Hypothèque judiciaire provisoire : créance apparente et menace de recouvrement fondées sur un faisceau d’indices immobiliers

En application de l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, une sûreté judiciaire provisoire est justifiée lorsque la créance paraît fondée en son principe et que des circonstances menacent son recouvrement. L’article R. 512-1 met la preuve de ces conditions à la charge du créancier contestant la mesure. La créance apparente peut être retenue malgré une contestation sérieuse, dès lors qu’elle repose sur des éléments précis et concordants.

La juridiction a retenu l’origine vraisemblablement structurelle du dégât des eaux au regard de plusieurs rapports techniques, de la proximité temporelle entre l’acquisition et le sinistre et de l’efficacité du comblement des fissures. La responsabilité du vendeur professionnel n’était pas exclue par la visibilité des fissures, au regard de l’article 1641 du Code civil.

La menace de recouvrement résultait de la vente quasi complète du patrimoine immobilier, des sûretés grevant le dernier appartement, de l’absence de données comptables et de la liquidité des valeurs mobilières. La substitution de garantie a été refusée faute de garantie équivalente. La demande de nullité fondée sur l’article R. 532-5 a également été rejetée, faute de préciser les mentions omises, le grief et l’effet juridique invoqué. La société succombante a été condamnée aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

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Les rapports techniques rendaient vraisemblable l’origine des désordres dans des infiltrations de façade, tandis que la situation patrimoniale de la société venderesse faisait craindre le recouvrement de la créance. L’hypothèque judiciaire provisoire est maintenue. Les demandes de rétractation, de mainlevée ou de réduction de la sûreté sont rejetées.

Des acquéreurs ont acheté un appartement auprès d’une société professionnelle de l’achat-revente. Quelques mois après la vente, un dégât des eaux est apparu sur un mur attenant à la façade. Ils ont imputé le sinistre à des fissures et à des défauts structurels préexistants, puis ont obtenu l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire afin de garantir une créance indemnitaire évaluée à 71 896,75 euros.

La société venderesse a demandé la rétractation de l’ordonnance, la mainlevée ou la réduction de la sûreté, ainsi que l’annulation de l’acte de dénonciation et des dommages-intérêts. Les acquéreurs ont soutenu que leur créance paraissait fondée et que son recouvrement était menacé.

Le juge a retenu plusieurs rapports techniques établissant une origine vraisemblablement liée aux infiltrations de façade. Il a également relevé la vente quasi totale du patrimoine immobilier de la société, les sûretés grevant ses actifs restants et l’absence d’informations comptables. L’hypothèque a été maintenue, les demandes adverses rejetées et la société condamnée aux dépens ainsi qu’à une indemnité procédurale.

• Créance paraissant fondée en son principe.
• Faisceau d’indices techniques précis et concordants.
• Défaut immobilier préexistant à la vente vraisemblablement établi.
• Évaluation provisoire sérieuse, cohérente et non manifestement disproportionnée.
• Vente ou disparition prochaine des actifs immobiliers du débiteur.
• Absence d’éléments comptables suffisants sur la solvabilité.
• Garantie de substitution présentant une équivalence réelle.

• Rapport de recherche de fuite du 12 septembre 2024.
• Rapport Novebat du 25 octobre 2024 sur les fissures de façade.
• Rapport de l’architecte du 12 mars 2026 sur les infiltrations anciennes.
• Constat de cessation des infiltrations après comblement des fissures.
• Éléments établissant les ventes d’actifs et les sûretés antérieures.
• Absence de bilan et de compte de résultat produits par la société.

La sûreté provisoire demeure inscrite pour garantir la créance alléguée, sans réduction ni substitution. La société venderesse supporte les dépens et doit verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ; ses demandes de nullité et de dommages-intérêts sont rejetées.

• Maintien de l’hypothèque judiciaire provisoire.
• Absence de mainlevée ou de cantonnement.
• Rejet de la substitution par séquestre.
• Rejet de la demande indemnitaire pour mesure abusive.
• Condamnation aux dépens et à l’article 700.

À faire

• Documenter précisément l’origine technique du sinistre.
• Produire les rapports de recherche de fuite et d’architecte.
• Évaluer provisoirement la créance sans disproportion manifeste.
• Établir les cessions et sûretés affectant le patrimoine du débiteur.
• Préciser les mentions, griefs et effets d’une nullité invoquée.

À éviter

• Se limiter à une contestation générale de la créance.
• Confondre visibilité du vice et connaissance de ses conséquences.
• Invoquer une menace de recouvrement sans éléments patrimoniaux.
• Proposer une garantie non constituée ou non équivalente.
• Demander une nullité sans identifier l’omission ni le grief.

Les conditions de validité d’une sûreté judiciaire provisoire

En application de l’article L. 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, la créance doit paraître fondée en son principe et son recouvrement doit être menacé. Selon l’article R. 512-1, la preuve incombe au créancier contestant la mesure. La juridiction a retenu ces deux conditions au vu des rapports techniques et de la situation patrimoniale de la société.

L’apparence d’une créance fondée sur un vice immobilier

La juridiction a admis une créance indemnitaire apparente malgré l’absence de certitude technique et les contestations adverses. Les rapports faisaient ressortir des infiltrations provenant vraisemblablement de fissures de façade. La visibilité des fissures ne suffisait pas à exclure la responsabilité du vendeur professionnel au regard de l’article 1641 du Code civil.

Les critères de la menace pesant sur le recouvrement

La menace résultait de la vente quasi totale des actifs immobiliers, des sûretés grevant le dernier appartement, de l’absence de bilan et de compte de résultat, ainsi que de la volatilité des valeurs mobilières. Ces éléments formaient un faisceau d’indices objectivement préoccupants.

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