TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
à Me [Localité 2], Me CARDONA

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me CARDONEL

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 24/01162
N° Portalis 352J-W-B7H-C3SJB

N° MINUTE :

Assignation du :
21 décembre 2023

JUGEMENT
rendu le 15 octobre 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. RB 42 anciennement NEXA TECHNOLOGIES
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Elisabeth ROUSSET, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #PN313

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet GESTION EUROPE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1533

Société AREAS DOMMAGES
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Séverine CARDONEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1172

Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/01162 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SJB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Océane CHEUNG, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 17 avril 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 9 juillet 2026, prorogé au 15 octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La société Boss One était propriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et assuré auprès de la compagnie Areas Dommages du 15 juillet 2010 au 15 juillet 2019.

Le 18 novembre 2016, la société Boss One a donné à bail un local commercial au sein de l’immeuble, à la SAS RB 42 anciennement Nexa Technologies.

La SAS RB 42 dénonce des dégâts des eaux réguliers depuis 2017.

Par exploit du 4 avril 2019, la société Boss One et la SAS RB 42 (anc. Nexa Technologies), ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 16ème devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

M. [Z] a été désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance du 7 juin 2019 et les opérations d’expertises ont été rendues communes à la société EGIM prise en son nom personnel, syndic, par ordonnance de référé du 27 novembre 2020.

Le 22 décembre 2020, la SCI Boss One a vendu son lot, et a convenu avec la SAS RB 42 (anc. Nexa Technologies) d’une rupture amiable du bail et d’un accord transactionnel en date du 21 octobre 2022 au terme duquel la SAS RB 42 a consenti à rembourser à la SCI Boss One la somme totale de 11 602 euros TTC que cette dernière avait avancée pour son compte, moyennant d’être subrogée dans ses droits.
Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/01162 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SJB

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 1er décembre 2022.

C’est dans ces conditions que la SAS RB 42 (anc. Nexa Technologies) a fait délivrer assignation en ouverture de rapport, par exploits de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] et à la compagnie AREAS Dommages aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du 12 novembre 2024, l’instance initialement enrôlée devant la 4ème chambre du tribunal judiciaire de Paris a été redistribuée à la 8ème chambre.
*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, la SAS RB 42 (anc. Nexa Technologies) demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1242 du code civil, et de l’article L.124-3 du code des assurances, de :

 » Recevoir la SAS RB 42 en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, et Areas Dommages à verser à la SAS RB 42 les sommes suivantes :
– 4 395,00 euros au titre des travaux d’étanchéité de la cour anglaise;
– 8 563,56 euros au titre des travaux de remise en état du bureau de la direction, du plateau des ingénieurs et de la salle de réunion Tatooine;
– 8 000,00 euros au titre du salaire de Mme [E] [G], responsable administrative correspondant au temps consacré au suivi du dossier ;
– 33 250,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance attaché à la Salle Tatooïne ;
– 7 800,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance attaché à la Salle Tatooïne ayant contraint la SAS Nexa Technologie à louer une salle pour l’organisation d’un séminaire ;
– 6 460,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance attaché au bureau de la direction ;
– 5 700,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance attaché au bureau télécom ;
– 18.000,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance attaché au plateau des ingénieurs ;
– 100 000,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice d’image ;
– 7 914,00 euros au titre des frais d’expertise ;
– 326,89 euros au titre des frais afférents au PV de constat de Me [M] du 04/06/2018 ;
– 93,45 euros au titre des dépens de l’instance en référé ;

Juger que ces sommes portent intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2022 ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, et Areas Dommages à verser à la SAS RB42 la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/01162 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SJB

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, et Areas Dommages aux entiers dépens des instances de référé et de fond qui comprendront les frais d’expertise et les frais du PV de constat de Me [M] ;

Juger n’y avoir lieu à écarter le caractère exécutoire du jugement à venir. « .

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 16ème demande au tribunal, de :

 » À titre principal,
Débouter la société RB 42 de l’intégralité de ses demandes ;

À titre subsidiaire,
Condamner la société Areas Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Gestion Europe, de toute condamnation en principal, frais irrépétibles et dépens, à quelque titre que ce soit ;

En tout état de cause,
Condamner tout succombant à verser la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet Gestion Europe au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens. « .

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, la compagnie AREAS Dommages demande au tribunal, aux visas des articles 1240 et suivants du code civil, et de l’article L 124-3 du code des assurances, de :

 » A titre principal,
Débouter la société RB 42 et tout concluant de toutes demandes dirigées contre la société AREAS Dommages, comme étant mal fondées, et non justifiées ;

En effet,
Juger que le désordre 1 résultant d’un défaut d’entretien ne saurait mobiliser les garanties de la société AREAS Dommages ;

Juger en outre que les garanties souscrites par la copropriété auprès d’AREAS Dommages ne sont pas susceptibles d’être mobilisées, en présence d’un désordre (désordre 2) dont la cause et l’origine n’ont pas été déterminées selon l’expert judiciaire aux termes de son rapport ;

En conséquence,
Mettre hors de cause la société AREAS Dommages ;

En tout état de cause,
Juger enfin que compte tenu de la résiliation de la police AREAS Dommages au 15.07.2019, les garanties facultatives au titre des préjudices immatériels en sauraient être mobilisées de ce chef au-delà de la date du 15.07.2019 ;

A titre subsidiaire,
Juger que le Tribunal ne saurait entrer en voie de condamnation au-delà des sommes validées par M. [Z] dans son rapport, au titre des dommages matériels, et débouter la société RB 42 de toute somme excédentaire ;

Juger que l’expert judiciaire n’a retenu qu’un simple inconfort aux termes de son rapport et rejeter partant les demandes au titre des divers préjudices immatériels, non fondés, non justifiés, et en tout état de cause, demandes totalement disproportionnées avec ce simple inconfort retenu, les réduire à tout le moins substantiellement ;

Rejeter l’exécution provisoire du jugement sur les demandes de la société RB 42 ;

Débouter tout concluant de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre la société AREAS Dommages ;

Juger la société AREAS Dommages bien fondée à opposer les limites de garantie prévues à sa police que sont notamment les plafonds et franchises ;

Condamner in solidum la société RB 42 et tout succombant à payer à la société AREAS Dommages la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les mêmes succombants sous la même solidarité en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Séverine Cardonel de la SELARLU Séverine Cardonel avocat, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. « .

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 17 avril 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 juillet 2026 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur les demandes indemnitaires

A- Sur les désordres

Au soutien de ses demandes, la SAS RB 42 expose avoir subi trois dégâts des eaux successifs entre 2017 et 2018, lesquels auraient affecté différentes pièces des locaux qu’elle exploitait alors.

– désordres affectant la salle de réunion

Il ressort de la facture d’intervention de la société SOGECOP du 8 août 2017 que dans le cadre d’une recherche de fuites, des traces d’infiltrations ont été relevées sur le mur de la salle de réunion et que l’entreprise missionnée a constaté un engorgement du siphon de sol de la courette mitoyenne.

L’huissier de justice mandaté par la société Boss One le 4 juin 2018 a constaté que  » le sol recouvert d’un parquet stratifié est entièrement soulevé et décollé sur une superficie d’environ 1,50 mètre  » et
 » plusieurs lames de ce revêtement sont décollées et laissent apparaitre un ragréage désolidarisé et friable « .

L’expert judiciaire a pour sa part relevé des décollements du parquet au coin de la salle de réunion et que le mur mitoyen à la courette était imbibé d’eau.

Ces éléments, illustrés par les photographies annexées au constat et au rapport, confirment la matérialité de ces désordres, qui ne sont par ailleurs pas contestés.

– désordres affectant le  » plateau des ingénieurs  »

Dans cette pièce, située au sous-sol, éclairée par des skydomes installés sur la terrasse végétalisée située au-dessus, l’huissier de justice a constaté le 4 juin 2018 que  » dans la rangée de gauche entre le premier et le deuxième skydome, le revêtement peinture et enduit de la poutre est entièrement abîmé d’humidité. Les enduits et la peinture, cloqués et tombés sur une superficie supérieure à 1m² « . L’huissier a par ailleurs constaté au sol la présence d’une bassine d’eau encore humide, d’un potelet d’alimentation courant fort et faible protégé par des bâches plastiques, que des bureaux sont tâchés d’eau et que le matériel informatique les équipant a été déplacé et retiré.

Ces éléments, non contestés, établissent la matérialité des désordres.

– sur le désordre dans le  » bureau du PDG  »

Ce désordre, dénoncé le 22 juin 2018 par la société Boss One au syndic, aurait fait l’objet d’une recherche de fuite, sans que le résultat de celle-ci ne soit produit.

Il ressort toutefois des photographies illustrant le rapport d’expertise que des infiltrations ont été constatées sur un mur situé dans l’angle du bureau, ayant donné lieu à un sondage pour accéder aux colonnes d’évacuation situées derrière celui-ci.

L’ensemble de ces éléments confirme la matérialité des désordres dénoncés dans les trois pièces. Le syndicat des copropriétaires et la société AREAS Dommages ne forment pas de contestations quant à la matérialité des désordres, mais uniquement quant à leur responsabilité et l’évaluation des préjudices.

B- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La SAS RB 42 recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur les fondements des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité dans la survenance des désordres et indique que le premier désordre concernant la salle de réunion a pour origine un engorgement du siphon situé dans la cour mitoyenne, propriété de la société Boss One, sur laquelle celle-ci a d’ailleurs financé les travaux réparatoires, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée. Concernant les deux autres sinistres, le syndicat fait valoir que l’expert a précisé dans son rapport que l’origine et la cause des désordres n’avaient pas été déterminées, de sorte qu’il ne peut être tenu pour responsable.

Sur ce,

Selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable antérieurement au 1er juin 2020, le syndicat des copropriétaires  » a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires « .

Il est constant qu’en application de ces dispositions, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15634). La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

L’article 1242 alinéa 1er du code civil dispose qu’  » on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde « .

En l’espèce, en application des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la SAS RB 42 n’a pas à démontrer que le syndicat des copropriétaires a négligé de prendre les mesures conservatoires et d’administration des parties communes qui s’imposent.

S’agissant des désordres affectant la salle de réunion, l’expert judiciaire a conclu qu’il avait pour origine une défectuosité de l’étanchéité de la cour anglaise. Il relève que plusieurs causes ont contribué à ces désordres, qu’il s’agisse de non conformités (faible pente de la cour vers le siphon, taille et positionnement du siphon insuffisantes et inappropriées et absence de relevé d’étanchéité protégeant les murs) et d’un défaut d’entretien ayant provoqué une obstruction complète du siphon créant un débordement vers les locaux voisins.

Il est donc établi, et d’ailleurs non contesté par le syndicat lui-même, que ce désordre a pour origine la cour mitoyenne de la salle de réunion.
Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/01162 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SJB

Le syndicat, qui soutient que cette cour serait une partie privative appartenant à la société Boss One, alors propriétaire des locaux mitoyens, ne produit aucun élément au soutien de son affirmation. Outre qu’il n’invoque aucune disposition du règlement de copropriété attestant de cette qualification, il ressort du règlement de copropriété produit aux débats que les cours y sont désignées comme parties communes, de sorte que leur caractère de partie commune est incontestable, peu important que la société Boss One y ait réalisé des travaux.

Dès lors, les désordres constatés dans la salle de réunion, qui ont pour origine cette cour commune, engagent la responsabilité de plein droit du syndicat en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des désordres constatés dans la salle située au sous-sol
 » plateau des ingénieurs « , l’expert estime qu’ils ont pour origine une défectuosité de l’étanchéité de la terrasse végétalisée. Si comme le soulignent le syndicat et son assureur, l’expert a précisé que l’origine et la cause de ce défaut d’étanchéité n’ont pas été déterminées, cela est sans incidence sur le fait que l’origine du désordre a quant à elle été précisément identifiée. En effet, s’il n’est pas établi que ce défaut d’étanchéité relève d’un défaut de conception initiale ou d’un défaut d’entretien, le tribunal dispose d’éléments suffisants pour engager la responsabilité du syndicat dès lors que la terrasse végétalisée est une partie commune au sens du règlement de copropriété. Les désordres en question trouvant leur origine dans cette partie commune, la responsabilité du syndicat est ainsi engagée de plein droit.

De la même manière, l’expert a conclu que les infiltrations constatées dans le  » bureau du PDG « , avaient pour origine la chute eaux usées ou la descente d’eaux pluviales, parties communes, de sorte que la responsabilité du syndicat est engagée à cet égard également, peu important à ce stade que l’origine de la fuite des canalisations en question ne soit pas identifiée dès lors qu’elles sont à l’origine du désordre.

Par conséquent, la responsabilité du syndicat est engagée à l’égard de la SAS RB 42 pour l’ensemble des désordres, aucune exonération n’étant par ailleurs justifiée dès lors qu’aucune faute de la SAS RB 42 n’est établie ni même alléguée.

C- Sur les préjudices

La SAS RB 42 expose avoir subi quatre chefs de préjudice distincts : un préjudice matériel, un préjudice de jouissance, un préjudice d’image et un préjudice financier.

* sur le préjudice matériel

La demanderesse expose avoir exposé à ce titre la somme de 4 395 euros au titre des travaux d’étanchéité de la cour anglaise. Elle produit une facture de la société Chapelec du 28 janvier 2021. Il est indifférent que ces travaux aient été effectués sur une partie commune dès lors qu’il est constant que ces travaux réparatoires ont été effectués pour mettre fin aux désordres et autorisés par l’expert. La demanderesse ayant supporté le coût de ces travaux, dont le montant est justifié et en lien avec les désordres, elle justifie d’un préjudice qui sera réparé à hauteur de 4 395 euros TTC.
Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/01162 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SJB

La SAS RB 42 sollicite par ailleurs le remboursement des travaux de remise en état du bureau de direction, de la salle de réunion et du
 » plateau des ingénieurs « . Elle produit aux débats une facture de la société Renov Decor du 20 janvier 2021 d’un montant total de 8 563,56 euros. Si l’expert a validé ce devis, le tribunal relève toutefois que les prestations listées sur la facture ne concernent pas uniquement les trois pièces concernées par les désordres. Dès lors, les frais de remise en état concernant le  » bureau 2  » à hauteur de 411,20 euros HT, du  » couloir entrée « , à hauteur de 100 euros HT et de la  » salle de repos  » pour 388 euros, qui ne sont pas en lien avec les désordres imputables au syndicat, ne peuvent pas faire l’objet d’une indemnisation dans le cadre de la présente instance. Le préjudice matériel lié à la remise en état des pièces concernées par les désordres sera donc limité à la somme de
6 237,10 euros HT soit 7 484,52 euros TTC.

La demanderesse sollicite également la somme de 8 000 euros correspondant au temps passé par Mme [G], responsable administrative de la société, au suivi des dossiers de sinistres pendant 3 ans et demi. Au soutien de cette demande, elle produit une attestation du 28 juin 2021 du président de la société Nexa Technologies, ancienne dénomination de la société RB 42, qui estime à 8 semaines le temps passé par l’assistante de direction à gérer le sinistre. Cette attestation, qui n’est corroborée par aucun autre élément permettant d’attester du temps passé à la gestion des sinistres, est insuffisante à caractériser l’existence d’un préjudice spécifique excédant les missions du responsable administratif d’une société. La société RB 42 sera déboutée de sa demande à ce titre.

* sur le préjudice de jouissance

Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice de jouissance dont ils justifient de l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments.

La demanderesse sollicite à ce titre :

– la somme de 33 250 euros en réparation du préjudice de jouissance de la salle de réunion en faisant valoir que celle-ci a été rendue inutilisable pendant deux ans et demi
– la somme de 7 800 euros au titre du prix de la salle qu’elle a été contrainte de louer pour organiser un séminaire en janvier 2020
– la somme de 6 400 euros s’agissant du bureau du président
– la somme de 5 700 euros s’agissant du  » bureau télécom  »
– la somme de 18 000 euros s’agissant du plateau des ingénieurs.

Le tribunal relève en premier lieu que le préjudice relatif au  » bureau télécom  » n’est pas en lien avec les désordres constatés par l’expert et ne peut faire l’objet d’une indemnisation dans la présente instance. La demanderesse sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il doit en outre être relevé, comme le relèvent tant le syndicat que son assureur, que si l’expert a constaté les désordres dans les autres pièces, il a conclu que les infiltrations d’eau constatées ont occasionné une
 » augmentation d’humidité dans les différents bureaux de la société. Cette augmentation d’humidité a entraîné une sensation d’inconfort pour le personnel de la société « .

Ces éléments confirment le désagrément subi mais sont insuffisants, en l’absence d’autres éléments, à établir un préjudice de jouissance à hauteur des prétentions de la demanderesse qui fait valoir, sans en justifier, que les pièces concernées par les désordres étaient totalement inutilisables. Il n’est notamment pas établi que le  » bureau du PDG  » ait été rendu totalement inutilisable dès lors que les désordres constatés étaient très limités.

Enfin, c’est à juste titre que le syndicat et son assureur contestent le poste de préjudice relatif à la location du  » [Localité 8] Eiffel  » à l’hôtel Le Metropolitan à hauteur de 7 800 euros. Il n’est en effet pas suffisamment démontré que cette location soit exclusivement en lien avec les désordres dans la mesure où il apparait que cette location s’est accompagnée de 12 nuitées, lesquelles n’ont aucun lien avec les désordres. La demanderesse n’établissant pas que cette location n’aurait pas été effectuée en tout état de cause, elle échoue à démontrer un lien de causalité certain avec les désordres.

Pour autant, il est indéniable que les infiltrations subies ont altéré les conditions de travail des employés de la société, l’huissier de justice mandaté ayant par ailleurs relevé en 2018 que des postes de travail avaient dû être retirés et déplacés compte tenu des infiltrations.

Il ressort du contrat de bail produit aux débats que les bureaux de la demanderesse représentent une surface totale de 551m² (hors parkings) pour un loyer mensuel de 16 977 euros (hors parkings) ainsi que justifié par la quittance de loyer du 1er octobre 2020.

Compte tenu de la nature des désordres, de la surface impactée par les désordres, qui représente 10 % de la surface totale des locaux, de la gêne occasionnée pendant plus de deux années, le préjudice de jouissance sera justement évalué à la somme de 10 000 euros.

La SAS RB 42 sera déboutée du surplus de ses demandes au titre du préjudice de jouissance.

* sur le préjudice d’image

La demanderesse sollicite la somme de 100 000 euros à ce titre, en faisant valoir qu’elle reçoit une clientèle de marque dans le domaine de la sécurité intérieure et qu’elle a subi un préjudice d’image et de réputation.

La société RB 42 ne produit aucun justificatif de nature à établir une atteinte à sa réputation ou à son image en raison des désordres subis, lesquels consistent en des infiltrations auxquelles toute entreprise peut se voir confrontée. En l’absence d’élément démontrant une atteinte à sa crédibilité dans son secteur d’activité en lien avec ces désordres, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande à ce titre.

* sur le préjudice financier

La société RB 42 invoque à cet égard les frais d’expertise judiciaire et frais d’avocat exposés. Toutefois, ces frais étant respectivement inclus dans les dépens et dans l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ces frais seront examinés ci-après.

Il convient en revanche d’ajouter, comme directement en lien avec les désordres faisant l’objet du présent litige, la somme de 326,89 euros au titre du coût du procès-verbal de constat de Me [M] du 04 juin 2018.

*

Par ailleurs, l’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Le syndicat et son assureur seront condamnés in solidum au paiement des intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la présente décision.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

D- Sur la garantie de la société AREAS Dommages

La SAS RB 42 exerce l’action directe de l’article L. 124-3 du code des assurances à l’égard de la société AREAS Dommages, assureur de la copropriété. Cette dernière sollicite quant à elle la garantie de son assureur.

La société AREAS Dommages conteste la mobilisation de sa garantie en faisant valoir que l’expert a conclu, s’agissant du premier désordre, à un défaut d’entretien de la cour anglaise, lequel incombe à la copropriété en vertu du règlement de copropriété et que l’origine des deux autres désordres n’est pas établie, aucun lien de causalité ne pouvant dès lors être établi.

Sur ce,

Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

Selon l’article L. 124-1 du code des assurances, la garantie de l’assureur s’applique à tout fait dommageable engageant la responsabilité de l’assuré et survenu pendant la période où le contrat d’assurance est en cours.

En application du troisième alinéa de l’article L. 124-5 du code des assurances :
 » La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.  »
Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/01162 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SJB

En l’espèce, la société AREAS dommages ne conteste pas avoir été l’assureur du syndicat en vertu d’une police multirisques immeuble collectif (contrat n°0P503313A 01) conclu le 15 juillet 2010 et résiliée le 15 juillet 2019. Elle oppose l’exclusion de sa garantie pour le désordre relatif à la salle de réunion en invoquant le défaut d’entretien de la cour commune relevé par l’expert judiciaire, ainsi que l’exclusion relative au coût des travaux de réparation des biens à l’origine du sinistre.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie de son assureur, la société Areas Dommages, mais ne dit mot sur les exclusions de garantie soulevées par cette dernière.

Il ressort des pièces produites aux débats que les garanties souscrites couvrent notamment les dégâts des eaux et la responsabilité civile de l’immeuble.

L’article 100 des conditions générales prévoit, s’agissant de la responsabilité civile propriétaire d’immeuble (page 14) que sont garanties les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue en tant que propriétaire en raison des dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs lorsqu’ils sont le fait notamment de l’immeuble assuré, c’est-à-dire  » les bâtiments eux-mêmes et les cours et jardins. »

L’article 103 prévoit pour sa part que, pour les immeubles en copropriété, chaque copropriétaire est considéré comme tiers à l’égard de la collectivité et de chacun des autres copropriétaires.

Est annexée aux conditions particulières, l’intercalaire multirisques immeubles qui indique que  » les extensions suivantes font partie intégrante du contrat et prévalent sur les conditions tant générales que particulières, la clause la plus favorable profitant à l’assuré.  »

Or, il est prévu en page 8 paragraphe 7, s’agissant de la  » responsabilité civile immeuble « , que l’assureur  » garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à l’assuré, en raison de dommages corporels, matériels et immatériels causés aux locataires, aux copropriétaires ou au tiers « , la police énonçant ensuite les situations visées et précisant que la garantie s’étend en outre  » aux conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir l’assuré au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.  »

Dans la mesure où la responsabilité du syndicat des copropriétaires a été retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la garantie de la société Areas Dommages a donc vocation à s’appliquer.

La société AREAS Dommages invoque en premier lieu l’article 81 a) des conditions générales selon lesquelles sont exclus de la garantie dégât des eaux les dommages résultant  » d’un défaut d’entretien permanent vous incombant, caractérisé et connu de vous « .

Toutefois, il est de jurisprudence constante que la clause excluant la garantie de l’assureur de la copropriété en cas de défaut d’entretien ou de réparation caractérisé et connu de l’assuré mais qui n’est ni formelle ni limitée au sens de l’article L.113-1 du code des assurances ne peut recevoir application en raison de son imprécision.
Décision du 15 octobre 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/01162 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SJB

En l’espèce, il ne peut qu’être constaté que la clause invoquée ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées puisqu’elle se contente d’évoquer un défaut d’entretien « caractérisé et connu de vous ».

Cette clause ne peut donc recevoir application, étant par ailleurs relevé qu’il n’est nullement démontré que le défaut d’entretien invoqué et relevé par l’expert était connu de l’assuré.

L’assureur oppose ensuite l’article 82 a) de la police d’assurance qui exclut le coût de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre. Toutefois, il doit être relevé que la demanderesse ne sollicite pas la condamnation de l’assureur du syndicat des copropriétaires à prendre en charge des frais de réparation ou de remplacement des « biens à l’origine du sinistre » mais la prise en charge des sommes engagées par elle pour remédier aux infiltrations subies, qui constituent un préjudice subi par elle en lien avec les désordres pour lesquels la responsabilité de l’assuré a été retenue.

Enfin, l’assureur conteste la mobilisation de sa garantie au titre des divers préjudices au-delà du 15 juillet 2019, date de la résiliation du contrat d’assurance. Toutefois, outre que la société AREAS Dommages n’invoque aucune clause du contrat en ce sens, il est constant que l’assureur est tenu de garantir les dommages dont le fait générateur survient pendant la période de validité du contrat, ce qui n’est pas contesté en l’espèce. Dans la mesure où l’assureur est tenu de garantir les conséquences pécuniaires même postérieures au sinistre, y compris postérieurement à la résiliation du contrat, dès lors que le fait générateur ou la réclamation sont intervenues pendant le cours du contrat, la société AREAS est tenue de garantir l’ensemble des conséquences des dommages couverts.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS RB 42 est bien fondée en son action directe à l’égard de la société AREAS Dommages qui sera condamnée in solidum avec son assuré à l’indemniser de tous les préjudices.

La société AREAS Dommages sera par ailleurs condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre.

2 – Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires et la société AREAS Dommages, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. Ceux-ci n’incluront en revanche pas les dépens de l’instance de référé dont le sort a été tranché par le juge des référés.

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire.
– Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires et la société AREAS Dommages seront condamnés in solidum à payer à la société RB 42 la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, la société AREAS Dommages sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] et la société AREAS Dommages à verser à la SAS RB 42 les sommes suivantes :
– 4 395 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’étanchéité de la cour
– 7 484,52 euros TTC au titre des travaux de remise en état du bureau de la direction, du plateau des ingénieurs et de la salle de réunion
– 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance
– 326,89 euros au titre du coût du procès-verbal de constat de Me [M] du 04 juin 2018.

DIT que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil ;

DEBOUTE la SAS RB 42 du surplus de ses demandes indemnitaires;

CONDAMNE la société AREAS Dommages à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] et la société AREAS Dommages à payer à la SAS RB 42 une somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 1] et la société AREAS Dommages aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 1] le 15 octobre 2026.

La greffière La présidente