TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Mme [U]

Copie exécutoire délivrée
à : Me HUTMAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01286 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCHHY

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT
rendu le lundi 12 octobre 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par sons syndic la SASU CABINET SALTO GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

DÉFENDERESSE
Madame [G] [U]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juillet 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 octobre 2026 par Véronique JACOB, Première Vice-présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 12 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/01286 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCHHY

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [U] est propriétaire du lot 23 dans l’immeuble situé [Adresse 1] soumis au régime de copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société SASU Cabinet SALTO GESTION sise [Adresse 4], a assigné Mme [G] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2026, en paiement des sommes suivantes, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– 1 808,15 euros au titre des charges et travaux de copropriété pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– 630,02 euros au titre des frais nécessaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– 2 600 euros de dommages et intérêts,
– 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 7 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires comparait représenté par son conseil qui maintient les demandes formulées dans l’assignation tout en indiquant que la dette augmente et s’engage à produire la matrice cadastrale par note en délibéré d’ici le 10 juillet 2026.

Mme [G] [U] régulièrement assignée en l’étude ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
– la matrice cadastrale établissant la propriété de Mme [G] [U] sur le lot 23 situé [Adresse 5] pour 18/1000 tantièmes ;
– les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2024 au 17 décembre 2025 échéance du 1er trimestre 2026 incluse,
– les régularisations de charges des années 2022, 2023 et 2024,
– l’historique du compte du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2 614,04 euros dont 630,02 euros de frais et 175,87 euros de dépens,
– le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, vote du budget prévisionnel 2026, vote des travaux ou opérations appelées,
– une mise en demeure de payer la somme de 2 614,04 euros en date du 2 janvier 2026 (pli avisé non réclamé),
– le contrat de syndic.

Les pièces numérotées 21 à 26 jointes au dossier de plaidoirie déposé, sont écartées des débats faute de figurer au bordereau des pièces jointes à l’assignation et de justificatif de communication au défendeur leur conférant un caractère contradictoire.

Ainsi, au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de la défenderesse est parfaitement établie sur la période allant du 1er janvier 2023 au 17 décembre 2025 (1er trimestre 2026 inclus) à hauteur de la somme de 1 808,15 euros, après déduction de la somme de 175,87 euros de dépens et 630,02 euros correspondant aux frais nécessaires qui seront examinés ci-après.

Mme [G] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 808,15 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 9 janvier 2026.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) ».

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, seule la mise en demeure du 2 janvier 2026 par avocat est justifiée aux débats et sera prise en compte dans les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Tous les autres frais répertoriés, à défaut de justification de leur réalité et de leur caractère inhabituel doivent être écartés.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de l’ensemble de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la défenderesse présente des impayés de charges depuis plus de deux ans. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Compte tenu du montant de la dette et des tantièmes détenus la demande de dommages et intérêts sera néanmoins revue à plus justes proportions et accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 750 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SASU Cabinet SALTO GESTION sise [Adresse 4], la somme de 1 808,15 euros au titre des charges et travaux avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2026 ;

CONDAMNE Mme [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SASU Cabinet SALTO GESTION sise [Adresse 4], la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SASU Cabinet SALTO GESTION sise [Adresse 4], la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [U] aux dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société SASU Cabinet SALTO GESTION sise [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,