Annulation partielle de résolutions d’assemblée générale : défaut de mise en concurrence des travaux d’isolation thermique

L’action en contestation était recevable au regard de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 18 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires étant défaillants et ayant respecté le délai de deux mois. Le tribunal rappelle que les votes par correspondance doivent parvenir au syndic dans le délai prévu par l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967. De simples intentions de vote ne peuvent être assimilées à un vote régulier, et aucun copropriétaire n’est tenu d’accepter un mandat qui lui est proposé.

Au fond, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose la notification des informations essentielles permettant un vote éclairé, sans exiger la transmission exhaustive de tous les descriptifs, contrats ou attestations. La communication d’un rapport technique, d’une étude comparative et des devis a satisfait cette exigence.

En revanche, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 11, I, 1° et 19-2 du décret du 17 mars 1967 imposaient une mise en concurrence pour les travaux dépassant le seuil fixé par l’assemblée générale. Les devis produits établissaient cette mise en concurrence pour plusieurs postes, mais ne démontraient pas la sollicitation d’entreprises concurrentes pour l’isolation thermique. Les deux résolutions correspondantes ont donc été annulées. Le syndicat, partie perdante, a été condamné aux dépens et à 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Le tribunal a rejeté l’annulation globale de l’assemblée générale, les votes par correspondance étant tardifs et les intentions de vote dépourvues d’effet. Les documents transmis permettaient un vote éclairé, mais la mise en concurrence des travaux d’isolation thermique des bâtiments A et B n’était pas suffisamment établie. Les deux résolutions concernées ont été annulées.

Des copropriétaires d’un appartement ont assigné le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir l’annulation d’une assemblée générale extraordinaire et, subsidiairement, de plusieurs résolutions relatives à des travaux portant sur le plancher, l’étanchéité de la cour et les planchers de caves.

Ils soutenaient que leurs votes par correspondance et leurs mandats n’avaient pas été pris en compte, que les informations communiquées avant l’assemblée étaient insuffisantes et que certains travaux n’avaient pas fait l’objet d’une mise en concurrence.

Le tribunal a déclaré l’action recevable, mais a rejeté la demande d’annulation globale. Il a retenu que les votes par correspondance étaient tardifs, que les simples intentions de vote étaient dépourvues d’effet et qu’aucun mandataire n’était obligé d’accepter un pouvoir. Les documents transmis permettaient également un vote éclairé. En revanche, la mise en concurrence n’était pas suffisamment démontrée pour les travaux d’isolation thermique des bâtiments A et B. Les deux résolutions correspondantes ont été annulées.

• Action introduite dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.
• Qualité de copropriétaire défaillant établie.
• Vote par correspondance réceptionné dans le délai réglementaire.
• Informations essentielles transmises pour permettre un vote éclairé.
• Seuil de mise en concurrence fixé par l’assemblée générale atteint.
• Sollicitation de plusieurs entreprises pour chaque poste concerné.
• Preuve suffisamment précise de la comparaison des offres.

• Procès-verbal établissant la qualité de copropriétaire défaillant.
• Formulaire de vote reçu après le délai de trois jours francs.
• Rapport technique ABEX décrivant les désordres et l’avis technique.
• Étude chiffrée comparative annexée à la convocation.
• Devis des entreprises sollicitées pour les travaux.
• Absence de devis identifiables concurrents pour l’isolation thermique.

Les copropriétaires obtiennent l’annulation des seules résolutions d’isolation thermique, tandis que les autres résolutions restent valables. Le syndicat supporte les dépens, les frais irrépétibles et la dispense de participation des demandeurs aux frais communs de la procédure.

• Exclusion des deux résolutions portant sur l’isolation thermique.
• Maintien des résolutions bénéficiant d’une mise en concurrence prouvée.
• Paiement de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.
• Prise en charge des entiers dépens par le syndicat.
• Dispense des demandeurs de participation aux frais communs.
• Exécution provisoire de droit maintenue.

À faire

• Vérifier la notification du procès-verbal et le délai de deux mois.
• Conserver la preuve de réception des votes par correspondance.
• Joindre les rapports techniques aux convocations pertinentes.
• Solliciter plusieurs entreprises pour chaque poste dépassant le seuil.
• Identifier précisément les travaux dans chaque devis concurrent.

À éviter

• Envoyer un formulaire de vote après le délai réglementaire.
• Assimiler un message informel à un vote valable.
• Imposer à un copropriétaire l’acceptation d’un mandat.
• Se limiter à des devis concernant un poste différent.
• Omettre la conservation des justificatifs de mise en concurrence.

La recevabilité de l’action selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

L’action en contestation est recevable lorsque le copropriétaire est opposant ou défaillant et agit dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 18 du décret du 17 mars 1967. La qualité de défaillant et le respect du délai étaient établis.

La prise en compte des votes et mandats en assemblée générale

Le formulaire de vote par correspondance doit être réceptionné au plus tard trois jours francs avant l’assemblée, conformément à l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967. Des intentions de vote informelles ne produisent aucun effet. Aucun copropriétaire présent n’est tenu d’accepter un mandat régulièrement établi mais non pris.

La mise en concurrence des travaux dépassant le seuil fixé

Les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 11, I, 1° ainsi que 19-2 du décret du 17 mars 1967 imposent plusieurs devis lorsque le seuil fixé par l’assemblée générale est atteint. La preuve était suffisante pour plusieurs postes, mais pas pour l’isolation thermique, entraînant l’annulation des deux résolutions concernées.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 bis du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Articles 26-7 et 26-12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 26-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Articles 514 et suivants du Code de procédure civile, Article R211-4 du Code de l’organisation judiciaire