Fixation du loyer renouvelé à la valeur locative : pondération des surfaces, droit d’étalage et taxe foncière

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le loyer renouvelé est fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans. Cette valeur s’apprécie selon les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage. Les articles R145-3, R145-6, R145-7 et R145-8 précisent ces critères ainsi que les modalités de comparaison et de prise en compte des charges.

Le juge retient l’expertise judiciaire, fondée sur les plans d’un géomètre-expert, les caractéristiques commerciales de l’emplacement et dix-huit références locatives. Il valide une surface commerciale pondérée de 37,60 m², un prix de 500 euros par m² pondéré et par an, une majoration de 2 % pour le droit d’étalage, ainsi que la déduction de la taxe foncière de 930 euros. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, charge récupérable sur le locataire, n’est pas déduite.

Les demandes d’intérêts sont rejetées sur le fondement de l’article 768 du code de procédure civile, faute de moyens développés dans la discussion. Les frais d’expertise et dépens sont partagés par moitié en application de l’article 696 du même code ; les demandes fondées sur l’article 700 sont rejetées.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Lors du renouvellement du bail commercial, le juge retient principalement les conclusions de l’expertise judiciaire relatives aux surfaces, valeurs locatives et correctifs. Il fixe le loyer annuel renouvelé à 28 000 euros hors taxes et hors charges. Les demandes d’intérêts sont rejetées, les frais d’expertise partagés et les demandes fondées sur l’article 700 écartées.

Un bailleur avait donné à bail commercial des locaux comprenant une boutique, des locaux de production, des caves et un appartement, destinés à une activité de boulangerie-pâtisserie. Le fonds de commerce et le droit au bail ont ensuite été cédés à la société LA FAMILLE.

Lors du renouvellement du bail au 1er janvier 2021, le bailleur a sollicité une hausse du loyer. Le principe du renouvellement et la fixation à la valeur locative, en raison d’une durée de bail supérieure à douze ans, avaient été précédemment retenus. Une expertise judiciaire a évalué les surfaces, les références locatives, les correctifs et la valeur du logement.

La locataire contestait notamment les coefficients de pondération, le prix au mètre carré, la valorisation de l’appartement, la majoration liée à l’étalage et la déduction de certaines taxes. Le juge retient principalement les conclusions de l’expertise et fixe le loyer annuel renouvelé à 28 000 euros hors taxes et hors charges. Les demandes d’intérêts sont rejetées, les frais d’expertise sont partagés et les demandes au titre de l’article 700 sont écartées.

• Durée du bail expiré supérieure à douze années
• Caractéristiques, surface et configuration des locaux
• Destination contractuelle adaptée à l’emplacement commercial
• Facteurs locaux de commercialité et desserte par les transports
• Références locatives comparables corrigées selon les différences constatées
• Prise en compte des obligations respectives et charges transférées
• Preuves suffisamment établies et contradictoirement discutées

• Rapport d’expertise judiciaire du 15 octobre 2025
• Plans établis par un géomètre-expert le 6 janvier 2023
• Dix-huit références de locations et fixations judiciaires comparables
• Avis d’imposition 2021 établissant la taxe foncière
• Photographies non datées et non contradictoires écartées

Le bailleur obtient la fixation du loyer renouvelé à 28 000 euros annuels, mais ses demandes d’intérêts et d’article 700 sont rejetées. La locataire doit supporter la moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise, tout en bénéficiant du rejet de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères comme déduction supplémentaire.

• Application immédiate du loyer fixé judiciairement
• Déduction limitée à 930 euros de taxe foncière
• Absence de déduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
• Partage par moitié des frais d’expertise et dépens
• Rejet des demandes respectives fondées sur l’article 700

À faire

• Identifier la durée exacte du bail expiré
• Documenter les surfaces par un géomètre-expert
• Produire plusieurs références locatives comparables
• Détailler les caractéristiques commerciales de l’emplacement
• Articuler chaque demande dans la discussion du mémoire

À éviter

• Se fonder sur des photographies non datées
• Confondre taxe foncière et taxe récupérable
• Proposer des références sans expliquer leurs différences
• Invoquer des événements postérieurs au renouvellement
• Inscrire une prétention sans moyen juridique développé

La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative

La valeur locative est déterminée selon l’article L145-33 du code de commerce, au regard des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix du voisinage. Les articles R145-3, R145-6, R145-7 et R145-8 encadrent cette appréciation. Le juge retient l’expertise, notamment la surface pondérée, l’emplacement, la visibilité, la desserte et les références comparatives.

La preuve des caractéristiques et de la valeur locative

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions. Les pondérations établies à partir de plans dressés par un géomètre-expert sont retenues. En revanche, des photographies non contradictoires et dépourvues de date certaine ne suffisent pas à établir l’indécence ou l’insalubrité du logement. Les contraintes invoquées sont déjà intégrées dans l’évaluation expertale.

La formulation des demandes d’intérêts dans les mémoires

Selon l’article 768 du code de procédure civile, les mémoires doivent exposer distinctement les prétentions et les moyens de fait et de droit qui les soutiennent. Les demandes d’intérêts et de capitalisation sont rejetées, car aucun moyen n’était articulé dans la discussion à leur appui, malgré leur présence dans le dispositif.

Article R145-23 du Code de commerce, Article L145-33 du Code de commerce, Article R145-3 du Code de commerce, Article R145-6 du Code de commerce, Article R145-7 du Code de commerce, Article R145-8 du Code de commerce, Article 4 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 1343-2 du Code civil