TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:
à Me SAIDON

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me SIMONNET

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 24/13458 –

N° Portalis 352J-W-B7I-C6GBW

N° MINUTE :

Assignation du :
29 Octobre 2024

JUGEMENT
rendu le 13 Octobre 2026
DEMANDEURS

Monsieur [L] [S]
Madame [G] [U] épouse [S]

[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0630

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CABINET N & H IMMOBILIER, prise en la personne de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0839
Décision du 13 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/13458 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GBW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente
Madame Alexandra GOUIN, Juge
Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2026 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

M. [L] [S] et Mme [G] [U] épouse [S] (ci-après « les époux [S] ») sont propriétaires des lots 12 et 13, constituant un appartement au 5ème et 6ème étage de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Par courriel du 8 mars 2017, M. [S] a informé le syndicat des copropriétaires d’infiltrations dans son appartement.

Par ordonnance du 15 novembre 2022, le juge des référés a désigné à la demande des époux [S], M.[Z] [Y] en qualité d’expert judiciaire lequel a rendu son rapport le 17 mai 2024.

Reprochant au syndicat des copropriétaires son refus de les indemniser de leur préjudice de jouissance, les époux [S] l’ont fait assigner devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2026, les époux [S] demandent au tribunal de :
« Vu l’article 14 al. 4 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 17 mai 2024,
Vu la jurisprudence et les pièces susvisées,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

Recevoir Monsieur et Madame [S] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés,

JUGER que les infiltrations ayant rendu la chambre des époux [S] impropre à l’habitation depuis le mois de mars 2017 provenaient du mauvais état de la toiture et du solin de ce WC, parties communes, engageant la responsabilité du Syndicat de copropriété du [Adresse 5], conformément aux conclusions de l’expert judiciaire,

En conséquence,
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à régler à Monsieur et Madame [S] la somme de 28.224 € au titre de leur préjudice de jouissance concernant la chambre affectée d’humidité durant 84 mois, entre le signalement du sinistre et la réparation du sinistre,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à régler à Monsieur et Madame [S] la somme de 16.934,40 € au titre de leur préjudice de jouissance tel que retenu par l’expert, concernant la chambre affectée d’humidité durant 84 mois,

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le projet de plan modificatif non contradictoire devait être pris en considération,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à régler à Monsieur et Madame [S] la somme de 16.369 € au titre de leur préjudice de jouissance tel que retenu par l’expert, concernant la chambre affectée d’humidité durant 84 mois, en retranchant une surface de 1 m² susceptible de constituer une partie commune,

En tout état de cause,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à régler à Monsieur et Madame [S] la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 6.511,76 € TTC et les frais d’huissier pour un montant de 230,88 €.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie. »

Par conclusions en défense notifiées par RPVA le 5 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
« Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1353 du Code civil,
Vu l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée ;
Vu les pièces versées aux débats ;
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Il est demandé au tribunal de céans de :

DEBOUTER les époux [S] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance supérieure à la somme 5.000 euros ;
DEBOUTER les époux [S] de leur demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, close par ordonnance du 9 février 2026, a été fixée à l’audience du 17 juin 2026 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 13 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de « juger que »

Il sera préalablement rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande, laquelle n’emporte aucune conséquence juridique et ne constitue donc pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande indemnitaire des époux [S]

Les époux [S] se fondent sur le rapport de l’expert judiciaire pour démontrer la matérialité des désordres d’infiltrations survenus dans la chambre du 6ème étage de leur appartement qu’ils imputent au syndicat des copropriétaires. Ils se prévalent en outre du rapport de la société Cros Services du 18 juillet 2019 pour rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent que les désordres ont cessé dès le remplacement de la couverture zinc du local WC adjacent de sorte que le lien de causalité est établi. Ils reprochent en outre au syndicat des copropriétaires d’avoir attendu les préconisations de l’expert judiciaire soit 4 ans pour procéder aux travaux mettant fin aux désordres pourtant signalés depuis le 8 mars 2017.

A titre principal, ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance d’un montant de 28.224 euros calculé sur une période de 84 mois soit de mars 2017, date du signalement du sinistre à mars 2024, date de la réparation des désordres et en se fondant sur une valeur locative mensuelle de 5.600 euros de leur appartement soit de 336 euros pour la chambre sinistrée de 10,40m² laquelle représente 6% de leur appartement.

Ils contestent l’avis de l’expert qui a réduit de 40% ce préjudice en soutenant qu’il n’était pas que visuel puisque le taux d’humidité rendait la pièce inhabitable. Ils soutiennent en effet que la chambre ne pouvait être habitable alors que l’expert judiciaire a mesuré des taux d’humidité de 100% dans le mur de la chambre et que l’architecte de la copropriété avait reconnu son inhabitabilité le 26 novembre 2021. Si aucune humidité n’a été relevée dans le mur le 21 juin 2023, c’est en raison du piochage du mur et de l’installation d’une ventilation statique. A titre subsidiaire, ils demandent un préjudice de jouissance de 16.934,40 euros tel que retenu par l’expert.
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Répondant aux moyens adverses, ils contestent la demande du syndicat des copropriétaires de réduire la superficie de la chambre de 2m² correspondant à une prétendue partie commune annexée, laquelle est fondée sur un plan non contradictoire. En tout état de cause, le plan litigieux datant de 1957, la prescription acquisitive est susceptible de s’appliquer.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent une indemnisation au même titre d’un montant de 16.369 euros en prenant en compte la déduction d’un m² correspondant à la supposée partie commune annexée au lot 13.

En défense, bien que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que sa responsabilité est de plein droit engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il considère que les demandeurs ne font pas la démonstration d’un préjudice certain, et que les dommages ponctuels ne peuvent donner lieu à une indemnisation excédant le préjudice subi. Il sollicite ainsi que le préjudice soit limité à 5.000 euros en se prévalant de ce que :
– les demandeurs se fondent exclusivement sur le rapport d’expertise judiciaire qui a conclu à sa responsabilité en constatant simplement la cessation des désordres après les travaux de réparation de la toiture du WC adjacent à la chambre ;
-l’expert judiciaire qui a visité les lieux les 31 janvier et 21 juin 2023 a reconnu une aggravation du sinistre depuis 2017 et a appliqué une pondération de 60% en conséquence ;
– la période de préjudice doit être fixée entre mars 2017 et mars 2024 ;
-l’étude réalisée par la société [C] et associés, géomètre-expert, montre que le lot 13 des époux [S] empiète sur des parties communes d’une superficie de 2m² et concerne une partie du mur mitoyen au WC commun du 6ème étage, affecté par les désordres ;
– en conséquence, le préjudice doit être évalué sur une surface de 8,40m² avec application de la pondération de 60% ;
-les demandeurs ne prouvent pas que la chambre sinistrée ait été effectivement occupée avant le sinistre ni que les désordres en aient empêché l’occupation ;
-l’expert judiciaire a précisé lors de sa visite du 31 janvier 2023 qu’il n’y avait aucune humidité anormale ambiante dans ladite chambre et que l’humidité du mur est très localisée ;
-lors de la réunion du 21 juin 2023, l’expert judiciaire a relevé l’absence de toute humidité.

*
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une faute de la victime ou de celle d’un tiers, ou d’un cas de force majeure.

En l’espèce,

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :
-au cours de la réunion du 31 janvier 2023, celui-ci a constaté dans la chambre du 6ème étage des époux [S] sur le mur contigu des toilettes au WC commun un décollement généralisé du revêtement de peinture. Il a relevé qu’à gauche de la fenêtre, « nous constatons la présente de plâtre et mesure sur ce plâtre mort des taux d’humidité de 100% en partie basse et 80% à 60 cm du sol/60% à 1 cm du sol ». Il a précisé que ces taux d’humidité s’atténuaient en remontant près du plafond et étaient faibles en périphérie du plâtre mort. En outre, il a ajouté qu’il n’y avait pas d’humidité relative anormale ambiante dans cette chambre.
-au cours de la réunion du 21 juin 2023, il n’a plus constaté d’humidité sur le mur et a observé que le mur avait été pioché du plâtre mort et qu’une réparation sommaire avait été réalisée depuis l’intérieur sur un pan de bois à la limite de la façade et du WC.

L’expert judiciaire a ainsi déduit que les réparations réalisées par l’architecte de l’immeuble avaient mis en évidence que les infiltrations affectant la chambre du 6ème étage de l’appartement des époux [S] provenaient du mauvais état de la toiture et des solins de ce WC commun, ces dernières ayant cessé après réparation de ces ouvrages. Il a conclu à une responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires.

S’agissant du préjudice, l’expert judiciaire a indiqué qu’eu égard aux désordres caractérisés par des traces de moisissures et la dégradation du plâtre, la pièce n’était pas habitable dans des conditions sanitaires acceptables et qu’elle n’était pas conforme à sa destination.

Bien qu’il ne se prononce pas sur la superficie de la chambre et la valeur locative, il retient une pondération de la valeur locative de la chambre à 60% sur 84 mois et propose un préjudice de 16.934,40 euros.

En outre, d’autres pièces attestent de la matérialité des désordres :
-le compte-rendu du 18 juillet 2019 de la société Cros Services relate « nous constatons un désordre important sur le trumeau gauche de la fenêtre sur cour. Derrière ce mur, se trouve le WC commun de l’étage. Les relevés hygrométriques révèlent des taux de 24% à 53% sur les deux faces du mur les plus importantes se situant dans la partie haute du mur. Au droit du WC commun se trouve une couvertine constituée par un terrasson en zinc. Nous observons des solins et des reliefs zinc défectueux semblant être à l’origine probable des infiltrations. Il est à noter l’absence de récupération des eaux de ruissellement rejetées sur la façade ».
-le courriel de [X] [A], architecte de l’immeuble du 26 novembre 2021 indiquant « l’humidité dans le mur d’une pièce principale est selon moi un désordre de de nature décennale c’est-à-dire de nature à remettre en cause la destination des lieux, à savoir, ici leur habitabilité ».

Les époux [S] qui recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires doivent sur ce fondement justifier que les dommages qui leur ont été causés résultent d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice des époux [S] serait éventuel et non certain, il ne conteste cependant pas, tel que cela ressort des pièces précitées, que ces derniers ont subi des désordres d’infiltrations et d’humidité dans le mur de la chambre causés par la toiture commune défectueuse du WC commun.

Dès lors, la défaillance de cette partie commune s’analyse en un défaut d’entretien engageant la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sans qu’il ne soit besoin de justifier d’une faute. Au surplus, si le syndicat des copropriétaires conteste le quantum du préjudice, il reconnait toutefois sa responsabilité dans le sinistre.
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S’agissant du préjudice, les parties ne s’opposent ni sur la valeur locative mensuelle de l’appartement des époux [S] ni sur la durée du préjudice s’étendant de mars 2017 à mars 2024 soit 84 mois, éléments sur lesquels l’expert ne se prononce pas et qu’il utilise pour proposer un montant de préjudice.

Cependant, si tant l’expert judiciaire en 2023 que l’architecte de l’immeuble en 2021 ont considéré que ces désordres rendaient la chambre impropre à sa destination, l’expert judiciaire a toutefois pondéré le sinistre à 60% de la valeur locative en raison de l’aggravation dans le temps de l’humidité.

En effet, cette aggravation apparait avérée puisque d’une part, le compte rendu de la société Cros Services en 2019 expose des taux d’humidité du mur inférieurs à 2023 allant jusqu’à seulement 53% et d’autre part, l’expert a précisé qu’il n’y avait pas d’humidité anormale ambiante.

Dès lors, il conviendra de retenir le coefficient de 60 % proposé par l’expert afin de prendre en compte cette évolution de l’humidité du mur sans toutefois exclure complètement l’habitabilité de cette pièce avant son aggravation depuis 2017.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires conteste la superficie de la chambre en opposant l’annexion d’une partie commune fondée sur le plan du 6ème étage élaboré par les géomètres-experts [C] et associés portant en entête « Projet modificatif de l’état descriptif de division en copropriété », il n’explique nullement l’origine de ce document et ne justifie pas davantage de sa valeur contractuelle ni de la superficie précise de cette prétendue partie commune. En conséquence, ce moyen ne saurait prospérer et la superficie de la chambre sinistrée utilisée pour calcul du préjudice sera donc de 10,40m² telle que retenue par l’expert judiciaire.

Au surplus, alors que le syndicat des copropriétaires considère que les époux [S] ne démontrent pas l’occupation effective de cette chambre antérieurement au sinistre, cet élément est sans incidence sur l’évaluation du préjudice, les demandeurs étant supposés disposer de la pleine jouissance de leur chambre.

En conséquence, le préjudice de jouissance des époux [S] sera évalué à l’aune d’une valeur locative mensuelle de 5600 euros pour l’appartement de 161m² ramenée à 336 euros pour la chambre sinistrée de 10,40m² sur une durée de 84 mois pondérée à 60% soit
16.934,40 euros (336 euros x 60% x 84 mois).

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à payer cette somme aux époux [S].

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires partie succombant, est condamné aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 6.511,76 euros TTC.

En revanche, les époux [S] qui sollicitent le paiement des frais d’huissier d’un montant de 230,88 euros lesquels correspondent à une assignation en date du 11 juillet 2022 manifestement en lien avec l’expertise sollicitée en référé, ne versent pas ladite ordonnance de référé du 15 novembre 2022. Dès lors, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier si le juge des référés aurait ou non statué sur les dépens. Ces frais d’huissier seront en conséquence rejetés.
Décision du 13 Octobre 2026
8ème chambre 1ère section
N° RG 24/13458 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GBW

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux époux [S] la somme totale de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [L] [S] et Mme [G] [U] épouse [S] des dommages et intérêts à hauteur de 16.934,40 euros au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 6.511,76 euros TTC;

DEBOUTE M. [L] [S] et Mme [G] [U] épouse [S] de leur demande en paiement de frais d’huissier d’un montant de 230,88 euros formée au titre des dépens;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice à payer à M. [L] [S] et Mme [G] [U] épouse [S] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 13 Octobre 2026.

La Greffière La Présidente