TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Z] [N]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Annie BROSSET

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00662
N° Portalis 352J-W-B7K-DBX6O

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le lundi 19 octobre 2026

DEMANDEUR
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS CGA Copro, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1072

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Estelle PASQUINET, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 septembre 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 octobre 2026 par Estelle PASQUINET, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 19 octobre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00662 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBX6O

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [Z] [N] est propriétaire d’un ensemble immobilier constituant le lot n°11 dépendant de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75019), représenté par son syndic, la SAS CGA Copro, a fait citer Monsieur [Z] [N] devant le Tribunal judiciaire de Paris auquel il demande de :
– condamner Monsieur [Z] [N] à lui payer la somme principale de 8.149,85 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus),
– condamner Monsieur [Z] [N] à lui payer la somme de 300 euros au titre des frais relevant des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
– condamner Monsieur [Z] [N] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,
– condamner Monsieur [Z] [N] à supporter la charge des dépens de l’instance et à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
– juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] fait valoir que Monsieur [Z] [N] n’a pas régulièrement acquitté ses charges de copropriété depuis le 01er janvier 2024. Il fait observer que les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires annuelles, qui ont également voté le budget pour l’année suivante, étant précisé que les délibérations de ces assemblées n’ont fait l’objet d’aucun recours. Il précise avoir été contraint d’engager des frais nécessaires afin de tenter de recouvrer sa créance, le coût de ces frais devant être supporté par le copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. Il affirme avoir subi un préjudice résultant des avances de trésorerie qu’il a dû effectuer pour faire face aux dépenses courantes du fait des manquements réguliers de Monsieur [Z] [N] à ses obligations de copropriétaire. Il ajoute que les carences du défendeur dans le paiement de ses charges de copropriété l’ont privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble et ont désorganisé sa trésorerie. Il rappelle que Monsieur [Z] [N] a déjà été condamné, par jugement du 28 mai 2025, au titre d’un précédent arriéré de charges.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 07 septembre 2026.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic, la SAS CGA Copro, et représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes introductives d’instance formées à l’encontre de Monsieur [Z] [N].

Monsieur [Z] [N] n’a pas comparu ni été représenté, bien qu’il ait été régulièrement cité, l’assignation ayant été déposée en l’étude du commissaire de justice et les formalités prescrites par les dispositions des articles 656 et 658 du Code de procédure civile ayant été observées.

À l’issue des débats tenus en audience publique, la décision a été mise en délibéré au 19 octobre 2026, date à laquelle le présent jugement est mis à disposition au greffe du Tribunal, en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.
Conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] produit notamment aux débats les pièces suivantes :
– le décompte des charges de copropriété impayées pour la période du 01er janvier 2025 au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus) et des frais,
– la copie des appels de fonds pour la période du 01er janvier 2022 au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus) et de l’avis de régularisation des charges pour l’année 2024,
– la copie des décisions des assemblées générales des copropriétaires des 27 février 2024 et 26 février 2025, portant respectivement approbation des comptes de l’exercice précédent et approbation du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que les attestations de non recours afférentes,
– la facture établie en date du 31 décembre 2024 par le syndic de la copropriété,
-la copie du jugement rendu en date du 28 mai 2025 par le Tribunal judiciaire de Paris à l’encontre de Monsieur [Z] [N] au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 01er octobre 2024 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus).

Sur la demande de paiement de l’arriéré de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la Loi n°115-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la Loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même Loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du Décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du Décret n°117-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même Loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] verse aux débats le relevé de propriété qui démontre que le défendeur est propriétaire du lot n°11 au titre duquel le paiement de l’arriéré de charges de copropriété lui est réclamé.

Il ressort des justificatifs ainsi produits que Monsieur [Z] [N] est débiteur à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] de la somme de 8.149,85 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus).

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 8.149,85 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus).

Sur la demande au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Par  » frais nécessaires  » au sens de ces dispositions, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la Loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour suivi du contentieux ou suivi de la procédure, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur réclame le remboursement de la somme de 300 euros au titre de la constitution du dossier de recouvrement.
Cependant, de tels actes font partie de l’administration normale de la copropriété et, en tout état de cause, le demandeur ne précise pas à quelles diligences particulières ils correspondent.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 formée à l’encontre de Monsieur [Z] [N].

Sur la demande de dommages-intérêts

Les manquements d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation de payer ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie de ses ressources nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice certain et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant précisé que les difficultés financières et / ou personnelles rencontrées par un copropriétaire ne sauraient être opposés au syndicat des copropriétaires.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, s’agissant de la seconde procédure que le demandeur est contraint d’engager à l’encontre du défendeur au titre d’un arriéré de charges de copropriété en moins de deux ans.

Monsieur [Z] [N] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [N] sera condamné à supporter la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] l’intégralité des frais irrépétibles de la procédure qu’il a été contraint d’engager.
Monsieur [Z] [N] sera donc condamné à lui payer la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, suivant jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats tenus en audience publique,

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, la somme de 8.149,85 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01er janvier 2026 (appel provisionnel du 1er trimestre 2026 inclus) ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, de sa demande au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 formée à l’encontre de Monsieur [Z] [N] ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à supporter la charge des dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic actuellement en exercice, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.

Fait au Tribunal judiciaire de Paris, le 19 octobre 2026.

La minute de la présente décision a été signée par Estelle PASQUINET, Présidente, et par Sirine BOUCHAOUI, Greffière.

La Greffière La Présidente