TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

N° RG 26/54218 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDBGW

N° : 12

Assignation du :
10 Juin 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 octobre 2026

par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier.
DEMANDEUR

Monsieur [B] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Véronique REHBACH de la SELEURL NORDEN, avocats au barreau de PARIS – #C1786

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet [T] SAS
dont le siège est
[Adresse 3]
[Localité 3]
et doté d’un établissement secondaire
[Adresse 4]
[Localité 4]

représenté par Me Albert ANSTETT, avocat au barreau de PARIS – #B1201

DÉBATS

A l’audience du 14 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Charlotte de CABARRUS, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier,

FAITS ET PROCEDURE

M. [O] est propriétaire d’un appartement (lots n°15 et 32) situé au deuxième étage de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Soutenant subir des désordres en provenance de parties communes, M. [O] a assigné, le 12 février 2024, en référé expertise le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Le 25 juin 2024, une expertise a été ordonnée en référé.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 28 avril 2026.

M. [O] a, par acte du 10 juin 2026, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 15e, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin d’obtenir sa condamnation à réaliser des travaux et à lui payer une provision à valoir sur son préjudice.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 14 septembre 2026, M. [O] demande au juge des référés de :
« DIRE ET JUGER que le Syndicat des Copropriétaires est responsable, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages subis par M. [B] [O] du fait des désordres en provenance de la toiture, partie commune.

En conséquence,
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic [T], à faire réaliser à ses frais l’intégralité des travaux de réfection de la toiture commune au-dessus du lot de M. [O], tels que préconisés par l’expert judiciaire et décrits notamment dans le devis de l’entreprise LA SARTHOISE du 18 mars 2026, pour un montant de 46 126,89 € HT au titre des parties communes, sous la maîtrise d’œuvre d’un professionnel qualifié, dans un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement.

ASSORTIR cette condamnation à exécuter les travaux d’une astreinte provisoire de 1 000 € par jour de retard, qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 1 mois suivant la signification de la décision à intervenir, le Tribunal se réservant la liquidation de ladite astreinte.

Au surplus,
CONDAMNER à titre provisionnel le Syndicat des Copropriétaires à verser à M. [B] [O] la somme de 8132,59 € TTC au titre du remboursement des frais d’expertise avancés par ce dernier avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

CONDAMNER à titre provisionnel le Syndicat des Copropriétaires à verser à M. [B] [O] la somme de 715€ TTC au titre du remboursement des frais exposés auprès de la société UNICORDE, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
CONDAMNER à titre provisionnel le Syndicat des Copropriétaires à verser à M. [B] [O] la somme de 18000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, ce montant étant à parfaire en fonction de la durée totale des désordres et de la date d’achèvement effectif des travaux, sur la base notamment du chiffrage opéré par l’expert (18.963,60 € à mars 2026).

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. [B] [O] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés, outre les entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 14 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :
À titre principal, de
« – DÉBOUTER Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’il n’y a pas lieu à référer ;
– CONDAMNER Monsieur [O] à remplacer les verrières existantes par des fenêtres de toit d’une taille maximale de 1,4m x 0,8m, au nombre maximal de huit, y compris le vélux posé au-dessus de la mezzanine, en soumettant ses travaux à la surveillance de l’architecte de l’immeuble et sous astreinte de deux cents euros par jour calendaire de retard pour la finalisation des travaux de remise en état, après un délai de réalisation de ces travaux de six mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

À titre subsidiaire, de
– DÉBOUTER Monsieur [O] en sa demande de réfection de la toiture au-dessus de son lot mise intégralement à la charge du syndicat des copropriétaires ;
– DÉBOUTER Monsieur [O] en sa demande d’astreinte ;
– DÉBOUTER Monsieur [O] en sa demande d’indemnisation d’un potentiel préjudice de jouissance ;
– RÉSERVER l’examen de la demande de remboursement des frais d’expertise judiciaire pour l’éventuelle instance au fond
– CONDAMNER Monsieur [O] à laisser l’architecte de l’immeuble pénétrer dans son appartement et dans les volumes de combles lui appartenant ou auxquels il a accès, afin de procéder à toutes constatations utiles concernant l’état de la couverture, de la charpente et de la noue, ainsi que l’ensemble des ouvrages réalisés ou modifiés par Monsieur [O] ou pour son compte susceptibles d’affecter les parties communes, notamment les éléments de charpente ajoutés ou modifiés, leurs points de fixation et le mur séparatif entre son appartement et les combles, et de se prononcer sur leur état, leurs modalités de mise en œuvre et de fixation, ainsi que sur leur conformité aux règles de l’art et aux autorisations données par l’assemblée générale, sous astreinte de deux cents euros par jour calendaire de retard, après un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

– CONDAMNER Monsieur [O] à communiquer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], l’ensemble des pièces relatives aux travaux réalisés par Monsieur [O] ou pour son compte ayant affecté les parties communes de l’immeuble, notamment la toiture, la couverture, la charpente, la noue et les planchers, ainsi qu’aux ouvrages prenant appui ou étant fixés sur ces parties communes, notamment les permis de construire ou déclarations préalables de travaux, lettres de mission d’architectes, devis, factures, plans d’exécution, attestations d’assurance des entreprises intervenues et tout justificatif du contrôle réalisé par l’architecte de l’immeuble., sous astreinte de deux cents euros par jour calendaire de retard, après un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
En tout état de cause,
– SE RÉSERVER la liquidation de l’astreinte à intervenir ;
– CONDAMNER Monsieur [O] aux entiers dépens de l’instance ;
– CONDAMNER Monsieur [O] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux de réfection de la toiture

L’article 835 du code de procédure civile dispose :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule en son article 3 que les « choses et parties communes à l’ensemble des co-propriétaires d’un même bâtiment » comprennent notamment « les charpentes, les couvertures de chaque bâtiment, à l’exception des parties vitrées mobiles éclairant une partie privée ». L’article 6 précise que « L’aspect des choses et parties communes devra être respecté, sauf décision de l’assemblée des copropriétaires ». L’article 7 prévoit enfin que « Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux qui seront sa propriété privée, le droit d’en jouir et disposer comme de choses lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne jamais nuire aux autres copropriétaires et de se conformer aux stipulations ci-après ».

Dans son rapport du 28 avril 2026, l’expert judiciaire retient notamment que M. [O] subit des infiltrations dans son appartement du fait de la vétusté de la toiture qui devrait être rénovée en urgence :
– « Etat de la couverture
Cette couverture est ancienne en tuile mécanique […] avec des pentes variables suivant les versants de 16,5° à 21,4°
Nous avons remarqué notamment :
– des tuiles cassées
– des réparations précaires
– le mauvais état des zingueries servant à faire les jonctions entre les tuiles et les souches de cheminées ainsi qu’en les tuiles et les châssis de toit (verrières, ancien châssis à tabatière)
– mauvais état de la noue […] créant des infiltrations
– faitage détérioré
– une pente insuffisante d’une partie de la couverture au regard des prescriptions du fabricant de ces tuiles et du DTU 40.21 qui imposent une pente minimum de 21.8°
[…]
[Localité 6] et châssis de toit
Sur cette toiture et au-dessus de l’appartement de M. [O], il existe :
– deux anciens châssis de toit sans usages, au regard de leur état, et surtout de la jonction entre ceux-ci et les tuiles, il est très possible qu’ils soient source de passage d’eau […]
– une verrière neuve côté rue (dans la chambre), cette verrière est en bon état, nous avons détecté des fuites sous celle-ci qui se manifestent pas des traces d’humidité en bas de celle-ci.
– une verrière neuve au-dessus de l’escalier de la mezzanine lors de la première pose, ce châssis était fuyard, il a été procédé depuis à une nouvelle pose, qui d’après les essais d’arrosage réalisés ne serait plus à l’origine des fuites (cf. rapport [Q])
Toutefois, nous avons constaté lors de nos visites qu’il existait toujours des infiltrations en bas de celle-ci […]
– un châssis neuf de type « Vélux » au-dessus de la mezzanine. Nous n’avons détecté aucune infiltration en provenance de ce châssis.
Jonction entre le toit, les murs et les souches
Comme nous l’avons constaté, les jonctions en zinc et/ou en maçonnerie entre les tuiles et ces différents éléments sont toutes en mauvais état, dégradées et fuyarde […]

DATE D’APPARITION :
Couverture
Elle paraît d’origine, peu entretenue, c’est la raison principale de son mauvais état.
[…]
[Localité 6] et châssis de toit
Les verrières neuves, dont une a été reprise depuis leur 1ère installation (celle au-dessus de l’escalier) ne sont pas fuyardes en elles-mêmes.
Toutefois les jonctions entre celles-ci et le reste du toit ne semble pas totalement étanches, cf supra.
Les deux châssis anciens et sans usage sont en très mauvais état.
Le vélux récent ne présente pas de point d’infiltration.
SOLIDITE DES OUVRAGES
Couverture
Le fait que cette toiture présente de nombreux points d’infiltration remet en cause la tenue des pièces de bois qui la supportent.
Par ailleurs, il existe de nombreux points d’infiltrations à l’intérieur de l’appartement de M. [O], ce qui rend pour le moins difficile l’occupation de cet appartement.
[…]
Nous pouvons résumer les imputations techniques des désordres constatés à :
– SDC qui a refusé [lors de l’assemblée générale du 18 février 2021] de faire des travaux sur une toiture qu’il savait en mauvais état et présentant déjà des marques d’infiltrations.
– M. [O] pour avoir voulu malgré cela engager des travaux sur ce toit.
– M. [P] architecte pour n’avoir apparemment pas réalisé de diagnostic de la toiture lors des études, mis en garde M. [O] sur les risques encourus ; et en qualité de Maître d’œuvre d’exécution, ne pas s’être assuré de la parfaite étanchéité des jonctions entre les verrières neuves et l’ancienne couverture. 
[…]
Actuellement, comme nous l’avons constaté, les infiltrations perdurent dans l’appartement de M. [O].
Il est donc urgent que des travaux soient entrepris pour refaire la couverture.
La seule solution provisoire serait de faire bâcher l’ensemble de la couverture au-dessus de cet appartement, cela aurait pour inconvénient de mettre dans le noir toutes les pièces de la mezzanine et la chambre. »

Contrairement à ce qu’affirme le défendeur, il résulte de l’article 835, alinéa 2, précité que le juge des référés peut prescrire non seulement des mesures conservatoires mais aussi de remise en état dès lors qu’elles s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte des pièces produites (notamment le rapport d’expertise judiciaire précité, mais aussi le rapport du cabinet d’architecture EPAE qui a constaté le 14 janvier 2021 des infiltrations actives sur la couverture en tuile au droit de l’appartement, ou encore le constat de commissaire de justice du 7 septembre 2026), que M. [O] subit dans son appartement d’importantes infiltrations d’eau en provenance de la toiture, qui constitue une partie commune de l’immeuble, en raison d’un défaut d’étanchéité de la toiture. Les mesures conservatoires (le bâchage de la toiture) ne constituent pas des mesures suffisantes pour faire disparaître les infiltrations : il est établi que la bâche posée a été déplacée par le vent, qu’elle a dû être remplacée et que M. [O] a subi de nouvelles infiltrations au mois d’août 2026. En outre, l’expert a souligné que le bâchage supprimait toute luminosité dans la mezzanine et la chambre.
Le trouble manifestement illicite est donc caractérisé.
Il est en outre établi que l’absence de réalisation des travaux indispensables pour remédier aux désordres résultant des malfaçons affectant la toiture expose M. [O] à un dommage imminent caractérisé par un risque d’aggravation des dégradations des parties privatives dont il est propriétaire.
Par conséquent, M. [O] justifie également d’un dommage imminent.
Le seul fait que les infiltrations subies par M. [O] puissent également avoir une seconde cause (à savoir le défaut d’étanchéité des jonctions entre les verrières et la toiture ou encore que les travaux effectués par M. [O] aient pu dégrader encore davantage la toiture ) ne constitue pas un obstacle à la prescription de mesures de remise en état de la toiture mais est seulement susceptible de constituer une contestation sérieuse pouvant faire obstacle aux demandes de provisions de M. [O].
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires soutient que, malgré les termes du règlement de copropriété, M. [O] est « gardien du toit » et qu’il fait obstruction à sa rétrocession, si bien que l’état privatif du toit demeure, ce qui fait obstacle à sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et constitue un trouble manifestement illicite.
Par délibération du 28 juin 2019, l’assemblée générale extraordinaire a autorisé M. [O] « à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux de création de fenêtre de toit, conformément au projet joint, affectant les parties communes qui devront être conforme à la destination de l’immeuble et sous réserve pour M. [O] [B] de :
– se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,
– faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble,
– souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage,
– se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.
Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.
L’entretien de ces fenêtres de toit sera à la charge exclusive du propriétaire du lot n°15 à savoir M. [O] [B]. »

Il ne résulte nullement de cette délibération que la toiture serait devenue une partie privative de M. [O] ni que le syndicat des copropriétaires serait exonéré de toute responsabilité en cas d’infiltrations dans la toiture et que les travaux de réfection de cette toiture ne pourraient lui être imposés. Comme évoqué ci-dessus, les éventuelles fautes commises par M. [O] à l’occasion de l’exécution des travaux relatifs aux fenêtres de toit pourront en revanche être prises en compte au stade de l’examen des demandes de provision.

Enfin, il n’est pas non plus démontré que la mise en œuvre des travaux préconisés par l’expert judiciaire détruirait les preuves de l’éventuelle responsabilité de M. [O]. D’une part, cet expert a déjà procédé à des constatations sur les jointures entre les verrières et la toiture, sur le déplacement de certaines tuiles etc. D’autre part, dans la mesure où les travaux préconisés par l’expert judiciaire devront être effectués sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, celui-ci aura la possibilité de procéder à toutes les constatations qu’il jugera utiles et ce d’autant plus qu’il sera autorisé à accéder à l’appartement de M. [O] dans les conditions précisées ci-après.
Dès lors qu’il n’y a pas de débat sur les mesures de réfection de la toiture préconisées par l’expert judiciaire, il sera ordonné au syndicat des copropriétaires d’y procéder, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble.
Afin de garantir la bonne exécution de la présente décision, une astreinte sera prononcée, dans les conditions précisées au dispositif, mais sans qu’il y ait lieu de s’en réserver la liquidation.

Sur la demande de condamnation de M. [O] à remettre le toit en état
L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit en son alinéa 1er que les dispositions de ce texte relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
La prescription de l’action aux fins de remise en état engagée par le syndicat des copropriétaires contre un copropriétaire qui a effectué des travaux court à compter de la réalisation de ces travaux.
Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déclarer une action ou des demandes prescrites mais le caractère manifestement illicite du trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires peut dépendre du caractère sérieux de la fin de non-recevoir tirée de la prescription qui lui est opposée.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les verrières installées par M. [O] n’ont pas les dimensions autorisées par l’assemblée générale.
Toutefois, cette non-conformité ne constitue pas un trouble manifestement illicite dès lors que la prescription de la demande de remise en état peut sérieusement se discuter :
– il n’est pas contesté que la mise en place des verrières litigieuses date de mars 2021, et le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 30 juillet 2020 mentionne que les copropriétaires sont au courant que « les fenêtres de toit se sont transformées en verrières » (p. 4) ;
– il paraît en revanche sérieusement contestable de considérer, avec le syndicat des copropriétaires, que le fait que le remplacement de l’une de ces verrières, qui n’avait pas été posée dans les règles de l’art, ait eu lieu en 2023 implique de prendre en considération un autre point de départ de prescription que mars 2021, dès lors qu’il s’agit d’un remplacement à l’identique d’une seule des verrières litigieuses ;
– c’est lors de l’audience du 14 septembre 2026 que le syndicat des copropriétaires a pour la première fois formulé sa demande de condamnation de M. [O] à remettre le toit en état.
– par ailleurs, la suspension de la prescription, en application de l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit (2e Civ., 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011, publié ; voir aussi 3e Civ., 19 mars 2020, pourvoi n° 19-13.459, publié). En l’espèce, il résulte de l’ordonnance de référé du 12 février 2024 que le syndicat des copropriétaires a demandé de compléter la mission d’expertise mais les conclusions du syndicat ne sont pas produites et il apparaît que la mission de l’expertise ordonnée ne concerne que les causes des infiltrations subies par M. [O], sans qu’il soit question de la conformité des verrières à l’autorisation donnée par l’assemblée générale de copropriété. Il apparaît donc sérieusement contestable que l’assignation délivrée le 12 février 2024 par M. [O] au syndicat des copropriétaires ait pu jouer au profit de ce dernier.
– en outre, la jurisprudence, invoquée par le syndicat des copropriétaires, relative à l’extension de l’effet interruptif de prescription, suppose que les deux actions tendent à un même but, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque l’action de M. [O] ne tend à l’évidence pas au même but que celle du syndicat des copropriétaires.
Le débat sur une éventuelle non-réception des travaux en 2021 ne suffit pas à considérer avec l’évidence requise en référé que la demande de remise en état ne serait pas prescrite.
Dans ces conditions, la demande de remise en état des verrières, qui ne repose pas sur un trouble manifestement illicite, sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation de M. [O] à laisser l’accès à son appartement à l’architecte de la copropriété
La prescription éventuelle de l’action aux fins de remplacement des verrières n’atteindrait pas une éventuelle action en responsabilité du fait des désordres causés par ces verrières et, plus généralement, par les travaux effectués par M. [O], dès lors que le point de départ de la prescription n’est pas le même.
Dès lors que le syndicat des copropriétaires a été condamné à procéder aux travaux de la toiture sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, il convient d’enjoindre à M. [O] de laisser ce dernier pénétrer dans son appartement et dans les volumes des combles lui appartenant ou auxquels il a accès, afin de procéder à toutes constatations utiles concernant l’état de la couverture, de la charpente et de la noue, ainsi que de l’ensemble des ouvrages réalisés ou modifiés par M. [O] ou pour son compte et susceptibles d’affecter les parties communes.
Compte tenu de l’opposition de M. [O] à cette demande et afin de garantir la bonne exécution de la présente décision, une astreinte sera prononcée, dans les conditions précisées au dispositif, mais sans qu’il y ait lieu de s’en réserver la liquidation.

Sur la demande de communication de pièces
Le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même que le « rapport avant travaux d’état des lieux du comble et de la couverture » n’existe pas. M. [O] ne peut donc pas être condamné à communiquer un document qui n’existe pas.
Par ailleurs, M. [O] prétend avoir communiqué les autres pièces demandées par le syndicat des copropriétaires dès l’autorisation des travaux selon le procès-verbal d’assemblée générale du 30 juillet 2020 mais ce procès-verbal ne mentionne pas la communication de ces pièces et aucune autre pièce ne démontre une telle communication.
Il y a donc lieu d’ordonner la communication des pièces visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes de provision
Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il sera rappelé que la faute de la victime peut lui être opposée pour limiter son droit à indemnisation ou même l’exclure lorsque cette faute revêt les caractères de la force majeure.
En l’espèce, M. [O] démontre avoir subi un trouble de jouissance lié aux infiltrations d’eau dans son appartement, du fait notamment de l’état de la toiture de la copropriété, mais l’expert judiciaire note dans son rapport que :
– « M. [O] a pris l’initiative de faire poursuivre les travaux sur cette couverture, M. [P] a suivi l’exécution des travaux privatifs de M. [O]. Dans le dossier, nous n’avons pas d’élément montrant que M. [P] ait mis en garde M. [O] sur le risque de faire des travaux sur une toiture dégradée. »
– « ce n’est que fin décembre 2020, au démarrage des travaux que son architecte M. [P] a découvert qu’il existait des fuites sous toiture et le mauvais état de la couverture.
Il a été proposé au vote du SDC la réfection de cette toiture lors de l’Assemblée Générale de copropriété du 18 février 2021.
Nota : tous les architectes, maîtres d’œuvre, entreprises de couverture qui se sont rendus sur cette toiture ont indiqué qu’elle était en mauvais état et à refaire.
Ces travaux n’ont pas été votés.
Malgré cela et souhaitant occuper l’appartement qu’il avait acquis, M. [O] et son architecte ont fait le choix d’entreprendre les travaux.
On ne peut que regretter qu’il n’y ait pas eu de diagnostic de la toiture par M. [P] l’architecte de M. [O] avant la réalisation des travaux, cela aurait permis de connaître l’état de celle-ci, ses fragilités et les travaux à prévoir.
A la suite, il aurait pu être demandé au SDC de voter ces travaux communs qui auraient alors pu être réalisés avec ceux privatifs de M. [O].
On constate que le SDC qui savait dès décembre 2020 que son toit était en mauvais état et fuyard n’a pas voté sa réfection lors de l’AG du 18 février 2021 non plus qu’à celle du 13 décembre 2023. »
L’expert a également constaté que les jonctions entre les verrières et le reste du toit ne semblent pas totalement étanches.
Dans ces conditions, l’existence et l’étendue du droit à indemnisation de M. [O], qui suppose une appréciation des causes des infiltrations et des fautes éventuellement commises, se heurtent à une contestation sérieuse dont l’examen relève du juge du fond.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de provision relatives au remboursement des frais exposés et à l’indemnisation du préjudice de jouissance, qui seront par conséquent rejetées.

Sur les frais et dépens
Le défendeur, partie perdante, sera tenu aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Le défendeur sera condamné à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] à procéder, à ses frais, aux travaux de réfection de la toiture tels que préconisés par l’expert judiciaire et décrits notamment dans le devis de l’entreprise La Sarthoise du 18 mars 2026, pour un montant de 46 126,89 euros hors taxes, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;
Assortissons cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de quatre mois ;
Disons que les travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, qui constatera leur bonne exécution et dont les frais seront pris en charge par le syndicat des copropriétaires ;
Enjoignons à M. [O] de laisser l’architecte de l’immeuble pénétrer dans son appartement et dans les volumes des combles lui appartenant ou auxquels il a accès, afin de procéder à toutes constatations utiles concernant l’état de la couverture, de la charpente et de la noue, ainsi que de l’ensemble des ouvrages réalisés ou modifiés par M. [O] ou pour son compte et susceptibles d’affecter les parties communes ;
Assortissons cette injonction d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de quatre mois ;
Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation des astreintes;
Rejetons les demandes de provisions formées par M. [O] ;
Rejetons la demande de condamnation de M. [O] à remplacer les verrières par des fenêtres de toit ;
Ordonnons à M. [O] de communiquer au syndicat des copropriétaires les documents suivants :
– lettre de mission de M. [X],
– emails de M. [X] di 25 juin 2020 et du 1er juillet 2020 ;
– lettre de mission de M. [P] ;
– déclaration préalable de déconstruction et de reconstruction des planchers ;
– dossier des marchés de travaux sur les parties communes ;
– contrat d’assurance DO AXA ;
– organigramme des intervenants sur le chantier ;
– note sur les dispositions de la RT 2012 ;
– DOE des entreprises ayant réalisé les planchers, la couverture et les verrières ;
– DIUO du SPS ;
– PV de réception de l’article 1792-6 du code civil concernant les planchers, les parties vitrées en couverture et la rétrocession des ouvrages à la copropriété ;
– déclaration de sinistre à l’assurance concernant les fuites affectant son appartement.
Assortissons cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de quatre mois ;
Disons n’y avoir lieu de nous réserver la liquidation de l’astreinte;
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] aux dépens ;
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à M. [O] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Fait à [Localité 1] le 12 octobre 2026
La Greffière, La Présidente,

Pascale GARAVEL Charlotte de CABARRUS