TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [B] [C]
Madame [F] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Saad EL JORD

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00910 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDT3

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 12 octobre 2026

DEMANDERESSE
Syndic. de copro. Du [Adresse 1] représenté par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0720

DÉFENDEURS
Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C], demeurant ensemble [Adresse 3]
non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 octobre 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 12 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00910 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDT3

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] sont propriétaires des lots n°503, 516, 517, 584 et 589, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 12 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE a fait assigner Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir leur condamnation à lui payer les sommes suivantes :
– 4.322,58 euros selon décompte arrêté au 05 novembre 2025, au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse),
– 1206,54 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1a) de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
– 2000,00 euros au titre de dommages et intérêts,
– 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions signifiées à domicile le 04 juin 2026, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 2537,25 euros.

À l’audience du 12 juin 2026, le syndicat des copropriétaires a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assignés à domicile, Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représentés à l’audience.
Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :
– le justificatif de la qualité de copropriétaires de Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°503, 516, 517, 584 et 589,
– un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 18 novembre 2025, portant sur la période allant du 31 décembre 2024 au 18 novembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus,
– les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente,
– les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juillet 2024 et du 07 octobre 2025,
– le contrat de syndic,
– les mises en demeure des 5 et 26 février 2025, ainsi que la sommation de payer adressées aux défendeurs le 10 juin 2025.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant présente un solde débiteur de 5529,12 euros 4ème trimestre 2025 inclus, dont 1206,54 euros de frais de recouvrement qui feront l’objet d’un examen à part.

Par conclusions signifiées à domicile le 04 juin 2026, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la baisse à la somme de 2537,25 euros.

Il en résulte donc que sa créance, au principal, sera fixée à cette somme.

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026, approuvé les comptes du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 01 janvier 202 au 31 décembre 2024, voté notamment les travaux de ravalement de la courette de l’escalier C, de réfection de la loge, l’isolation des combles, renforcement du plancher du RDC, ravalement de l, de rénovation du système de vidéophone du bâtiment C, de réfection de la cage d’escalier du bâtiment A, de ravalement de la façade de la cour principale, de remplacement de l’armoire électrique de la chaufferie, de réfection de la rotonde du bâtiment A, de ravalement des façades en pierre de la cour principale et de ravalement de la cage d’escalier principale A.

Par conséquent, Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] seront condamnés à verser la somme 2537,25 euros hors frais au titre des charges de copropriété impayées du 31 décembre 2024 au 18 novembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil et conformément à la demande, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété.

En outre, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses missions de base. L’application des dispositions de l’article 10-1 aux diligences du syndic en matière de recouvrement de charges suppose une prestation réelle, exclusive de la transmission des pièces à l’huissier ou à l’avocat qui ne peut se voir rémunérée qu’au titre des honoraires forfaitaires de gestion courante, à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir envoyé les courriers de relance des 5 et 26 février 2025, la simple production de ces courriers ne permettant pas d’établir qu’ils ont bien été envoyés aux défendeurs. En revanche, il justifie avoir délivré une sommation de payer par commissaire de justice le 10 juin 2025 pour un coût TTC de 144,53 euros.

Les frais de transmission à avocat, et mise au contentieux, quand bien même ils sont prévus par le contrat de syndic, ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ne seront donc pas retenus.

Au total, le syndicat des copropriétaires justifie avoir expos 144,53 euros de frais nécessaires.

Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] seront donc condamnés à lui verser cette somme.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] ne se sont pas acquittés de ses charges depuis le 14 novembre 2022. Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une nouvelle fois une procédure contentieuse.

Par conséquent, Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, les sommes suivantes :

– 2537,25 euros hors frais au titre des charges de copropriété impayées du du 31 décembre 2024 au 18 novembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,
– la somme de 144,53 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
– 600 euros à titre de dommages et intérêts,
– 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [C] et Madame [F] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La présidente