TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : M. [Z]

Copie exécutoire délivrée
à : Me JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/03529 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDL2F

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT
rendu le lundi 12 octobre 2026

DEMANDEUR
S.D.C. DU [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS [E] [W], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [Z]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juillet 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 octobre 2026 par Véronique JACOB, Première Vice-présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 12 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/03529 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDL2F

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [Z] est propriétaire des lots n°180 et 301 (respectivement 350 et 6170/1000000 tantièmes) dans l’immeuble situé [Adresse 1].

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société SAS [E] [W] sise [Adresse 4], a assigné M. [H] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité), par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2026, en paiement des sommes suivantes, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– 4 788,15 euros au titre des charges de copropriété et frais, échéance du 4ème trimestre 2025incluse et capitalisation des intérêts,
– 1 000 euros de dommages et intérêts,
– 1 320 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 7 juillet 2026, le syndicat des copropriétaires comparait représenté par son conseil qui s’en rapporte à l’acte introductif d’instance sauf à actualiser se demande à la somme de 4 599,06 euros pour la période comprise entre le 1er avril 2024 et le 1er juillet 2026 (échéance du 3ème trimestre 2026 incluse) dont 458,75 euros de frais.

M. [H] [Z] comparait en personne. Il ne conteste pas les sommes demandées, explique qu’il est sans emploi depuis la fin de sa thèse en juin 2024 mais qu’il a mis en location son appartement et propose de rembourser sa dette par versements mensuels de 300 euros (voire 400 euros) en plus du paiement des charges.
Il vit désormais chez sa mère et dispose de revenus tirés de piges régulières (400 euros pour deux mois) et espère donner des cours en université.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été placée le 15 mai 2026 et le demandeur justifie du paiement du timbre de 50 euros le 30 mars 2026.
L’action est donc recevable

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :
– la matrice cadastrale établissant la propriété de M. [H] [Z] sur les lots n°180 et 301 dans l’immeuble situé [Adresse 1] et les tantièmes détenus (Cf. supra) ;
– les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2024 au 17 septembre 2025 échéance du 4ème trimestre 2025 incluse,
– la régularisation de charges 2024,
– l’historique du compte du 1er avril 2024 au 1er juillet 2026 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 140,31 euros et 458,75 euros de frais nécessaires,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 14 mars 2023, 9 janvier 2024 et 4 mars 2025 portant approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024, vote du budget prévisionnel 2026, vote des travaux ou opérations appelées,
– les attestations de non-recours contre les décisions desdites assemblées,
– une mise en demeure de payer la somme de 4 258,55 euros en date du 24 juillet 2025 sans justificatif d’envoi,
– le contrat de syndic.

Au vu des pièces ainsi produites par le syndicat, la créance de M. [H] [Z] est parfaitement établie sur la période allant du 1er avril 2024 au 1er juillet 2026 (3ème trimestre 2026 inclus) à hauteur de la somme de 4 140,31 euros, après déduction de la somme de 458,75 euros correspondant aux frais nécessaires qui seront examinés ci-après.

M. [H] [Z] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4 140,31 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 27 janvier 2026.

Il sera rappelé que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) ».

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, la somme de 458,75 euros revendiquée aux débats correspond à des mises en demeure dont il n’est pas justifié de l’envoi aux débats ainsi qu’à des honoraires d’avocat qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de l’ensemble de sa demande au titre des frais nécessaires.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 27 janvier 2026.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [H] [Z] présente des impayés de charges depuis plus de deux ans. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Compte tenu des explications données par le défendeur, de son engagement à reprendre les paiements et apurer sa dette, la demande de dommages et intérêts sera revue à plus justes proportions et accueillie à hauteur de 100 euros.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, et compte tenu du contexte exposé par M. [H] [Z] à l’audience et de sa situation financière, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.
Sur les demandes accessoires

M. [H] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [H] [Z] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1 320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société SAS [E] [W] sise [Adresse 5], recevable en son action du fait du paiement du timbre de 50 euros ;

CONDAMNE M. [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société SAS [E] [W] sise [Adresse 5], la somme de 4 140,31 euros au titre des charges et travaux pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2026 (3ème trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2026 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 27 janvier 2026 ;

CONDAMNE M. [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société SAS [E] [W] sise [Adresse 5], la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE M. [H] [Z] à s’acquitter des sommes susvisées en 11 mensualités de 400 euros, le 10 de chaque mois (sauf accord autre entre les parties) et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE M. [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société SAS [E] [W] sise [Adresse 5], la somme de 1 320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [Z] aux dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société SAS [E] [W] sise [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,