TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DE LANGLE
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me DE LANGLE, Me DUMAINE-MARTIN

■

Charges de copropriété

N° RG 26/07327 –
N° Portalis 352J-W-B7K-DC4DA

N° MINUTE :

Assignation du :
20 Mai 2026

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
rendu le 15 Octobre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société ISAMBERT, SAS, agissantpoursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEUR

Maître [Z] [H], administrateur judiciaire,pris en sa qualité de mandataire successoral de la succession de [A] [V].
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représenté par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062

***

Décision du 15 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/07327 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC4DA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 08 Septembre 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 Octobre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

M. [A] [V], propriétaire des lots n°1 et 3 d’un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] est décédé le 5 juin 2020.

Par arrêt du 11 février 2026, la cour d’appel de [Localité 1] a désigné Me [Z] [H] en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession de M. [A] [V].

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 14 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer sous 30 jours la somme de 672,38 euros au titre des provisions du 2ème trimestre 2026.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 20 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à Paris 15ème a fait assigner Me [Z] [H] es qualité de mandataire successoral de la succession de M. [A] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation, avec capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil, au paiement des sommes suivantes :

– 20 586,81 euros au titre des charges et provisions échues outre les charges non encore échues pour le budget 2026

– 4 0000 euros à titre de dommages et intérêts.

– 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Décision du 15 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/07327 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC4DA

Lors de l’audience de plaidoiries du 8 septembre 2026, le syndicat des copropriétaires a repris oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 septembre 2026, faisant principalement valoir qu’il justifiait de la somme de 10 469,65 euros contestée par Me [H] et correspondant à des travaux supplémentaires de ravalement. Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il fait valoir qu’il est contraint de supporter la défaillance des héritiers de M. [V] dans le règlement des charges et a été obligé de faire désigner un mandataire successoral. Il s’oppose par ailleurs aux délais sollicités par Me [H] dans l’attente de la vente du bien en indiquant que le délai dans lequel la vente pourrait intervenir pourrait être long.

Représenté, Me [Z] [H] es qualité de mandataire successoral de la succession de M. [A] [V] a repris oralement ses écritures notifiées par RPVA le 7 septembre 2026 demandant à la présente juridiction de :

– Juger que la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] au titre des charges de copropriété échues au 15 mai 2026 est limitée à la somme de 10 117 euros ;

– Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] pour le surplus.

– Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de ses autres demandes.

En toutes hypothèses,
Vu l’article 1343-5 du Code civil,
– Ordonner le report à six mois, à compter du jugement à intervenir, du paiement des sommes dues au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] qui ferait l’objet de la condamnation en paiement prononcée par le tribunal.

– Statuer ce que de droit sur les dépens »

Il conteste le bien-fondé de la provision de 10 469,65 euros pour les travaux de ravalement supplémentaires estimant que celle-ci n’est pas justifiée par les procès-verbaux d’assemblée générale produits aux débats. Il demande donc de juger que la créance de charges de copropriété échues au 15 mai 2026 est limitée à la somme de 10 117 euros, déduction faite de la provision contestée. Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts en indiquant que le syndicat ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct du retard de paiement et sollicite un délai de six mois pour procéder au règlement des condamnations mises à sa charge en précisant qu’il accomplit actuellement les démarches pour permettre la vente aux enchères du bien, qui permettra de désintéresser le syndicat.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Décision du 15 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/07327 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC4DA

Sur la demande en paiement des charges
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 14 avril 2026, visant le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure Me [H] en qualité de mandataire successoral d’avoir à régler le montant des provisions impayées de l’exercice 2026 à hauteur de 672,38 euros.

Faute pour cette dernière d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

– un relevé de propriété établissant que M. [V] était propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4]

– un arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 11 février 2026 aux termes duquel Me [H] a été désigné en qualité de mandataire de successoral à la succession de M. [V], avec pour mission de procéder à la vente aux enchères publiques des biens immobiliers et de procéder au règlement des charges de copropriété.

– les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juin 2022, 13 novembre 2023, 4 juin 2024, 3 juin 2025 et 23 septembre 2025 approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2021 à 2024 ainsi que les budgets prévisionnels 2025 et 2026.

– les appels de fonds sur la période concernée.
– un décompte individuel de charges établi arrêté au 15 mai 2026, faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 19 242,05 euros.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée.

S’agissant de la provision appelée le 1er novembre 2024 d’un montant de 10 469,65 euros, il apparait que celle-ci est justifiée par le procès-verbal de l’assemblée du 3 juin 2025 ayant approuvé le compte travaux ravalement du bâtiment A et par l’appel de charges adressé à la succession le 21 octobre 2024 pour un montant de 10 469,65 euros.

Il résulte de ces éléments que Me [H] es qualité de mandataire successoral est redevable de la somme de 19 242,05 euros au titre des provisions pour charges échues arrêtées au 1er avril 2026, provision du 2ème trimestre inclues et sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.

Sont par ailleurs concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure.

Le syndicat est ainsi bien fondé à solliciter le paiement de 1 344,76 euros au titre des provisions non encore échues au titre de l’exercice 2026 (3ème et 4ème trimestres) et sera condamné à régler cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les considérations générales développées par le synidcat sur les conséquences des manquements des copropriétaires à l’obligation de paiement des charges sont insuffisantes à justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3- Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, il est justifié par Me [H] que sa désignation en qualité de mandataire successoral est intervenue le 11 février 2026, après infirmation du jugement ayant rejeté la demande du syndicat d’obtenir cette désignation et qu’il a notamment reçu mission de dresser un état descriptif et estimatif des biens, de procéder à leur vente aux enchères publiques puis de payer toutes dettes et frais, notamment les charges de copropriété.
Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que le mandataire successoral dispose d’une trésorerie limitée à 614 euros au 4 septembre 2026 et que les démarches préalables à la vente des biens sont en cours, les demandes d’estimation ayant été formulées le 4 septembre dernier.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délai de six mois formulée par Me [H], cette durée apparaissant raisonnable pour procéder à la vente et désintéresser le syndicat.

4- Sur les autres demandes

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Me [H], en qualité de mandataire successoral à la succession de M. [V], qui succombe à l’instance, est condamné aux entiers dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Me [H], en qualité de mandataire successoral, sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500,00 euros à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Me [Z] [H], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession immobilière parisienne de M. [A] [V], décédé le 5 juin 2020, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 4] les sommes de :

– 19 242,05 euros au titre des provisions pour charges échues arrêtées au 1er avril 2026, provisions du 2ème trimestre inclues,

– 1 344,76 euros au titre des provisions pour charges non encore échues relatives à l’exercice 2026

– 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ACCORDE à Me [Z] [H], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession immobilière parisienne de M. [A] [V], un report du paiement de la dette de charges de copropriété sur une durée de 06 mois à compter du prononcé du jugement ;
Décision du 15 Octobre 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/07327 – N° Portalis 352J-W-B7K-DC4DA

CONDAMNE Me [Z] [H], administrateur judiciaire, agissant en qualité de mandataire successoral à l’effet d’administrer provisoirement la succession immobilière parisienne de M. [A] [V], au paiement des entiers dépens de l’instance.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 15 Octobre 2026

La Greffière La Présidente