TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/81588 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDXZU

N° MINUTE :

CCC aux parties par LS et LRAR
CE aux avocats par LS

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION
JUGEMENT rendu le 22 octobre 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 1] [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0924

DÉFENDEURS

Madame [P] [S]
née le [Date naissance 1] 1993 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Jean-françois BERRUÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0158

Monsieur [C] [S]
né le [Date naissance 2] 1990 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Jean-françois BERRUÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0158

JUGE : Madame Noémie KERBRAT, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Mathilde LAVOCAT

DÉBATS : à l’audience du 24 Septembre 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe
contradictoire
susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 8/12/2023, M. [C] [S] et Mme [P] [S] ont acquis auprès de la société [Adresse 4], anciennement propriétaire de l’intégralité de l’immeuble, un appartement situé au sein d’un bâtiment sis [Adresse 3] à [Localité 1].

A la suite d’un dégât des eaux survenu dans leur appartement, dont ils imputent l’origine à des défauts de l’immeuble ressortant de la responsabilité du vendeur, M. [C] [S] et Mme [P] [S] ont fait inscrire, sur le fondement d’une ordonnance du juge de l’exécution du 3/07/2026 les y ayant autorisés, une hypothèque judiciaire provisoire sur le lot n°15 de l’immeuble, appartenant à la société [Adresse 4], aux fins de garantir une créance indemnitaire évaluée provisoirement à la somme de 71896 euros.

Par acte du 12/08/2026, la société RUE BLEUE a fait assigner à bref délai M. [C] [S] et Mme [P] [S] aux fins de contestation de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite sur leur bien.

A l’audience du 24/09/2026, les parties ont fait viser des écritures soutenues oralement.

La société [Adresse 4] sollicite de voir :
RÉTRACTER l’ordonnance sur requête rendue le 3 juillet 2026 par le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris ayant autorisé l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire sur le lot n° 15 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris (75009).DÉBOUTER Madame [P] [W] [Q] épouse [S] et Monsieur [C] [R] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.EN TOUT ETAT DE CAUSE :
ORDONNER la mainlevée pleine et entière de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 17 juillet 2026 au service de la publicité foncière de [Localité 1], sous les références volume 2026 V n° 6037, dépôt n° 28124, sur le lot n° 15 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], et ce aux frais des défendeurs ;ORDONNER aux défendeurs de procéder à la radiation de cette inscription au service de la publicité foncière de [Localité 1] dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;DIRE qu’à défaut, ils seront condamnés in solidum au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, sur le fondement de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la juridiction de céans se réservant le pouvoir de liquider ladite astreinte ;CONSTATER, à défaut pour les défendeurs de justifier du respect des mentions prescrites à peine de nullité par l’article R. 532-5 du Code des procédures civiles d’exécution, la nullité de l’acte de dénonciation du 23 juillet 2026 ; À TITRE SUBSIDIAIRE :
RÉDUIRE le montant pour lequel la sûreté a été autorisée à la somme de 16 326,75 euros demeurant indisponible jusqu’à décision définitive sur la créance alléguée, sinon toute autre garantie qu’il plaira au juge de fixer.EN TOUTES HYPOTHESES :
CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer à la société RUE BLEUE la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles L. 121-2 et L. 512-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer à la société [Adresse 4] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
M. [C] [S] et Mme [P] [S] sollicitent de voir :

A titre principal,
DIRE ET JUGER que les époux [S] justifient d’une créance paraissant fondée en son principe :DIRE ET JUGER qu’ils justifient de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement ; DIRE ET JUGER régulière l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise le 17 juillet 2026 sous les références volume 2026 V n° 6037, dépôt n° 28124 ; DÉBOUTER la société RUE BLEUE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire, si une substitution de garantie devait être ordonnée,
DIRE qu’elle sera subordonnée à la constitution préalable, effective et irrévocable d’une garantie portant sur l’intégralité de la somme de 71.896,75 euros, augmentée des intérêts et frais, et qu’aucune mainlevée de l’inscription ne pourra intervenir avant justification de cette constitution ; En tout état de cause,
CONDAMNER la société [Adresse 1] [Adresse 2] à payer à Madame [P] [Q] épouse [S] et Monsieur [C] [S] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la requérante aux dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera fait référence à leurs écritures visées à l’audience du 24/09/2026 en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité de l’hypothèque judiciaire provisoire

Aux termes de l’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.
La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Selon l’article L.512-1 du même code, même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.
A la demande du débiteur, le juge peut substituer à la mesure conservatoire initialement prise toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties.
La constitution d’une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure sollicitée dans la saisie entraîne mainlevée de la mesure de sûreté, sous réserve des dispositions de l’article L. 511-4.

Selon l’article R 512-1 du même code, en cas de contestation d’une mesure conservatoire, il incombe au créancier du prouver que les conditions requises pour sa validité sont réunies.

Une créance paraissant fondée en son principe s’entend d’une simple apparence de créance, quand bien même elle ferait l’objet d’une contestation sérieuse.

Sur l’apparence de créance

Nonobstant l’indication erronée figurant sur ce point sur la déclaration de sinistre des défendeurs, il est tout d’abord constant que le dégât des eaux survenu sur un mur attenant à la façade de l’immeuble, dans l’une des chambres de l’appartement des défendeurs, a eu lieu le 14/05/2024, quelques mois à peine après l’acquisition de celui-ci le 8/12/2023.

S’agissant de l’origine du sinistre, le rapport d’intervention de la société de plomberie mandatée par l’assureur des défendeurs pour effectuer une recherche de fuite le 12/09/2024 fait état « d’une infiltration d’eau par la façade extérieure » et préconise « de revoir l’étanchéité de la façade extérieure ».

Le rapport d’intervention de la société Novebat en date du 25/10/2024 observe quant à lui que la façade de l’immeuble est « déliquescente » et qu’elle présente « de nombreuses fissures avec décollement d’enduit important ». Le rapport insiste sur « le caractère élevé » et « l’importance des infiltrations », qu’il attribue à la mise en charge de la gouttière.

Dans son rapport du 12/03/2026, établi à la suite de travaux effectués au 6ème étage de la copropriété, l’architecte de l’immeuble pointe quant à lui des détériorations avancées de la charpente, conséquences d’infiltrations de longue date, ainsi que des fissures observées en façade qui, ajoutées aux dégradations de certains pans de bois constatées dans les combles, « laisse présager d’autres atteintes des bois en divers points de façade ».

Eu égard à ces différents rapports, la probabilité que le sinistre survenu dans l’appartement des défendeurs soit attribué à des infiltrations en provenance de fissures en façade apparaît singulièrement élevée, ce d’autant que :

nonobstant les éléments produits en demande sur ce point, la date de survenance du sinistre exclut que ce dernier puisse être attribué aux travaux de climatisation effectués dans son appartement par M. [V], ces derniers ayant été réalisés, selon les propres termes des conclusions de la requérante, « au cours de l’été 2024 », ie postérieurement au dégât des eaux litigieux ;
l’architecte de l’immeuble exclut dans son rapport du 12/03/2026 que les dégradations et différentes détériorations observées puissent avoir un lien avec les travaux réalisés au 6ème étage de l’immeuble ;
il n’est pas contesté que les mesures conservatoires de comblement des fissures en façade, mises en œuvre le 19/03/2026, ont permis de faire cesser les infiltrations au sein de l’appartement des défendeurs ;
le procès-verbal de constat technique en date du 15/07/2024, produit en demande, ne se prononce pas sur l’origine du sinistre survenu au domicile des défendeurs et qualifie en outre uniquement l’unité de climatisation installée au 5ème étage de l’immeuble de « facteur aggravant pour les fuites d’eau infiltrantes dans l’immeuble ».
Compte tenu de la date d’acquisition et de la date de survenance du sinistre, il en résulte ainsi, nonobstant l’absence à ce jour de certitude quant à l’origine technique du sinistre, un faisceau d’indices suffisamment précis et concordants pour permettre d’en attribuer l’origine apparente à un défaut de l’immeuble, qui préexistait à la vente.

Contrairement à ce que soutient la requérante, le caractère apparent des fissures en façade lors de la vente n’apparaît pas à ce stade susceptible d’exclure toute responsabilité du vendeur sur le fondement de l’article 1641 du code civil dès lors que le seul fait que celles-ci soient visibles à l’œil nu ou soient mentionnés au sein d’un diagnostic annexé à l’acte de vente semble très insuffisant pour caractériser la connaissance qu’avaient les défendeurs du vice dans toute son ampleur et ses conséquences potentielles quant à l’impropriété d’une partie de l’appartement qu’ils venaient d’acquérir à l’usage qui pouvait en être raisonnablement attendu.

Le fait qu’ils aient entrepris de lourds travaux de rénovation immédiatement après l’acquisition apparait au demeurant contradictoire avec une telle connaissance de leur part du vice litigieux.

Il est de même indifférent que la requérante ait elle-même ou non eu connaissance du caractère infiltrant des fissures en façade de son immeuble dès lors que sa qualité de professionnelle de l’achat/revente de biens immobiliers n’est pas discutée (elle résulte au demeurant de son objet social) et qu’il résulte d’une jurisprudence constante que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue.

Enfin, il n’existe aucune contradiction entre les prétentions des défendeurs et le fait que les travaux de réfection ou de consolidation puissent incomber à ce jour au syndicat des copropriétaires puisque l’immeuble est soumis, depuis sa vente à la découpe par la société [Adresse 4], au statut de la copropriété. Cette situation n’exclut en outre aucunement que la recherche de la responsabilité, le cas échéant in solidum de la société RUE BLEUE, puisse être recherchée par les défendeurs en raison des vices structurels de l’immeuble qui pré-existaient à la vente.

Il en résulte que les défendeurs établissent de manière suffisamment plausible être titulaires à l’encontre de la société [Adresse 4] d’une créance indemnitaire en lien avec le sinistre survenu dans leur appartement au mois de mai 2024.

Quant au quantum de la créance, il y a lieu de relever que celle-ci a été estimée par les défendeurs sur la base d’une évaluation qui apparaît sérieuse, cohérente et exempte de disproportion manifeste eu égard à la fois à la surface inutilisable et à la durée du préjudice lié à l’impossibilité totale de jouir de la pièce affectée par le sinistre pendant près de 22 mois.

Sans qu’il soit nécessaire de rentrer dans le détail des critiques formées par la requérante poste de préjudice par poste de préjudice, il y a dès lors lieu de retenir l’estimation provisoire de leur créance mentionnée par les défendeurs au sein de la requête et de considérer que celle-ci est suffisamment apparente à hauteur de 71896,75 euros, nonobstant les demandes au fond, toujours susceptibles d’actualisation.

Sur les menaces pesant sur le recouvrement

Il est établi et non contesté que la société RUE BLEUE a alloti et vendu, entre décembre 2023 et octobre 2025, la quasi-totalité de l’immeuble situé [Adresse 3] dans le [Localité 6].

Si la société [Adresse 4] indique qu’elle demeure à ce jour propriétaire de plusieurs lots au sein dudit immeuble, seul le lot 15 apparaît constitutif d’un appartement, les autres lots correspondant à des caves et à un local au 6ème étage.

Il ressort en outre des éléments versés aux débats que le dernier appartement dont la société [Adresse 4] est propriétaire est par ailleurs sous promesse de vente et qu’il est déjà lourdement grevé par une hypothèque conventionnelle à hauteur de 1500000 euros et par une hypothèque légale du Trésor.

La société [Adresse 1] [Adresse 2] a donc vendu ou est en passe de vendre la totalité de son patrimoine immobilier.

Si la requérante fait état d’acquisitions en cours, celles-ci ne sont pas encore réalisées et la société RUE BLEUE ne précise ni ne justifie des modalités de leur financement.

Elle ne verse par ailleurs aux débats ni compte de résultat ni bilan, ce qui révèle un manque de transparence sur la réalité de sa situation financière, soustraite ce faisant à l’appréciation du juge.

Faute d’éléments comptables permettant d’apprécier l’état d’endettement de la demanderesse et compte tenu du caractère à la fois volatile et réalisable à brève échéance de ce type d’actifs, la détention par la société [Adresse 4] d’un portefeuille de valeurs mobilières de placement valorisé à plus de 1700000 euros au mois de septembre 2026 ne constitue pas une circonstance suffisante pour exclure toute menace pesant sur le recouvrement. Il en va de même du montant du capital social de la requérante qui, faute de bilan, ne constitue pas un indicateur pertinent pour apprécier la solvabilité d’une société.

La vente par la société RUE BLEUE de la quasi-totalité de ses actifs immobiliers, le montant des sûretés grevant le reste de son patrimoine immobilier, l’absence de transparence sur ses performances financières et le montant de ses dettes, cumulés à la volatilité et à la liquidité importantes caractérisant les actifs composant le portefeuille de valeurs mobilières de la requérante, participent ainsi d’un faisceau d’indices objectivement préoccupants s’agissant du recouvrement de la créance des défendeurs.

La preuve de menaces sur le recouvrement est donc établie à suffisance.

* *
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Il résulte de ce qui précède que M. [C] [S] et Mme [P] [S] étaient bien fondés à pratiquer l’hypothèque judiciaire provisoire querellée et il n’y a dès lors lieu ni à rétracter l’ordonnance du juge de l’exécution l’ayant autorisée ni à ordonner la mainlevée ou le cantonnement de l’hypothèque de ce chef. Les demandes subséquentes seront également rejetées.

Sur la demande visant à la nullité de l’acte de dénonciation du 23/07/2026

Si la société [Adresse 4] se réfère sur ce point à l’article R532-5 code des procédures civiles d’exécution, elle ne précise pas les mentions qui auraient été selon elle omises au sein de l’acte de dénonciation de l’hypothèque querellée. Elle n’invoque de même aucun grief en lien avec l’éventuelle méconnaissance des dispositions dont elle se prévaut. Enfin, elle ne précise pas les conséquences juridiques devant découler selon elle de la nullité de l’acte de dénonciation critiqué, de sorte que cette demande apparaît dépourvue de tout effet utile. La demande de nullité de l’acte de dénonciation du 23/07/2026 sera par conséquant rejetée.

Sur la demande de substitution de garantie

La substitution proposée, qui porte sur le séquestre d’une partie du prix de vente du bien grevé de l’hypothèque querellée, alors que ladite vente n’a pas été réalisée et que plusieurs autres créanciers sont bénéficiaires de suretés antérieures d’un montant particulièrement important, ne présente pas de garanties équivalentes à celle découlant de la mesure provisoire litigieuse. La demande de substitution de garantie sera dès lors rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société [Adresse 4]

La mesure conservatoire ayant été jugée régulière et bien fondée, la demande de dommages et intérêts fondée sur son caractère abusif sera nécessairement rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société RUE BLEUE qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [S] et Mme [P] [S] les frais exposés dans le cadre de la présente instance. Il y a lieu de condamner la société [Adresse 4] à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire et mis à disposition au greffe :

REJETTE l’intégralité des prétentions de la société RUE BLEUE ;

CONDAMNE la société [Adresse 4] à payer à M. [C] [S] et Mme [P] [S] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société RUE BLEUE aux dépens.

Fait à [Localité 1], le 22 octobre 2026

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION