Trouble manifestement illicite en copropriété : rejet en référé des mesures contre des locations touristiques faute de preuve évidente

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il autorise également l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

La violation de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation supposait ici d’établir clairement l’affectation initiale du logement et le changement d’usage allégué. Les pièces ne permettant pas cette démonstration évidente, la question relevait du juge du fond. La portée du règlement de copropriété, notamment concernant le passage d’une clientèle, nécessitait également une interprétation incompatible avec l’office du juge des référés.

Des attestations faisant état d’une altercation, de mégots jetés dans une cour et de fêtes n’ont pas suffi à caractériser un trouble manifestement illicite ou un trouble anormal du voisinage. L’absence de mesure acoustique, de description circonstanciée et de faits graves démontrés a également conduit au rejet de la demande provisionnelle, faute de preuve d’une faute et d’un lien de causalité non sérieusement contestables. Le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens et au paiement de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires demandait la cessation de locations meublées touristiques, la diffusion d’annonces et une provision pour nuisances. Le juge estime que le changement d’usage, la violation du règlement et les troubles allégués ne sont pas établis avec l’évidence requise en référé. Les demandes sont rejetées, et le syndicat condamné aux dépens ainsi qu’à 3 500 euros au titre de l’article 700.

Un syndicat de copropriétaires a assigné deux copropriétaires devant le juge des référés afin d’obtenir la cessation de locations ou sous-locations de meublés touristiques dans un lot, la diffusion des annonces et diverses nuisances alléguées. Il sollicitait également une provision à titre de dommages et intérêts.

Le logement avait été loué pour de courtes périodes à des personnes n’y élisant pas domicile. Des copropriétaires et la gardienne faisaient état d’une altercation verbale, de mégots jetés dans la cour et de fêtes dans l’appartement.

Le juge a considéré que la violation de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le changement d’usage et l’atteinte au règlement de copropriété n’étaient pas établis avec l’évidence requise en référé. Les nuisances invoquées, insuffisamment circonstanciées et non étayées par une mesure acoustique, ne caractérisaient pas davantage un trouble manifestement illicite ou anormal. Les demandes ont été rejetées et le syndicat condamné aux dépens ainsi qu’à 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Établir une violation évidente d’une règle de droit.
• Démontrer clairement le changement d’usage ou l’utilisation commerciale alléguée.
• Caractériser une atteinte manifeste au règlement de copropriété.
• Produire des éléments circonstanciés établissant la réalité et la gravité des nuisances.
• Justifier le caractère anormal du trouble de voisinage.
• Établir une faute et un lien de causalité non sérieusement contestables.

• Attestations de trois copropriétaires.
• Attestation de la gardienne de l’immeuble.
• Éléments relatifs à une altercation verbale avec la gardienne.
• Éléments relatifs à des mégots jetés dans la cour.
• Mentions de fêtes et de locations de courte durée.
• Absence relevée de mesure acoustique et de description circonstanciée.

Le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir en référé la cessation des locations ni une provision lorsque la violation alléguée et les nuisances ne sont pas manifestes et suffisamment prouvées. Les copropriétaires défendeurs obtiennent le rejet des demandes, ainsi qu’une indemnité procédurale.

• Rejet des demandes de cessation et de retrait des annonces.
• Absence de provision indemnitaire accordée au syndicat.
• Renvoi implicite des contestations complexes devant le juge du fond.
• Condamnation du syndicat aux dépens.
• Paiement de 3 500 euros aux défendeurs au titre de l’article 700.

À faire

• Documenter précisément chaque nuisance alléguée.
• Produire des attestations circonstanciées et datées.
• Faire constater les troubles par un professionnel compétent.
• Établir l’affectation initiale et le changement d’usage du logement.
• Identifier la règle précise du règlement de copropriété invoquée.

À éviter

• Se limiter à des mentions générales de fêtes ou de nuisances.
• Invoquer un trouble sans preuve de son caractère anormal.
• Confondre location touristique et violation manifeste du règlement.
• Solliciter une interprétation complexe devant le juge des référés.
• Réclamer une provision sans démontrer faute et causalité.

Le trouble manifestement illicite en référé

L’article 835 du Code de procédure civile permet une mesure conservatoire ou de remise en état lorsque la violation évidente d’une règle de droit caractérise un trouble manifestement illicite. La preuve d’une location de courte durée ne suffisait pas, ici, à établir avec évidence la violation de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le changement d’usage ou une utilisation commerciale. Ces questions relevaient du juge du fond.

L’office du juge des référés face au règlement de copropriété

Le juge des référés ne peut interpréter le règlement de copropriété lorsque la violation alléguée n’est pas manifeste. L’interdiction des professions impliquant le passage régulier d’une clientèle n’était pas évidemment comparable à la présence de locataires individualisés pour des périodes déterminées. La simple communication du système d’accès aux locataires ne caractérisait pas davantage un trouble manifeste.

La preuve du trouble anormal du voisinage

Des attestations mentionnant une fête, une altercation et des mégots ne suffisaient pas à établir un trouble anormal ou une atteinte à la tranquillité de l’immeuble. L’absence de mesure acoustique, de description circonstanciée et de faits graves démontrés excluait aussi une provision, faute de faute et de lien de causalité établis au-delà d’une contestation sérieuse.

Article 835 du Code de procédure civile, Article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, Article 700 du Code de procédure civile