 14 janvier 2025 dont les termes sont rappelés ci-dessus et qui mentionnent des dégradations du logement telles que le propriétaire ne l’a pas remis en location avant des travaux de réfection rendus possible par la suppression des causes de la fuite. Cette contestation n’est donc pas non plus sérieuse ;
– le syndicat des copropriétaires prétend qu’il n’est pas acquis avec certitude que le propriétaire percevait des loyers de l’occupant des lieux qui n’était autre que son fils. Mais cet argument est inopérant dès lors que le propriétaire des lieux a droit à l’indemnisation du préjudice de jouissance subi pendant toute la période où le logement a été inhabitable du fait des désordres, qu’il s’agisse ou non de la perte des loyers antérieurs. En tout état de cause, le demandeur produit le contrat de bail signé le 1er mai 2022 pour un loyer mensuel de 1200 euros charges comprises ainsi que deux relevés de compte courant des mois de mai et juin 2023, soit au moment où le dégât des eaux a été constatés, mentionnant des virements intitulés « loyer » effectués par M. [X] [P] au bénéfice de [F] [P] pour un montant de 1200 euros. Enfin, le demandeur produit aux débats le nouveau contrat de bail signé le 21 août 2025 avec un nouveau locataire, pour un loyer mensuel de 1250 euros charges comprises.
– le syndicat des copropriétaires prétend en outre que le montant du nouveau bail conclu n’est pas conforme à la réglementation sur l’encadrement des loyers à [Localité 1] mais il prétend à tort que le loyer charges comprises ne doit pas être pas être supérieur au loyer de référence, alors que le loyer hors charges ne doit pas être supérieur au loyer de référence majoré. Les deux baux produits ne mentionnent pas la surface mais le rapport d’expertise non contradictoire du 27 décembre 2024 mentionne que la surface vérifiée de l’appartement est de 38 m² et il sera observé qu’il n’a pas été demandé à l’architecte de vérifier la surface de l’appartement lorsqu’il s’est déplacé pour effectuer son rapport le 25 octobre 2025 ;
– le syndicat des copropriétaires ajoute enfin qu’il s’agit d’une location en habitation alors que les locaux sont qualifiés de commerciaux dans le règlement de copropriété, mais il n’en tire aucune conséquence juridique.
Compte tenu de la durée du préjudice de jouissance subi (de février 2024 à mai 2025), de la facilité à retrouver un nouveau locataire (un bail ayant été signé au mois d’août 2025, soit juste après la fin des travaux de reprise en façade achevés en juin 2025) pour un montant mensuel de 1 200 euros par mois, le montant de la provision sollicitée n’apparaît pas sérieusement contestable.
Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à la société [P] [F] la somme provisionnelle de 5 000 euros.
S’agissant de la responsabilité du syndic, la demanderesse produit :
– un courriel adressé par son assureur au syndic le 30 octobre 2024, dans lequel il indique que, alors même que le syndic est en possession du rapport d’expertise depuis avril 2024 pour la façade, les travaux de la façade de l’immeuble n’ont toujours pas été mis en œuvre et que l’appartement de M. [P] est toujours hors d’usage du fait de l’inaction du syndic ; le syndic lui a répondu le même jour qu’il attendait un retour de l’assureur de la copropriété sur la prise en charge du devis de réparation de la façade ;
– une mise en demeure adressée le 1er février 2025 par le conseil de la demanderesse au syndic, rappelant que les rapports d’expertises lui ont été transmis en temps utiles et que malgré les multiples demandes et relances de sa cliente, la cause du sinistre n’a jamais été traitée.
Ces pièces établissent le manque de diligence du syndic, qui sera donc tenu in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à la société [P] [F] la somme provisionnelle de 5 000 euros.

Sur les frais et dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] et la société Oralia [Y], parties perdantes, seront tenus in solidum aux dépens de l’instance, qui n’incluront pas les frais de constat d’huissier.
Il sera en effet rappelé qu’il résulte de l’article 695 du code de procédure civile que les dépens d’une instance n’incluent pas les frais de constat d’un commissaire de justice non désigné à cet effet par décision de justice (2e Civ., 12 janvier 2017, pourvoi n° 16-10.123, Bull. 2017, II, n° 8) et que ces frais constituent des frais irrépétibles qui peuvent être remboursés au titre de l’article 700 code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] et la société Oralia [Y] seront condamnés in solidum à payer à la société [P] [F] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
La société [P] [F] sera donc dispensée de participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,
Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] et la société Oralia [Y] à payer à la société [P] [F] la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice ;
Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] et la société Oralia [Y] aux dépens qui n’incluront pas les frais de constat d’huissier ;
Condamnons in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] et la société Oralia [Y] à payer à la société [P] [F] la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dispensons la société [P] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejetons les autres demandes ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait à [Localité 1], le 12 octobre 2026
La Greffière, La Présidente

Pascale GARAVEL Charlotte de CABARRUS