TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. JDS PARKWAY

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Monsieur [R] [I]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00916 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDUZ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le lundi 12 octobre 2026

DEMANDERESSE
Syndic. de copro. De la Résidence FLEURUS – [Adresse 1] représenté par son syndic Le CABINET [R] [L], dont le siège social est sis SAS CABINET [R] [L] – [Adresse 2]
représenté par Monsieur [R] [I], en qualité de gérant du Cabinet [R], muni d’un pouvoir

DÉFENDERESSE
S.C.I. JDS PARKWAY, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 octobre 2026 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 12 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00916 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDUZ

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JDS PARKWAY est propriétaire des lots n°1 et 31 au sein de la résidence [Etablissement 1] [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 06 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet [R] [L] a fait assigner la SCI JDS PARKWAY devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir sa condamnation sous le bénéfice de l’exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :
– 3856,71 euros selon décompte arrêté au 03 septembre 2025, au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,
– 920,92 euros au titre des frais de contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
– 1000 euros au titre de dommages et intérêts, outre les entiers dépens.

À l’audience du 12 juin 2026, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour l’huissier d’avoir pu déterminer le lieu de son siège social actuel, la SCI JDS PARKWAY ne s’est pas faite représentée à l’audience. La lettre recommandée a été retournée à l’huissier de justice avec la mention  » destinataire inconnu à l’adresse « .

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Décision du 12 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00916 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDUZ

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :
– le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI JDS PARKWAY tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°1 et 31,
– un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 03 septembre 2025, portant sur la période allant du 14 novembre 2022 au 03 septembre 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus,
– les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente ainsi que la répartition de charges pour l’exercice 2023,
– le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2025,
– le contrat de syndic,
– une décision du Tribunal judiciaire de PARIS (pôle civil de proximité) en date du 12 mai 2023 condamnant notamment la SCI JDS PARKWAY à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1190,84 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 21 octobre 2022 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 inclus), ainsi que la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant présente un solde débiteur de 4777,63 euros 2ème trimestre 2025 inclus, dont 920,92 euros de frais de recouvrement qui feront l’objet d’un examen à part.

Il en résulte donc une créance, au principal, de 3856,71 euros.

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnés, ayant notamment adopté les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026, approuvé le compte de l’exercice 2024, voté les travaux de peinture des portes palières et menuiseries des parties communes.

Par conséquent, la SCI JDS PARKWAY sera condamnée à verser la somme 3856,71 euros hors frais au titre des charges de copropriété impayées du 14 novembre 2022 au 03 septembre 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil et conformément à la demande, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, les  » mises en demeure  » et autres  » préavis de citation  » produites par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas de justifier des diligences exceptionnelles accomplies par le syndic, qui auraient été au-delà des actes de gestion courante qu’il lui revient d’accomplir, étant là rappelé que le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI JDS PARKWAY ne s’est pas acquittée de ses charges depuis le début de l’année 2023 et qu’il s’agit de la deuxième procédure judiciaire intentée à son encontre. Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une nouvelle fois une procédure contentieuse.

Par conséquent, la SCI JDS PARKWAY sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI JDS PARKWAY, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI JDS PARKWAY à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] à PARIS (75015), représenté par son syndic le cabinet [R] [L], les sommes suivantes :
– 3856,71 euros au titre des charges de copropriété impayées du 14 novembre 2022 au 03 septembre 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,
– 600 euros à titre de dommages et intérêts,
– 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabinet [R] [L] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la SCI JDS PARKWAY aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La présidente