Impayés de charges de copropriété : condamnation du copropriétaire défaillant et dommages-intérêts pour mauvaise foi répétée

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit contribuer aux charges communes, aux fonds de travaux et aux dépenses régulièrement votées. L’obligation devient exigible lorsque les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et qu’aucun recours n’a été exercé dans le délai prévu par l’article 42 de cette loi. Les appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible dans les conditions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Le syndicat doit toutefois établir sa créance conformément à l’article 1353 du code civil. En l’espèce, les justificatifs de propriété, décomptes, appels de fonds, procès-verbaux d’assemblées générales, attestations de non-recours et mise en demeure établissent une dette de 7 029,85 euros. Le copropriétaire défaillant, qui ne comparaît pas, est condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, conformément à l’article 1236-1 du code civil.

Sur le fondement de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires sont accordés lorsque le retard procède d’une mauvaise foi et cause un préjudice indépendant. La répétition des impayés, les mises en demeure et les condamnations antérieures caractérisent ici cette mauvaise foi et le préjudice financier collectif. La condamnation comprend également 900 euros de dommages-intérêts, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du même code.

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Le syndicat des copropriétaires a obtenu la condamnation d’un copropriétaire au paiement de 7 029,85 euros d’appels de charges, de fonds de travaux et de travaux impayés. La créance était établie par les décomptes, appels de fonds, procès-verbaux d’assemblées générales et mises en demeure. Compte tenu de la répétition des impayés et de condamnations antérieures, 900 euros de dommages-intérêts, 800 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens ont également été accordés.

Un copropriétaire possède deux lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires l’a assigné en paiement d’appels de charges, de fonds de travaux et de travaux impayés couvrant la période du 22 octobre 2024 au 31 mars 2026.

Le copropriétaire, régulièrement assigné par remise de l’acte à étude, n’a comparu ni ne s’est fait représenter. Le syndicat produisait notamment un justificatif de propriété, des décomptes, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets, des attestations de non-recours ainsi qu’une mise en demeure demeurée infructueuse.

Le compte présentait un solde débiteur de 7 029,85 euros. La juridiction a également relevé la répétition des impayés et l’existence de condamnations antérieures. Elle a condamné le copropriétaire au paiement de la dette, de 900 euros de dommages-intérêts, de 800 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

• Établir la qualité de copropriétaire et les lots concernés.
• Produire les décomptes et appels de charges, fonds de travaux et travaux.
• Justifier l’approbation des comptes et budgets par les assemblées générales.
• Établir l’absence de recours contre les décisions d’assemblée générale.
• Justifier une mise en demeure demeurée infructueuse.
• Caractériser la mauvaise foi et un préjudice indépendant du retard.

• Justificatif de propriété des lots de copropriété.
• Décompte individuel arrêté au 31 mars 2026.
• Appels de charges, fonds de travaux et travaux.
• Procès-verbaux des assemblées générales approuvant comptes et budgets.
• Attestations de non-recours contre les assemblées générales.
• Mise en demeure recommandée du 18 février 2026 non suivie de paiement.

Le copropriétaire est condamné à régler la dette principale, les dommages-intérêts, les frais irrépétibles et les dépens. Le syndicat obtient une créance immédiatement exécutoire à titre provisoire, fondée sur les justificatifs comptables et les décisions collectives produites.

• Paiement de 7 029,85 euros au titre des impayés.
• Paiement de 900 euros pour le préjudice indépendant du retard.
• Paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
• Prise en charge des entiers dépens par le copropriétaire.
• Mise en œuvre possible de l’exécution provisoire de la condamnation.

À faire

• Vérifier la qualité de copropriétaire et les lots concernés.
• Établir un décompte détaillé et actualisé.
• Joindre les appels de fonds et justificatifs des travaux.
• Produire les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Adresser une mise en demeure avec preuve de réception.

À éviter

• Réclamer des charges sans justificatif de propriété.
• Omettre les attestations d’absence de recours.
• Confondre charges courantes et travaux soumis à vote.
• Solliciter des dommages-intérêts sans établir la mauvaise foi.
• Négliger les demandes au titre des dépens et de l’article 700.

La preuve de la créance de charges de copropriété

Le syndicat doit prouver l’obligation conformément à l’article 1353 du code civil. Les justificatifs de propriété, décomptes, appels de fonds, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes et budgets, attestations de non-recours et mise en demeure ont établi une créance certaine, liquide et exigible. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fonde la participation du copropriétaire aux charges communes et travaux régulièrement votés.

Le jugement réputé contradictoire en cas de non-comparution

Selon les articles 472 et 473 du code de procédure civile, la non-comparution du défendeur n’empêche pas le jugement au fond. Le juge doit néanmoins vérifier que la demande est régulière, recevable et bien fondée. La remise de l’assignation à étude a permis de statuer par jugement réputé contradictoire.

Les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil permet une indemnisation distincte lorsque le retard, imputable à la mauvaise foi du débiteur, cause un préjudice indépendant. La répétition des impayés, les mises en demeure et les condamnations antérieures ont caractérisé la mauvaise foi et un préjudice financier direct du syndicat.

Article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1236-1 du Code civil, Article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile